作者：陳紫筠
一場突如其來的冠病疫情，讓人領悟生命的脆弱，同時短時間內迫使大家改變生活方式。
為加強應對危機能力，居家辦公、保持距離，以及更注重健康生活等，疫後或許會成新常態。
配合長遠趨勢，新加坡城市規劃或須得作出相應調整，滿足新生活方式需求。
新加坡每五年會針對發展總藍圖進行檢討，勾勒下來10年至15年中期土地發展計劃。
市區重建局上回是在去年底發布最新2019年新加坡發展總藍圖，當時疫情仍未暴發，未知情勢竟會演變成今日局面。
這意味著下一輪檢討時，疫情帶來的衝擊或納入考量。
本期《樓市乾坤》探討疫情將如何影響未來土地發展，勾勒出疫後新時代城市的模樣。
打造更多大自然環境、在新加坡中央商業區開拓辦公以外的用途，以及更靈活的辦公空間，是接受《聯合早報》訪問的分析師對疫後城市規劃提出的一些建議。他們普遍認為，由於人們意識到人群聚集將提高散播病毒的風險，中央商業區的規劃或出現最大變化，改善該地段以往擁擠不堪的情況。
新加坡國立大學城市與房地產研究院院長程天富教授指出，如何降低稠密度和推廣綜合用途，是規劃疫後中央商業區時須考慮的問題。
疫情結束後，居家辦公會是新常態的一部分，企業或要求更靈活的辦公空間和租約，並會設法去降低集中風險。
新加坡西部的裕廊創新區彙集學習、研究、創新和製造活動，是重點發展的區域商業區之一。（裕廊集團提供）
程天富說：「中央商業區可能出現更多綜合用途。隨著一些企業減少在市區工作的員工，估計區內辦公空間將轉換成其他用途如住宅。更多公司也可能搬移到郊區，緩解市區的交通擁擠情況，減少人們住在市區的負面因素。」
他指出，如果在市區興建更多住宅項目，也就有必要建設更符合廣大家庭需要的設施，例如購物和休閒場所。
讓中央商業區發揮更廣泛用途，其實也是最新發展總藍圖的重點之一。不過，受到疫情和居家辦公的趨勢影響，在市區擴大辦公以外的用途，以充分利用空間顯得更為必要。
鼓勵加強多元化用途
提高城市建築吸引力
為了振興新加坡中央商業區，市區重建局去年推出中央商業區獎勵計劃（CBD Incentive Scheme），鼓勵業主和發展商加強區內建築的多元化用途，提高城市吸引力。在這項計劃下，現有辦公建築如果改為住宅和酒店用途，容積率可提高25％至30％。
房地產分析師王伽勝認為，疫情打擊國際旅遊和酒店需求，上述計劃可能要作出調整。他建議，政府可讓增設酒店用途的業主豁免酒店部分的房地產稅。
針對如何在規劃城市時把疫情的影響納入考量，新加坡市建局發言人受詢時說，當局正在探討冠病對城市發展計劃造成的衝擊，適當時將調整相關的具體計劃。
發言人說：「如許多其他城市，我國正在探討冠病疫情對不同領域的活動帶來的變化。例如，許多企業已採納靈活工作制如遠程辦公。隨著更多人在家辦公，他們的出行、零售消費和生活習慣預計有所改變。這其中或存在潛能，可讓鄰里設施變得更加便利。」
分析認為，居家辦公愈發普遍，中央商業區要開拓辦公以外的用途。圖為新加坡中央商業區遠景。（陳來福攝）
發言人指出，更多人在這期間居家辦公，也提高了在中央商業區開拓其他用途，以及增加區內居住人口的必要。在這方面，中央商業區獎勵計劃旨在把一些地段轉換為更富有活力的綜合用途鄰里，而不是單一以辦公樓為主的地區。這有助於因應正在變化的趨勢。
不過，也有分析師認為，居家辦公會否讓中央商業區的用途重新「洗牌」，目前言之過早。
世邦魏理仕（CBRE）研究部主管沈振倫說：「的確是有企業縮小市區的辦公空間，但主要是因為商業營運環境欠佳，不是居家辦公的趨勢所致。新的工作方式是否對辦公樓市場帶來衝擊，要待疫情穩定一段時間，約12個至18個月之後才能作出判斷。」
程天富則認為，打造更多綠色空間將在疫後受到更大重視，因為這有助於保持空氣清新，讓空氣流通，減低病毒的傳播。
他指出，現有建築主要採用冷氣化的封閉式設計，並不是很理想。未來的建築設計應該採納預防病毒擴散的先進技術，加強對抗公共衛生危機的能力，讓人們能夠更加安全地工作、購物或居住。
東部拓展物流空間 西部打造創新樞紐
受疫情影響，原定2030年前建成的樟宜機場第五搭客大廈項目已暫緩兩年。不過，受訪分析師認為，航空業是啟動經濟的引擎，樟宜機場的長遠發展不會改變。
東部是新加坡重要的物流和航空樞紐，也是樟宜機場的所在地，這一工業活動料會增加。（檔案照片）
疫情帶動電子商務的發展，以樟宜機場為首的東部或開闢更多工業用途，滿足物流和倉庫空間的需要。
程天富指出，在電子商務的帶動下，物流領域在疫情間強勁增長，物流和倉庫空間的需求因而提高。東部是新加坡重要的物流和航空樞紐，也是樟宜機場的所在地，該地區因此將繼續推進這個領域的發展。
根據東部的發展總藍圖，政府將在樟宜、白沙和淡濱尼北發展工業活動，尤其是半導體和航空相關的行業。這旨在讓工作場所更靠近人們的住家。
受到疫情的影響，原定2030年前建成的樟宜機場第五搭客大廈項目已暫緩兩年。不過，受訪分析師認為，航空業是啟動經濟的引擎，樟宜機場的長遠發展不會改變。
沈振倫說：「政府在決定土地用途時是採取長遠的規劃策略，航空業對我國非常重要，樟宜機場的發展依舊具潛能。」
除了東部，西部也頗具工業發展潛能。程天富指出，西部是高科技、高增值製造業和創新的樞紐，主要吸引知識型和進行研發的企業。
其中，彙集了學習、研究和製造活動的裕廊創新區（Jurong Innovation District，簡稱JID），已陸續迎來了大型企業入駐，包括韓國汽車巨擘現代汽車集團、日本壓榨機製造公司牧野（Makino），以及數位相機廠商柯尼卡美能達（Konica Minolta）。裕廊湖區（Jurong Lake District）是西部另一個重點發展的區域商業區。到了2035年，這個地區將連接多達四條地鐵線，方便人們到該區工作。
南部瀕水地區（Greater Southern Waterfront）的發展也備受矚目。根據當局的規劃，在丹戎巴葛、岌巴、布拉尼島和巴西班讓等碼頭遷移到大士後，南部瀕水地區將騰出約1000公頃土地供發展。這個地區的土地面積相當於三個濱海灣地區，擁有動人海景，具有發展優質私宅的潛能。不過，冠病讓全球經濟陷入嚴重衰退，這類價位較高的私宅項目還會有需求嗎？
沈振倫說，這個地區的地理位置優越，一旦經濟復甦，仍有能力吸引到資金雄厚的買家。
