2024全年價格上漲3.9%
新加坡，2025 年 1 月 24 日——根據市區重建局 (URA) 的 2024 年第四季度報告，私人住宅價格環比上漲 2.3%，扭轉了 2024 年第三季度 0.7% 的環比下降趨勢。
與此同時，2024 年第四季度私人住宅的總交易量也上升至 7,433 套，較 2024 年第三季度的 5,372 套大幅增長 38.4%。
2024 年第四季度的價格上漲也使私人住宅的全年增長率達到 3.9%，與 2023 年實現的 6.8% 的增長相比，增長速度有所放緩。這也是自 2020 年以來最慢的增長率，當時全私人住宅價格指數上漲了 2.2%同比。
ERA 的評論
「整體私人住宅價格指數經歷了 2020 年以來最慢的增長，2024 年第四季度的增長速度較為溫和。新公寓的推出推動了這一增長，例如 The Collective at One Sophia、Emerald of Katong、Chuan Park 和 Nava Grove，這些項目幫助支持了所有地區的房價增長。」 ERA Singapore 執行長 Marcus Chu 表示。
「自 2024 年 9 月美聯儲連續降息以來，我們看到買家信心全面飆升，推動了 2024 年第四季度市場活動的上升。2024 年第四季度的新房銷售占 2024 年新房銷售的一半以上，是 2021 年第三季度以來的最高水平。同樣，2024 年轉售和二手交易同比增長 22.6%。」
「今天的市場反映了真正的升級者的需求，買家對降息表示歡迎，認為這是自 2022 年以來高利率環境中急需的緩解。雖然我們看到房價上漲，但大多數買家的負擔能力仍然受到價格的制約。」
「隨著有地住宅價格在 2024 年以較溫和的速度同比增長 0.9%，我們看到交易量同比增長 29.9%，從 2023 年的 1,286 套增加到 1,671 套。非有地住宅價格的上漲也幫助更多新加坡人進入有地房地產領域。」
「展望未來，由於預計 2025 年竣工數量會減少，我們可能會看到二級市場的供應緊縮，促使買家轉向新房市場。雖然未售出庫存在 2024 年第四季度逐漸減少至 19,606 套，但即將在 2025 年推出的 24 套新公寓將注入新的供應。」
儘管如此，ERA 對新加坡 2025 年的住宅市場仍持謹慎樂觀態度。在強勁的宏觀經濟基本面的支持下，新加坡很可能在迫在眉睫的經濟不確定性中鞏固其作為「安全港」的地位。
假設宏觀經濟條件穩定且沒有不可預見的負面因素，新房價格預計將繼續呈上升趨勢，可能在 2025 年實現 3-5% 的同比增長。充足的新樓盤推出將支持新樓盤交易量，預計到 2025 年將達到 7,000 至 8,000 套，具體取決於良好的經濟前景。
ERA 估計，二手交易量將在 1,100 至 1,300 套之間，中位數價格可能增長 7% 至 9%。到 2025 年底，轉售交易量也有望達到 14,000 至 15,000 套，中位數價格增長 6% 至 8%。
2024 年租金有所下降，原因是 2023 年以來竣工率提高，導致租戶競爭激烈。展望未來，隨著私人住宅和 HDB 市場竣工單位供應收緊，住宅租賃市場的價格將在 2025 年實現增長。此外，假設經濟狀況和外籍工人數量沒有發生重大變化，明年的租賃需求也可能保持穩定，不會出現任何顯著的飆升或下降。
然而，租金價格增長可能會在整個市場出現分化，新竣工住宅預計將保持更強勁的租金升值，而舊房可能會經歷較慢或持平的增長。同樣，隨著租戶變得更加注重成本，新加坡偏遠地區的房地產租金可能會大幅上漲，需求也會更加強勁。
ERA 預測，明年私人住宅的租金價格增長將在 0 至 3% 的範圍內放緩，因為竣工數量會減少，經濟前景也會更加謹慎。我們還預計私人住宅租賃合同數量將保持不變，預計到 2025 年將達到 80,000 至 90,000 份。
市區重建局私人房地產指數
2024 年第四季度，全住宅物業價格指數 (PPI) 環比上漲 2.3%。這與 2024 年第三季度的表現相反，當時價格環比下跌了 0.7%。最終的數字也與 URA 於 2025 年 1 月 2 日發布的快速估計值環比增長 2.3% 相符。
在非有地私人住宅領域，2024 年第四季度價格環比上漲 3.0%。值得注意的是，與 2024 年第三季度非有地私人住宅價格環比上漲 0.1% 相比，這一增幅更為明顯。
引領這些價格變化的是中央區外 (OCR)，該地區非有地私人住宅環比上漲 3.3%。同樣，核心中央區 (CCR) 和其他中央區 (RCR) 的價格分別環比上漲 2.6% 和 3.0%。
在有地房地產子市場，2024 年第四季度價格環比下跌 0.1%。這一降幅明顯小於上一季度 3.4% 的環比下降。
圖 1：URA 私人房地產價格指數
表 1：2024 年第三季度和第四季度 URA 私人房地產價格指數變化
交易量
2024 年第四季度，所有私人房產的交易數量大幅增加。根據市建局發布的最新數據，一手和二手市場上共有 7,433 套私人住宅被出售。這一激增意味著與 2024 年第三季度售出的 5,372 套相比，環比大幅增長了 38.4%。
就所有私人住宅的年度整體交易而言，2024 年全年銷售量達到 21,950 套，比 2023 年售出的 19,044 套增長了 15.3%。這比 2021 年的上一個高點（售出 33,557 套）下降了 52.9%。
值得注意的是，2024 年私人住宅買家也大量湧入二級市場，全年轉售交易量從 2023 年的 11,329 套增至 14,053 套。
轉售交易量上升的可能因素包括美聯儲降息後借貸成本降低，以及新建和轉售非有地私人住宅（不包括 EC）之間的價格差距擴大。
根據Caveat數據，新建和轉售非有地私人住宅（不包括 EC）之間的中位數價格差距從 2024 年第三季度的 34.0% 顯著擴大至 2024 年第四季度的 52.5%。
新建私人住宅銷售（不包括 EC）
2024 年第四季度，新私人住宅（不包括 EC）的銷售量出現復甦，本季度相應的交易量達到 3,420 套。按季度計算，這比開發商在 2024 年第三季度售出的 1,160 套環比增長了 194.8%。
銷售量的上升與開發商推出的私人住宅（不包括 EC）數量的增加相吻合。2024 年第四季度，共有 3,425 套公寓在多個備受期待的項目中首次亮相，包括但不限於 Chuan Park、Union Square Residences、The Collective at One Sophia、Emerald of Katong 和 Nava Grove。
2024 年第四季度推出的私人住宅單位數量也比開發商在 2024 年第三季度推向市場的 1,284 套單位環比增長了 166.7%。
相應地，2024 年第四季度未售出的私人住宅（不包括 EC）庫存環比下降 2.7% 至 19,405 套，低於 2024 年第三季度的 19,940 套。因此，由於買家面臨更具競爭力的市場，這可能會導致新房價格上漲。
圖 2：新房開售量和銷售量（不包括 EC）
政府執行公寓EC
繼 11 月 Novo Place 首次亮相後，開發商售出的行政公寓 (EC) 單位數量在 2024 年第四季度大幅上升至 528 套，較 2024 年第三季度售出的 104 套環比增長 407.7%。
此外，開發商在 2024 年第四季度共推出了 504 套 EC 單位，與 2024 年第二季度和第三季度沒有新的 EC 項目導致的新鮮供應不足形成鮮明對比。
轉售和Subsale（不包括 EC）
圖 3：轉售和Subsale交易量
2024 年第四季度，私人住宅（不包括 EC）的銷售由轉售和新銷售交易共同推動。根據 URA Realis 的數據，新銷售交易占本季度私人住宅銷售（不包括 EC）的 46.0%，而轉售交易占 49.8%。
本季度，轉售市場上的私人住宅（不包括 EC）銷量環比下降 4.1%，從 2024 年第三季度的 3,860 套下降到 2024 年第四季度的 3,702 套。
私人住宅（不包括 EC）的Subsale也在本季度下降。根據 URA 的最新數據，2024 年第四季度共記錄了 311 筆轉售交易，與 2024 年第三季度的 352 筆交易相比環比下降 11.6%。
有地住宅
圖三：各季度售出的有地住宅數量
Source: URA, ERA Research and Market Intelligence
2024 年第四季度，有地住宅價格上漲 0.1%，扭轉了上一季度 3.4% 的跌幅。2024 年全年，有地住宅價格同比上漲 0.9%，速度較為溫和。
根據市場觀察，2024 年第四季度售出 441 套有地住宅，與 2024 年第三季度類似。2024 年全年，有地房地產交易量同比增長 29.9%，從 2023 年的 1,286 套增至 1,671 套。
根據市場觀察數據，2024 年第四季度大部分有地住宅交易（67.8%）的價格在 350 萬至 700 萬新元之間。
此外，本季度價格上漲的一個可能因素是 600 萬至 700 萬新元範圍內的有地住宅銷量顯著增加，從 2024 年第三季度的 14 套增加到 2024 年第四季度的 45 套。反過來，對高價位房屋的需求增加可以追溯到美聯儲的降息，這提高了買家的接受度。
租賃
2024 年第四季度私人住宅租金保持不變，全住宅租金指數保持在 157.9，與 2024 年第三季度相似。2024 年第四季度非有地住宅租金環比上漲 0.2%，延續了 2024 年第三季度的積極趨勢。與此同時，有地住宅租金環比下降 1.8%。
