2024全年价格上涨3.9%
新加坡，2025 年 1 月 24 日——根据市区重建局 (URA) 的 2024 年第四季度报告，私人住宅价格环比上涨 2.3%，扭转了 2024 年第三季度 0.7% 的环比下降趋势。
与此同时，2024 年第四季度私人住宅的总交易量也上升至 7,433 套，较 2024 年第三季度的 5,372 套大幅增长 38.4%。
2024 年第四季度的价格上涨也使私人住宅的全年增长率达到 3.9%，与 2023 年实现的 6.8% 的增长相比，增长速度有所放缓。这也是自 2020 年以来最慢的增长率，当时全私人住宅价格指数上涨了 2.2%同比。
ERA 的评论
“整体私人住宅价格指数经历了 2020 年以来最慢的增长，2024 年第四季度的增长速度较为温和。新公寓的推出推动了这一增长，例如 The Collective at One Sophia、Emerald of Katong、Chuan Park 和 Nava Grove，这些项目帮助支持了所有地区的房价增长。” ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 表示。
“自 2024 年 9 月美联储连续降息以来，我们看到买家信心全面飙升，推动了 2024 年第四季度市场活动的上升。2024 年第四季度的新房销售占 2024 年新房销售的一半以上，是 2021 年第三季度以来的最高水平。同样，2024 年转售和二手交易同比增长 22.6%。”
“今天的市场反映了真正的升级者的需求，买家对降息表示欢迎，认为这是自 2022 年以来高利率环境中急需的缓解。虽然我们看到房价上涨，但大多数买家的负担能力仍然受到价格的制约。”
“随着有地住宅价格在 2024 年以较温和的速度同比增长 0.9%，我们看到交易量同比增长 29.9%，从 2023 年的 1,286 套增加到 1,671 套。非有地住宅价格的上涨也帮助更多新加坡人进入有地房地产领域。”
“展望未来，由于预计 2025 年竣工数量会减少，我们可能会看到二级市场的供应紧缩，促使买家转向新房市场。虽然未售出库存在 2024 年第四季度逐渐减少至 19,606 套，但即将在 2025 年推出的 24 套新公寓将注入新的供应。”
尽管如此，ERA 对新加坡 2025 年的住宅市场仍持谨慎乐观态度。在强劲的宏观经济基本面的支持下，新加坡很可能在迫在眉睫的经济不确定性中巩固其作为“安全港”的地位。
假设宏观经济条件稳定且没有不可预见的负面因素，新房价格预计将继续呈上升趋势，可能在 2025 年实现 3-5% 的同比增长。充足的新楼盘推出将支持新楼盘交易量，预计到 2025 年将达到 7,000 至 8,000 套，具体取决于良好的经济前景。
ERA 估计，二手交易量将在 1,100 至 1,300 套之间，中位数价格可能增长 7% 至 9%。到 2025 年底，转售交易量也有望达到 14,000 至 15,000 套，中位数价格增长 6% 至 8%。
2024 年租金有所下降，原因是 2023 年以来竣工率提高，导致租户竞争激烈。展望未来，随着私人住宅和 HDB 市场竣工单位供应收紧，住宅租赁市场的价格将在 2025 年实现增长。此外，假设经济状况和外籍工人数量没有发生重大变化，明年的租赁需求也可能保持稳定，不会出现任何显著的飙升或下降。
然而，租金价格增长可能会在整个市场出现分化，新竣工住宅预计将保持更强劲的租金升值，而旧房可能会经历较慢或持平的增长。同样，随着租户变得更加注重成本，新加坡偏远地区的房地产租金可能会大幅上涨，需求也会更加强劲。
ERA 预测，明年私人住宅的租金价格增长将在 0 至 3% 的范围内放缓，因为竣工数量会减少，经济前景也会更加谨慎。我们还预计私人住宅租赁合同数量将保持不变，预计到 2025 年将达到 80,000 至 90,000 份。
市区重建局私人房地产指数
2024 年第四季度，全住宅物业价格指数 (PPI) 环比上涨 2.3%。这与 2024 年第三季度的表现相反，当时价格环比下跌了 0.7%。最终的数字也与 URA 于 2025 年 1 月 2 日发布的快速估计值环比增长 2.3% 相符。
在非有地私人住宅领域，2024 年第四季度价格环比上涨 3.0%。值得注意的是，与 2024 年第三季度非有地私人住宅价格环比上涨 0.1% 相比，这一增幅更为明显。
引领这些价格变化的是中央区外 (OCR)，该地区非有地私人住宅环比上涨 3.3%。同样，核心中央区 (CCR) 和其他中央区 (RCR) 的价格分别环比上涨 2.6% 和 3.0%。
在有地房地产子市场，2024 年第四季度价格环比下跌 0.1%。这一降幅明显小于上一季度 3.4% 的环比下降。
图 1：URA 私人房地产价格指数
表 1：2024 年第三季度和第四季度 URA 私人房地产价格指数变化
交易量
2024 年第四季度，所有私人房产的交易数量大幅增加。根据市建局发布的最新数据，一手和二手市场上共有 7,433 套私人住宅被出售。这一激增意味着与 2024 年第三季度售出的 5,372 套相比，环比大幅增长了 38.4%。
就所有私人住宅的年度整体交易而言，2024 年全年销售量达到 21,950 套，比 2023 年售出的 19,044 套增长了 15.3%。这比 2021 年的上一个高点（售出 33,557 套）下降了 52.9%。
值得注意的是，2024 年私人住宅买家也大量涌入二级市场，全年转售交易量从 2023 年的 11,329 套增至 14,053 套。
转售交易量上升的可能因素包括美联储降息后借贷成本降低，以及新建和转售非有地私人住宅（不包括 EC）之间的价格差距扩大。
根据Caveat数据，新建和转售非有地私人住宅（不包括 EC）之间的中位数价格差距从 2024 年第三季度的 34.0% 显着扩大至 2024 年第四季度的 52.5%。
新建私人住宅销售（不包括 EC）
2024 年第四季度，新私人住宅（不包括 EC）的销售量出现复苏，本季度相应的交易量达到 3,420 套。按季度计算，这比开发商在 2024 年第三季度售出的 1,160 套环比增长了 194.8%。
销售量的上升与开发商推出的私人住宅（不包括 EC）数量的增加相吻合。2024 年第四季度，共有 3,425 套公寓在多个备受期待的项目中首次亮相，包括但不限于 Chuan Park、Union Square Residences、The Collective at One Sophia、Emerald of Katong 和 Nava Grove。
2024 年第四季度推出的私人住宅单位数量也比开发商在 2024 年第三季度推向市场的 1,284 套单位环比增长了 166.7%。
相应地，2024 年第四季度未售出的私人住宅（不包括 EC）库存环比下降 2.7% 至 19,405 套，低于 2024 年第三季度的 19,940 套。因此，由于买家面临更具竞争力的市场，这可能会导致新房价格上涨。
图 2：新房开售量和销售量（不包括 EC）
政府执行公寓EC
继 11 月 Novo Place 首次亮相后，开发商售出的行政公寓 (EC) 单位数量在 2024 年第四季度大幅上升至 528 套，较 2024 年第三季度售出的 104 套环比增长 407.7%。
此外，开发商在 2024 年第四季度共推出了 504 套 EC 单位，与 2024 年第二季度和第三季度没有新的 EC 项目导致的新鲜供应不足形成鲜明对比。
转售和Subsale（不包括 EC）
图 3：转售和Subsale交易量
2024 年第四季度，私人住宅（不包括 EC）的销售由转售和新销售交易共同推动。根据 URA Realis 的数据，新销售交易占本季度私人住宅销售（不包括 EC）的 46.0%，而转售交易占 49.8%。
本季度，转售市场上的私人住宅（不包括 EC）销量环比下降 4.1%，从 2024 年第三季度的 3,860 套下降到 2024 年第四季度的 3,702 套。
私人住宅（不包括 EC）的Subsale也在本季度下降。根据 URA 的最新数据，2024 年第四季度共记录了 311 笔转售交易，与 2024 年第三季度的 352 笔交易相比环比下降 11.6%。
有地住宅
图三：各季度售出的有地住宅数量
Source: URA, ERA Research and Market Intelligence
2024 年第四季度，有地住宅价格上涨 0.1%，扭转了上一季度 3.4% 的跌幅。2024 年全年，有地住宅价格同比上涨 0.9%，速度较为温和。
根据市场观察，2024 年第四季度售出 441 套有地住宅，与 2024 年第三季度类似。2024 年全年，有地房地产交易量同比增长 29.9%，从 2023 年的 1,286 套增至 1,671 套。
根据市场观察数据，2024 年第四季度大部分有地住宅交易（67.8%）的价格在 350 万至 700 万新元之间。
此外，本季度价格上涨的一个可能因素是 600 万至 700 万新元范围内的有地住宅销量显着增加，从 2024 年第三季度的 14 套增加到 2024 年第四季度的 45 套。反过来，对高价位房屋的需求增加可以追溯到美联储的降息，这提高了买家的接受度。
租赁
2024 年第四季度私人住宅租金保持不变，全住宅租金指数保持在 157.9，与 2024 年第三季度相似。2024 年第四季度非有地住宅租金环比上涨 0.2%，延续了 2024 年第三季度的积极趋势。与此同时，有地住宅租金环比下降 1.8%。
