提到新加坡三房式組屋，「可負擔性」通常是人們首先想到的關鍵詞。然而，過去幾年間，這種固有觀念正逐漸被打破。房價持續攀升，紀錄不斷刷新，市場預期已被徹底改寫。
就在今年1月16日，紅山一套三房式轉售組屋以91萬新元成交，這單交易一舉刷新了多項紀錄：不僅成為該項目內最貴的三房式單位，更重要的是，它也創下了該地區三房式組屋的歷史最高成交價。
這套創紀錄的單位屬於Tiong Bahru View開發項目。單位位於22至24層的高樓層，相比區域內其他三房式單位已具天然優勢。
該單位面積667平方英尺，按91萬新元的成交價計算，尺價達到約1,364新元。對三房式組屋而言，這是個驚人的數字。然而買家願意支付此溢價，顯然是綜合因素而非單憑面積考量。
該單位的核心吸引力之一在於項目的屋契年限。它於2016年獲得地契，意味著剩餘產權尚有約89年。如此健康的剩餘年限為買家提供了長期保障，尤其適合那些關注未來轉售價值或融資選擇的購房者。
地理位置同樣至關重要。該項目坐落於紅山交通高度便利的地段：通過有蓋走廊約4分鐘可抵達丹中巴魯地鐵站，步行約10分鐘可達合樂地鐵站。雙地鐵線近在咫尺的便利性，極大提升了項目的吸引力。
在此次91萬新元交易之前，紅山三房式組屋價格紀錄由合樂景的一套單位保持。當時，這套面積約743平方英尺的三房單位以86萬新元成交，尺價約1157新元。
新紀錄比舊紀錄高出5萬新元，漲幅約5.8%。考慮到兩處房產同屬一個市鎮且地理位置相近，這一漲幅尤為顯著。
這並非Tiong Bahru View組屋項目首次因破紀錄轉售價成為頭條新聞。事實上，該項目在不同房型上持續突破價格上限：
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早在2024年3月，該項目一套五房式單位以158.8萬新元成交，創下當時新加坡組屋轉售最高紀錄。此後，同一項目內又接連出現多宗高價五房單位交易。
過去四年間，Tiong Bahru View三房式單位平均尺價上漲約26%，同期紅山整體三房式價格漲幅約為22.6%。至於尺價方面，兩者差價高達45%。
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雖然91萬新元的成交價已令人咋舌，但這並非新加坡全國最高紀錄。目前保持紀錄的是SkyParc@Dawson的一套三房單位，該單位於2025年4月以93.5萬新元成交，位於34至36層，面積約710平方英尺，尺價約1,317新元。
隨著價格逼近百萬關口，市場討論焦點已然轉變。曾經看似不可能的目標，如今對特定高端項目而言已漸成現實。
截至2026年1月，大多數三房式轉售組屋平均成交價仍在47萬新元左右，意味著絕大多數買家距離百萬門檻尚遠。但該房型的現行"天花板"已達93.5萬新元，距離百萬僅一步之遙。
部分分析師認為，突破百萬關口如今只是時間問題。在核心區組屋年均漲幅3%-5%的背景下，93.5萬新元的單位僅需約7%的漲幅即可觸及百萬大關，這可能最早在2026年底或2027年實現。
若突破發生，預計將出現在特定高端地段：女皇鎮（尤其是杜生區）憑藉其歷史紀錄和中心位置仍是最大熱門；比達達利因地理位置和現代布局，新建項目已突破90萬新元；紅山（包括City Vue@Henderson等項目）同樣在候選之列。
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然而也有觀點認為，百萬交易不會如此快出現。從90萬到100萬不僅是數字躍升，更是心理門檻的跨越。三房式買家多為單身人士或小家庭，預算相對有限。七位數的價格需要大量現金支出，可能大幅縮小潛在買家群體。
在關注價格紀錄的同時，也需留意市場供需變化。2026年預計將有超過1.34萬個單位達到最低居住年限（MOP），幾乎是2025年數量的兩倍。這意味著更多相對年輕的組屋將進入轉售市場。
隨著供應增加，買家選擇面將更廣，尤其在不同市鎮和房型之間。更多選擇可能使價格增長更為溫和，買家無需為有限房源激烈競爭，交易分布將更均衡。這種市場動態有助於降低購房緊迫感，使價格談判回歸理性軌道。
