Jadescape
買房時，大戶型往往意味著更高的總價。但幾年後賣出，多投入的資金，能否帶來相應的回報？
看完Jadescape的三房、四房和五房成交記錄，會發現：盈利金額高，不一定代表年化漲幅也最高。即使房間數量相同，不同面積的表現也有差別。
這篇我們結合實際成交，從面積、買入價格和持有時間，看看Jadescape大戶型的收益表現。
先看整體：三房、四房、五房各賺多少？
根據近兩年的成交記錄，三房、四房、五房共列出60筆盈利成交。
從這些記錄來看，五房的盈利金額最高，但年化漲幅並沒有超過三房、四房。
比較投資表現，既要看賺了多少，也要看投入多少、持有多久。
三房：同樣是三房，面積和回報差別不小
三房面積從904平方尺到1,152平方尺，可以進一步分組：
對應的floor plan 這裡比較：
這裡有兩個值得注意的地方：
第一，1,055平方尺的記錄最多，11筆盈利成交的年化漲幅集中在6.20%至7.32%。
例如，Block 4 #19-12：
2019年8月以 $1,752,800 買入；
2026年9月以 $2,790,000 賣出；
持有約7年1個月；
帳面盈利 $1,037,200，年化漲幅 6.77%。
這是一筆盈利超過百萬元的三房成交，但這份回報也經歷了約七年的持有期。
第二，較小面積也出現了較高的年化漲幅。
1,012平方尺的Block 4 #08-11，以180萬元買入、264.8萬元賣出，持有約3年2個月，帳面盈利84.8萬元，報告年化漲幅達到 12.88%。
不過，同面積組只有4筆記錄，不能把這一筆最高值當成所有單位的正常表現。
三房的比較，不能停留在房間數量。面積、買入成本和持有期，都需要一起看。
四房：盈利金額可觀，較小面積也有突出表現
四房分為三個面積組，盈利和年化漲幅：
戶型圖看這裡：
代表性成交：
1,259平方尺：成交記錄最多
14筆盈利成交中，帳面盈利從65萬元到116.36萬元。
其中，Block 6 #13-24：這筆成交也是報告中四房年化漲幅最高的記錄。
它的買入尺價為 $1,619，賣出尺價為 $2,382。買入成本與較短的持有期，共同影響了最終的年化表現。
1,647平方尺：7筆盈利接近或超過百萬元
這一組的帳面盈利介於99.4萬至122.8萬元，年化漲幅為6.98%至8.71%。
例如，Block 10 #04-39，以284.4萬元買入、407.2萬元賣出，持有約4年10個月，帳面盈利 122.8萬元，年化漲幅 7.77%。
面積更大的四房，在這些記錄中取得了較高的盈利金額；但年化表現最突出的單位，來自1,259平方尺組。
因此，不能簡單用面積大小判斷資金增長速度。
五房：5筆成交全部盈利超過126萬元
報告中，五房面積均為2,099平方尺，共5筆盈利成交：
戶型看這裡
這5筆的持有時間約為5年10個月至7年。
買入總價約319萬至340萬元，賣出總價約467萬至505萬元，帳面盈利約126.73萬至177.34萬元。
這些成交說明，高總價單位也能取得可觀的價格增值。
但五房的年化漲幅介於5.20%至6.52%，沒有因為盈利金額較大，就同時取得最高的年化回報。
對於預算較高的買家，除了看未來能賺多少，還需要考慮投入資金、持有成本，以及未來買家能夠接受的總價。
六房頂層單位：單獨觀察
同一份報告還列出一筆4,230平方尺六房成交，的確盈利總額很高，但年化漲幅其實在三房四房也是可得到。這個案例也說明真的有人花1000多萬去買頂層閣樓。
這是一筆表現突出的成交，但面積、總價和產品類型與普通五房差別較大，而且只有一筆記錄，因此沒有納入前面的五房統計。
這些成交，對今天選房有什麼參考？
第一，盈利金額與年化漲幅，需要一起比較。
五房的盈利金額最高，但三房、四房中也出現了更高的年化漲幅。兩者衡量的是不同維度。
第二，同樣的房間數量，也要按面積細分。
904平方尺與1,152平方尺的三房，1,259平方尺與1,647平方尺的四房，投入總價和空間條件都有區別，不能只用「三房」「四房」概括。
第三，過去的回報，需要放回當時的買入價格。
原業主以什麼價格入場，決定了他擁有多少增值空間。今天買家面對的是新的成交價格，不能直接套用上一位業主的盈利。
作者點評
新加坡房產諮詢
Jadescape這些成交記錄說明，大戶型可以帶來可觀的盈利，但面積更大、投入更多，並不一定意味著年化回報更高。
選房時，我更關注三個問題：
買入價是否合理？持有期間是否負擔得起？未來轉售時，誰能接受這個總價？
把這三個問題想清楚，再比較戶型的空間與功能，選擇才會更有依據。
