同樣買在Jadescape，一房、兩房一衛和兩房兩衛，幾年後的回報有多大差別？
只看房間數量，還不夠。即使都是兩房，一個衛生間和兩個衛生間，買入總價、居住體驗和轉售價格也有所不同。
這篇我們結合實際成交，分開看看這幾類小戶型的盈利和年化漲幅。
先把戶型分清楚
Jadescape 的一房527方尺，面積較大。兩房還有兩房一衛的646方尺，兩房兩衛的754和775方尺。我們會分別看下幾種中戶型的總盈利，以及年回報率。
一房：買入總價較低，升值表現相對溫和
先看幾筆527平方尺一房的成交：
這些例子的帳面盈利，從7.4萬元到接近18萬元都有。
其中，Block 10 #03-38持有約5年7個月，買賣差價為7.4萬元；Block 2 #20-04持有約6年10個月，差價為14.5萬元。
有盈利，不代表資金增長很快，還要看持有了多久。這就要看年化增長。
一房的優勢是總價較低。但如果投資目標主要是資本增值，就不能只因為「比較容易買得起」而作決定。近兩年37筆案例中，一房普遍的年化回報不高1.33%–3.95%。
兩房一衛：比一房多一間臥室，成交盈利也有所不同
近兩年數據，兩房一衛共有11筆盈利成交，帳面盈利約28.6萬至37萬元，年化價格漲幅介於3.35%至4.64%。
與上面列出的一房例子相比，兩房一衛的盈利金額和年化漲幅都更高。
從實際使用來看，兩間臥室可以滿足夫妻分房辦公、小家庭居住等需求；只有一個衛生間，則需要住戶接受共用安排。
兩房一衛是否值得買，關鍵在於：節省下來的總價，能否補償空間與功能上的取捨。
兩房兩衛：功能更完整，但仍要看買入價格
近兩年，764平方尺兩房兩衛共57筆成交，帳面盈利介於5.5萬至51.8萬元，年化價格漲幅為2.32%至8.92%； 兩房兩衛764方尺有代表性的幾組例子盈利在20萬-51萬之間，年回報率在3.57%-5.34%。這個結果整體上比兩房一衛要好，比一房好很多。
同樣是764平方尺，帳面盈利可以相差很大。
例如，Block 4 #08-10以127.2萬元買入，賣出179萬元，盈利51.8萬元。Block 8 #04-31則以155萬元買入，賣出175萬元，盈利20萬元。
兩筆買入時間不同，持有期也不同。但它們提醒我們：
相近的賣出價格，不代表相近的投資回報。買入成本會直接影響最終結果。這個很容易理解，同樣的戶型同一時期在市場賣出的價格差不多，但如果買入價相差很遠，對盈利，投資回報就影響很大。
兩房兩衛的第二個衛生間讓家庭成員、訪客或合租住戶使用更方便。不過，功能更完整，也需要結合實際差價來判斷是否值得。
775平方尺Premium：部分成交盈利更高，也要留意持有期
775平方尺兩房兩衛共有9筆盈利成交，帳面盈利約41.4萬至62.7萬元，年化價格漲幅介於4.67%至6.64%。這個數據也是比兩房一衛646方尺，兩房兩衛764方尺的盈利數據好。再看幾組例子：
這裡有一個值得注意的細節：
盈利62.7萬元的單位，年化漲幅為5.44%；盈利41.4萬元的單位，年化漲幅反而達到6.64%。
原因之一是持有期不同：前者約7年7個月，後者約3年11個月。
所以，比較收益時，至少要同時看三個數字：
投入多少、賺了多少、用了多久。
這些成交，對今天選房有什麼參考？
從以上例子看，一房、兩房一衛和兩房兩衛，確實呈現出不同的價格增值表現。
但選房時，我更建議把問題落到具體單位上：
第一，預算增加了多少？
從一房換成兩房一衛，再換成兩房兩衛，每一步都需要增加資金。要看增加的首付、貸款與月供，是否在可承受範圍內。
第二，增加的功能，對下一位買家有沒有價值？
多一間臥室、多一個衛生間，都會改變使用體驗。但轉售時能保留多少差價，仍取決於買家的預算和市場選擇。
第三，買入價是否已經透支了這些優勢？
報告里也有一套764平方尺單位，以167萬元買入、172.5萬元賣出，持有約1年5個月，帳面差價僅5.5萬元。
這說明，即使選了兩房兩衛，也不能忽略入場價格和持有時間。
作者點評
新加坡房產諮詢
買小戶型，不能只看總價低；買兩房，也不能把一衛和兩衛當成同一種產品。
當然在預算允許的情況下，越大的戶型盈利和年化回報越好。在小戶型里也儘量選擇自己可以買到的那個最大的戶型。
Jadescape這些成交提供了一個很好的觀察角度：戶型功能值得比較，買入成本與持有期同樣重要。
過去業主賺了多少，可以幫助我們理解項目；今天是否值得買，還要重新計算當前價格、周邊選擇和未來退出總價。
