同样买在Jadescape，一房、两房一卫和两房两卫，几年后的回报有多大差别？
只看房间数量，还不够。即使都是两房，一个卫生间和两个卫生间，买入总价、居住体验和转售价格也有所不同。
这篇我们结合实际成交，分开看看这几类小户型的盈利和年化涨幅。
先把户型分清楚
Jadescape 的一房527方尺，面积较大。两房还有两房一卫的646方尺，两房两卫的754和775方尺。我们会分别看下几种中户型的总盈利，以及年回报率。
一房：买入总价较低，升值表现相对温和
先看几笔527平方尺一房的成交：
这些例子的账面盈利，从7.4万元到接近18万元都有。
其中，Block 10 #03-38持有约5年7个月，买卖差价为7.4万元；Block 2 #20-04持有约6年10个月，差价为14.5万元。
有盈利，不代表资金增长很快，还要看持有了多久。这就要看年化增长。
一房的优势是总价较低。但如果投资目标主要是资本增值，就不能只因为“比较容易买得起”而作决定。近两年37笔案例中，一房普遍的年化回报不高1.33%–3.95%。
两房一卫：比一房多一间卧室，成交盈利也有所不同
近两年数据，两房一卫共有11笔盈利成交，账面盈利约28.6万至37万元，年化价格涨幅介于3.35%至4.64%。
与上面列出的一房例子相比，两房一卫的盈利金额和年化涨幅都更高。
从实际使用来看，两间卧室可以满足夫妻分房办公、小家庭居住等需求；只有一个卫生间，则需要住户接受共用安排。
两房一卫是否值得买，关键在于：节省下来的总价，能否补偿空间与功能上的取舍。
两房两卫：功能更完整，但仍要看买入价格
近两年，764平方尺两房两卫共57笔成交，账面盈利介于5.5万至51.8万元，年化价格涨幅为2.32%至8.92%； 两房两卫764方尺有代表性的几组例子盈利在20万-51万之间，年回报率在3.57%-5.34%。这个结果整体上比两房一卫要好，比一房好很多。
同样是764平方尺，账面盈利可以相差很大。
例如，Block 4 #08-10以127.2万元买入，卖出179万元，盈利51.8万元。Block 8 #04-31则以155万元买入，卖出175万元，盈利20万元。
两笔买入时间不同，持有期也不同。但它们提醒我们：
相近的卖出价格，不代表相近的投资回报。买入成本会直接影响最终结果。这个很容易理解，同样的户型同一时期在市场卖出的价格差不多，但如果买入价相差很远，对盈利，投资回报就影响很大。
两房两卫的第二个卫生间让家庭成员、访客或合租住户使用更方便。不过，功能更完整，也需要结合实际差价来判断是否值得。
775平方尺Premium：部分成交盈利更高，也要留意持有期
775平方尺两房两卫共有9笔盈利成交，账面盈利约41.4万至62.7万元，年化价格涨幅介于4.67%至6.64%。这个数据也是比两房一卫646方尺，两房两卫764方尺的盈利数据好。再看几组例子：
这里有一个值得注意的细节：
盈利62.7万元的单位，年化涨幅为5.44%；盈利41.4万元的单位，年化涨幅反而达到6.64%。
原因之一是持有期不同：前者约7年7个月，后者约3年11个月。
所以，比较收益时，至少要同时看三个数字：
投入多少、赚了多少、用了多久。
这些成交，对今天选房有什么参考？
从以上例子看，一房、两房一卫和两房两卫，确实呈现出不同的价格增值表现。
但选房时，我更建议把问题落到具体单位上：
第一，预算增加了多少？
从一房换成两房一卫，再换成两房两卫，每一步都需要增加资金。要看增加的首付、贷款与月供，是否在可承受范围内。
第二，增加的功能，对下一位买家有没有价值？
多一间卧室、多一个卫生间，都会改变使用体验。但转售时能保留多少差价，仍取决于买家的预算和市场选择。
第三，买入价是否已经透支了这些优势？
报告里也有一套764平方尺单位，以167万元买入、172.5万元卖出，持有约1年5个月，账面差价仅5.5万元。
这说明，即使选了两房两卫，也不能忽略入场价格和持有时间。
作者点评
新加坡房产咨询
买小户型，不能只看总价低；买两房，也不能把一卫和两卫当成同一种产品。
当然在预算允许的情况下，越大的户型盈利和年化回报越好。在小户型里也尽量选择自己可以买到的那个最大的户型。
Jadescape这些成交提供了一个很好的观察角度：户型功能值得比较，买入成本与持有期同样重要。
过去业主赚了多少，可以帮助我们理解项目；今天是否值得买，还要重新计算当前价格、周边选择和未来退出总价。
