新加坡的店屋——比纽约第五大道还热?

2024年06月11日   •   7371次阅读

新加坡的传统店屋近年来成为商业房地产投资的热点。这些店屋,以其独特的历史和文化价值,吸引了全球投资者和企业家的目光。店屋不仅是新加坡历史的见证者,还因其稀缺性和投资价值而备受关注。

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新加坡的店屋主要分为两种:商住两用和全商业用途

商住两用的店屋主要面向本地人购买,而全商业店屋则对外国投资者开放,且在购买时无需支付高额的额外买方印花税(ABSD)。

这一点对外国投资者特别有吸引力,因为他们通常无法购买新加坡的有地住宅。

店屋的稀缺性是其吸引力的重要因素

新加坡大约只有6500间保存完好的店屋,其中许多位于市中心或历史悠久的社区,这些区域的土地价格昂贵,店屋的售价也相应较高。由于店屋是不可复制的英国殖民时期保留下来的历史性建筑,其建筑楼面和外观不可更动,使得这些店屋在市场上具有独特的地位。

根据莱坊(Knight Frank)的数据,2022年新加坡店屋交易总价值为16亿新元,尽管低于2021年的19亿新元历史高点,但仍显示出市场的强劲需求;2023年第二季度的交易额比前一年同期增长了44%,预计2023年总交易量将达到15亿新币。

新加坡店屋的价格在过去几年也稳步上升,例如,2016年的平均价格是每平方尺3,762新元;而到了2023年10月,已升至每平方尺5,593新元。店屋的用途广泛,可用作餐饮、俱乐部、医美医疗、办公、健身及零售等,但需取得相关批准。

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新加坡的传统店屋不仅吸引了顶级品牌如蔻驰(Coach)和迪奥(Dior),还成为了精品酒店和米其林星级餐厅的首选地点。这些店屋因其独特的历史地位和不断上升的价值,成为了投资者和租户的热门选择。叶辉仪(Yap Hui Yee),第一太平戴维斯(Savills)的董事,指出即便在疫情期间,店屋也是少数几个价值持续攀升的资产类别之一。

与最大宗洗钱案相关,但需求依然坚挺

然而,去年8月,新加坡警方揭露了一起价值30亿新元的洗钱案件,这是新加坡历史上规模最大的一次。案件涉及与中国大陆非法在线赌博有联系的个人,他们除了购买金条、豪车和手袋外,还涉嫌使用洗钱资金购买店屋。这些店屋目前正处于待售状态,以偿还银行贷款。

尽管如此,店屋的市场需求依然坚挺,价格保持稳定。叶辉仪认为,店屋市场目前正处于反洗钱(AML)新时期,而不是后AML时期,这影响了交易量。

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店屋的需求并非一直如此强烈。它们的起源可以追溯到19世纪40年代,当时店屋是商人及其家庭的住宅,店屋的一楼用于商业目的,而家庭则居住在建筑的后部和上层,这些店屋通常建有与邻居相连的前阳台,形成了一条有盖的人行道,方便人们在热带气候下行走。直到20世纪60年代,这些店屋仍在建设中。

新加坡的店屋不仅是商业和住宅的混合体,还是新加坡丰富遗产的一部分,值得人们去珍惜和传承。

独立于马来后,店屋数量减少并逐渐成为热门

新加坡在1965年独立于马来西亚后,见证了店屋数量的减少。许多店屋被拆除,为新兴的现代化办公楼和购物中心腾出空间。直到1980年代,政府开始转变对老建筑的态度,并在1989年通过市区重建局的保护总体规划,将包括唐人街在内的中心区域指定为历史和保护区。

世邦魏理仕(CBRE)的执行董事克莱门斯·李(Clemence Lee)指出,这种变化是因为人们,包括政府内部人士,感到与历史的联系减弱,国家的发展开始失去特色,因此,政府采取了保护措施。

店屋在最近十年左右才真正成为热门的房地产。本地开发商如8M Real Estate和Clifton Partners开始购买商业店屋,并将其改造成精品酒店、爵士酒吧和餐厅。这些店屋的上层空间因其独特性而受到办公用户的青睐。

8M房地产公司的创始人Ashish Manchharam回忆说,他在2014年开始购买店屋时,这些资产被低估了,被视为廉价的场所。他提到,伦敦的Soho区以其创新和富有想象力的方式利用历史空间,而新加坡在这方面还有待发展。Manchharam已经出售了他在8M的股份。

在他的公司的一个项目中,21 Carpenter精品酒店是由四座相邻的店屋组成,这些店屋曾是移民的汇款点。酒店的设计巧妙地融合了历史与现代,例如客房中融入了移民家书的引用。

Manchharam指出,在大流行期间,投资者对店屋作为避险资产的需求激增,尽管他认为现在的价格相当高昂。同时,北京对香港实施的新法律削弱了香港作为国际商业中心的吸引力,使新加坡成为更受青睐的选择。

新加坡以其稳定、低税收和有利于商业的环境而闻名,吸引了来自全球,尤其是中国的家族办公室和富人的资本。新的投资计划,如单一家族办公室制度,加速了全球最富有人群的财富向新加坡转移。

十年间价格翻5、6倍

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十年前,新加坡的店屋市场与现在相比显得更加亲民。据莱坊的Mary Sai所述,那时一栋店屋的售价大约在300万至400万新元之间。然而,随着市场的变化,如今这些店屋的身价已经飙升至1500万至2000万新元。

大量新资金涌入房地产市场,尤其是在外国人购房限制较为宽松的商业店屋领域。新加坡政府对外国人购买住宅地产实施了额外买家印花税(ABSD),2023年4月,这一税率从30%提升至60%,使得商业店屋因免征ABSD和卖方印花税而更具吸引力。

去年8月,新加坡当局对外国公民发起洗钱指控,导致市场发生变化。星展银行随后将两名涉嫌与此案有关的中国公民拥有的10间店屋推向市场,以回收贷款。

Sai指出,自去年8月以来,由于洗钱案件和更严格的审查,市场开始放缓。根据博纳的数据,2023年最后三个月商业店屋的销售额下降至9500万新元,同比下降70%,创下13年来的最低季度销售记录。此外,高利率也增加了抵押贷款成本,进一步导致市场降温。

尽管市场有所降温,但遗产和旅游区的许多长期租户仍面临更高的租金或搬迁的压力,因为新业主希望看到他们投入的数百万美元能有所回报。

在该地区活跃了20年的Tan与其他租户协作,促进现场音乐表演,并允许当地艺术家朋友在著名的哈芝巷沿线的店屋外墙创作壁画。然而,她观察到这种多样化的业态正在改变,新来的租户如照相亭和纪念品连锁店对店屋的历史价值缺乏兴趣。

业务采取各措施,展示店屋的历史价值

业内人士指出,店屋市场的放缓提供了一个机会,可以重新思考店屋在社区中的作用。越来越多的机构业主和房东正在采取措施来展示这些建筑的历史价值。例如,2020年,西班牙的Portabella家族在尼尔路购买了一座住宅店屋,计划将其捐赠出来,用于支持店屋保护和培训的研究。

Figment的创始人兼首席执行官Fang Low与商业和住宅店屋的业主合作,鼓励他们通过与艺术家和其他创意人士合作,恢复店屋的“灵魂”,并常常将它们改回住宅用途。他的一个项目是将店屋重新利用,这些店屋曾是在新加坡一个前红灯区的卡拉OK酒吧和按摩院。“店屋最初是家庭住宅,人们忘记了你可以住在这些房子里。”

从海外归来后,刘特佐对公寓和政府住宅楼的“复制粘贴”城市景观感到震惊,Low表示:“我们主要与外国家庭合作,但随着对店屋遗产价值的认识提升,我现在看到越来越多的新加坡本地人对此感兴趣。”

新加坡房地产投资和管理公司Meir Collective是另一家积极收购的本地集团。Sebestian Soh在从伦敦返回新加坡后,对新加坡店屋的美丽有了新的认识,并成功说服他的父亲——一位房地产开发商在2018年将家族资金投入店屋市场。

除了购买、出售和保护历史房地产——Meir现在拥有21个店屋,Soh和他的团队还帮助业主管理他们的房产,并提供保护建议,Soh购买的第一套店屋现在用作他的家族办公室。

Soh认为,尽管在洗钱调查后市场出现暂停,一些房产被出售以偿还贷款,但他预计需求将恢复,他希望像Meir这样的公司能够帮助新店屋业主理解他们对新加坡的价值。

"虽然政府的规划控制可能具有挑战性,但随着店屋变得更加规范化,合作变得至关重要。"他说,“在新加坡这个国家形成之前,店屋就已经存在,其他一切都是后来新增的,如果我们失去了这些历史遗产,那么我们将失去一切。”