新加坡的店屋——比紐約第五大道還熱?

2024年06月11日   •   7722次閱讀

新加坡的傳統店屋近年來成為商業房地產投資的熱點。這些店屋,以其獨特的歷史和文化價值,吸引了全球投資者和企業家的目光。店屋不僅是新加坡歷史的見證者,還因其稀缺性和投資價值而備受關注。

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新加坡的店屋主要分為兩種:商住兩用和全商業用途

商住兩用的店屋主要面向本地人購買,而全商業店屋則對外國投資者開放,且在購買時無需支付高額的額外買方印花稅(ABSD)。

這一點對外國投資者特別有吸引力,因為他們通常無法購買新加坡的有地住宅。

店屋的稀缺性是其吸引力的重要因素

新加坡大約只有6500間保存完好的店屋,其中許多位於市中心或歷史悠久的社區,這些區域的土地價格昂貴,店屋的售價也相應較高。由於店屋是不可複製的英國殖民時期保留下來的歷史性建築,其建築樓面和外觀不可更動,使得這些店屋在市場上具有獨特的地位。

根據萊坊(Knight Frank)的數據,2022年新加坡店屋交易總價值為16億新元,儘管低於2021年的19億新元歷史高點,但仍顯示出市場的強勁需求;2023年第二季度的交易額比前一年同期增長了44%,預計2023年總交易量將達到15億新幣。

新加坡店屋的價格在過去幾年也穩步上升,例如,2016年的平均價格是每平方尺3,762新元;而到了2023年10月,已升至每平方尺5,593新元。店屋的用途廣泛,可用作餐飲、俱樂部、醫美醫療、辦公、健身及零售等,但需取得相關批准。

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新加坡的傳統店屋不僅吸引了頂級品牌如蔻馳(Coach)和迪奧(Dior),還成為了精品酒店和米其林星級餐廳的首選地點。這些店屋因其獨特的歷史地位和不斷上升的價值,成為了投資者和租戶的熱門選擇。葉輝儀(Yap Hui Yee),第一太平戴維斯(Savills)的董事,指出即便在疫情期間,店屋也是少數幾個價值持續攀升的資產類別之一。

與最大宗洗錢案相關,但需求依然堅挺

然而,去年8月,新加坡警方揭露了一起價值30億新元的洗錢案件,這是新加坡歷史上規模最大的一次。案件涉及與中國大陸非法在線賭博有聯繫的個人,他們除了購買金條、豪車和手袋外,還涉嫌使用洗錢資金購買店屋。這些店屋目前正處於待售狀態,以償還銀行貸款。

儘管如此,店屋的市場需求依然堅挺,價格保持穩定。葉輝儀認為,店屋市場目前正處於反洗錢(AML)新時期,而不是後AML時期,這影響了交易量。

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店屋的需求並非一直如此強烈。它們的起源可以追溯到19世紀40年代,當時店屋是商人及其家庭的住宅,店屋的一樓用於商業目的,而家庭則居住在建築的後部和上層,這些店屋通常建有與鄰居相連的前陽台,形成了一條有蓋的人行道,方便人們在熱帶氣候下行走。直到20世紀60年代,這些店屋仍在建設中。

新加坡的店屋不僅是商業和住宅的混合體,還是新加坡豐富遺產的一部分,值得人們去珍惜和傳承。

獨立於馬來後,店屋數量減少並逐漸成為熱門

新加坡在1965年獨立於馬來西亞後,見證了店屋數量的減少。許多店屋被拆除,為新興的現代化辦公樓和購物中心騰出空間。直到1980年代,政府開始轉變對老建築的態度,並在1989年通過市區重建局的保護總體規劃,將包括唐人街在內的中心區域指定為歷史和保護區。

世邦魏理仕(CBRE)的執行董事克萊門斯·李(Clemence Lee)指出,這種變化是因為人們,包括政府內部人士,感到與歷史的聯繫減弱,國家的發展開始失去特色,因此,政府採取了保護措施。

店屋在最近十年左右才真正成為熱門的房地產。本地開發商如8M Real Estate和Clifton Partners開始購買商業店屋,並將其改造成精品酒店、爵士酒吧和餐廳。這些店屋的上層空間因其獨特性而受到辦公用戶的青睞。

8M房地產公司的創始人Ashish Manchharam回憶說,他在2014年開始購買店屋時,這些資產被低估了,被視為廉價的場所。他提到,倫敦的Soho區以其創新和富有想像力的方式利用歷史空間,而新加坡在這方面還有待發展。Manchharam已經出售了他在8M的股份。

在他的公司的一個項目中,21 Carpenter精品酒店是由四座相鄰的店屋組成,這些店屋曾是移民的匯款點。酒店的設計巧妙地融合了歷史與現代,例如客房中融入了移民家書的引用。

Manchharam指出,在大流行期間,投資者對店屋作為避險資產的需求激增,儘管他認為現在的價格相當高昂。同時,北京對香港實施的新法律削弱了香港作為國際商業中心的吸引力,使新加坡成為更受青睞的選擇。

新加坡以其穩定、低稅收和有利於商業的環境而聞名,吸引了來自全球,尤其是中國的家族辦公室和富人的資本。新的投資計劃,如單一家族辦公室制度,加速了全球最富有人群的財富向新加坡轉移。

十年間價格翻5、6倍

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十年前,新加坡的店屋市場與現在相比顯得更加親民。據萊坊的Mary Sai所述,那時一棟店屋的售價大約在300萬至400萬新元之間。然而,隨著市場的變化,如今這些店屋的身價已經飆升至1500萬至2000萬新元。

大量新資金湧入房地產市場,尤其是在外國人購房限制較為寬鬆的商業店屋領域。新加坡政府對外國人購買住宅地產實施了額外買家印花稅(ABSD),2023年4月,這一稅率從30%提升至60%,使得商業店屋因免徵ABSD和賣方印花稅而更具吸引力。

去年8月,新加坡當局對外國公民發起洗錢指控,導致市場發生變化。星展銀行隨後將兩名涉嫌與此案有關的中國公民擁有的10間店屋推向市場,以回收貸款。

Sai指出,自去年8月以來,由於洗錢案件和更嚴格的審查,市場開始放緩。根據博納的數據,2023年最後三個月商業店屋的銷售額下降至9500萬新元,同比下降70%,創下13年來的最低季度銷售記錄。此外,高利率也增加了抵押貸款成本,進一步導致市場降溫。

儘管市場有所降溫,但遺產和旅遊區的許多長期租戶仍面臨更高的租金或搬遷的壓力,因為新業主希望看到他們投入的數百萬美元能有所回報。

在該地區活躍了20年的Tan與其他租戶協作,促進現場音樂表演,並允許當地藝術家朋友在著名的哈芝巷沿線的店屋外牆創作壁畫。然而,她觀察到這種多樣化的業態正在改變,新來的租戶如照相亭和紀念品連鎖店對店屋的歷史價值缺乏興趣。

業務採取各措施,展示店屋的歷史價值

業內人士指出,店屋市場的放緩提供了一個機會,可以重新思考店屋在社區中的作用。越來越多的機構業主和房東正在採取措施來展示這些建築的歷史價值。例如,2020年,西班牙的Portabella家族在尼爾路購買了一座住宅店屋,計劃將其捐贈出來,用於支持店屋保護和培訓的研究。

Figment的創始人兼執行長Fang Low與商業和住宅店屋的業主合作,鼓勵他們通過與藝術家和其他創意人士合作,恢復店屋的「靈魂」,並常常將它們改回住宅用途。他的一個項目是將店屋重新利用,這些店屋曾是在新加坡一個前紅燈區的卡拉OK酒吧和按摩院。「店屋最初是家庭住宅,人們忘記了你可以住在這些房子裡。」

從海外歸來後,劉特佐對公寓和政府住宅樓的「複製粘貼」城市景觀感到震驚,Low表示:「我們主要與外國家庭合作,但隨著對店屋遺產價值的認識提升,我現在看到越來越多的新加坡本地人對此感興趣。」

新加坡房地產投資和管理公司Meir Collective是另一家積極收購的本地集團。Sebestian Soh在從倫敦返回新加坡後,對新加坡店屋的美麗有了新的認識,並成功說服他的父親——一位房地產開發商在2018年將家族資金投入店屋市場。

除了購買、出售和保護歷史房地產——Meir現在擁有21個店屋,Soh和他的團隊還幫助業主管理他們的房產,並提供保護建議,Soh購買的第一套店屋現在用作他的家族辦公室。

Soh認為,儘管在洗錢調查後市場出現暫停,一些房產被出售以償還貸款,但他預計需求將恢復,他希望像Meir這樣的公司能夠幫助新店屋業主理解他們對新加坡的價值。

"雖然政府的規劃控制可能具有挑戰性,但隨著店屋變得更加規範化,合作變得至關重要。"他說,「在新加坡這個國家形成之前,店屋就已經存在,其他一切都是後來新增的,如果我們失去了這些歷史遺產,那麼我們將失去一切。」

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