2025 年總體規劃草案中，其他指定用於住房的地點包括吉爾曼軍營、濱海灣高爾夫球場、沃倫高爾夫鄉村俱樂部和吉寶碼頭
義順蘭花鄉村俱樂部（上圖）和蔡厝港沃倫高爾夫鄉村俱樂部的租約將於 2030 年到期。圖片：蘭花鄉村俱樂部
[新加坡] 新出台的《2025年總體規劃草案》（DMP2025）中，三塊占地廣闊的高爾夫俱樂部用地和五塊位於波那維斯達的商業園區地塊被重新規劃為住宅用地。
《2025年總體規劃草案》於周三（6月25日）公布，規劃了新加坡未來10至15年的發展方向，每五年進行一次審查。最新版藍圖概述了關鍵規劃重點，包括打造新的住宅區以滿足需求，以及重塑新加坡的區域中心和工業園區，以適應不斷發展的經濟。
分析人士強調，現有的高爾夫球場，包括義順的蘭花鄉村俱樂部和蔡厝港的沃倫高爾夫鄉村俱樂部，將被重新規劃，租約將於 2030 年到期。濱海灣高爾夫球場在租約到期後於 2024 年 7 月關閉，也被指定用於住宅用途。
「蘭花鄉村俱樂部地塊可俯瞰實里達蓄水池，可建造超過10,000套私人和公共住宅。」
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Huttons Asia 數據分析高級總監 Lee Sze Teck
媒體圈和科學園研發和技術集群中的幾塊地塊，此前被規劃為商業園區，現在也正在準備進行住宅開發。
高力新加坡研究部主管 Catherine He 表示，這些計劃符合政府滿足新加坡住房需求的目標，並「最大限度地利用土地，造福最多居民，而不是僅僅惠及特定群體」。
她表示：「土地稀缺意味著，高爾夫球場或低密度地區等未得到充分利用的地塊，是重新規劃的首選。」
這些地塊靠近中央商務區 (CBD)、緯一科技城、波那維斯達和新加坡國立大學等工作中心，且擁有濱水生活的潛力，「很可能受到購房者的熱烈追捧」。
何先生表示，重新規劃商業園區土地也對新加坡分化的市場有利。較老、較遠的商業園區表現不如新建商業園區，而位於城市邊緣的商業園區空間利用率較低。
Huttons Asia 數據分析高級總監 Lee Sze Teck 估計，在俯瞰實里達蓄水池的蘭花鄉村俱樂部地塊，可以建造超過 10,000 套私人和公共住宅。
濱海灣高爾夫球場地塊——位於建國元勛紀念碑旁——可能建成一個類似於Pinnacle @ Duxton的標誌性公共住宅區，並在黃金地段建造1萬套住宅。
在波那維斯塔，位於亞逸拉惹彎路沿線媒體圈的三塊商業園區地塊已從商業園區用途重新規劃為住宅區，一樓為商業區。
此外，去年5月，已有四塊地塊從商業園區用途重新規劃為住宅區。其中一塊地塊位於緯一區Infinite Studios對面，擬建為住宅區，一樓為商業區，容積率為3.7。
另外兩塊位於多佛區Portsdown路和Portsdown大道的地塊擬建為住宅區，一樓為商業區，其中一塊地塊已進入詳細規劃階段，另一塊地塊的容積率為4.3。附近的第四塊地塊也被擬建為純住宅區。
PropNex 執行長 Ismail Gafoor 指出，在 DMP2025 中，在媒體圈位置提供更多商業空間將為未來居民提供更多便利。
距離媒體圈不遠，新加坡科學園二期兩塊原本預留為商業園區的地塊也被重新規劃為住宅用地。其中一塊是南波那維斯達路沿線的一塊大地塊，位於肯特崗公園對面。另一塊較小的地塊則位於曾德路對面。
Gafoor 表示，這符合新加坡科學園正在進行的復興計劃，此前，凱德集團 (CLD) 推出了該地區首個住宅項目——擁有 99 年租賃期的 LyndenWoods 公寓。
CLD（新加坡）執行長 Ronald Tay 在今年 6 月初接受《商業時報》採訪時表示，LyndenWoods 公寓上周末的啟動，標誌著新加坡科學園復興計劃的第二階段正式啟動。目標是打造一個容納5萬人口、充滿活力、集工作、生活和娛樂於一體的社區，另有一兩個住宅項目正在籌備中。
「當整個（園區）全面翻新後，大約75%的用地將用於商業園區，20%左右用於住宅，其餘部分將用於商業零售，」鄭先生說道。此前，該區域完全被規劃為商業園區。
他補充道，鑒於凱德置地的生態系統以及CLD在綜合開發項目建設方面的專業知識，新加坡科學園之外也可能出現類似的住宅和商業機會。「樟宜等地也存在潛在機會，樟宜本身也是一個商業園區。其中很多項目也需要認真翻新……而這些項目已經在我們的土地儲備中。」
高力國際的何先生表示，將未充分利用的商業園區改造為住宅用途將有助於優化土地利用，同時使該地區更加活躍，尤其是在晚上和周末。
「樟宜等地也蘊藏著潛在的發展機會，樟宜本身也是一個商業園區。很多地方也需要大力振興……而這些地方已經在我們的土地儲備中。」
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凱德置地（新加坡）執行長鄭榮文
第一太平戴維斯新加坡研究與諮詢執行董事張志強指出，由於商業園區的用途有限，只有少數行業符合入駐條件，這給這類房地產帶來了集中度風險。
「某些科技行業的資金突然井噴、技術周期收縮以及/或某些用途的外國競爭迅速出現，（可能導致）需求波動性大於辦公或住宅用途，」張志強說道。這種情況已在全島各地的商業園區中顯現，許多園區的空置率已經很高。
「在這些（商業園區）區域內插入住宅和白色地塊可以降低這種風險，」他說道。
張先生指出，如果該地區能開發更多高質量的辦公樓，且租金遠低於中央商務區，一些公司可能會遷入。
「更多住宅項目的開發將增強該地區對跨國租戶的吸引力，因為他們擁有大量持有就業准證的員工。」
滿足需求
在南部，紅山（Bukit Merah）的一塊大型地塊已從用途未定的保留地塊重新規劃為住宅用地。
該地塊以直落布蘭雅路（Telok Blangah Road）和亞歷山大路（Alexandra Road）為界，包括藝術區吉爾曼軍營（Gillman Barracks）和新加坡教師學院（Singapore Academy of Teachers）校園。
2024年3月，時任國家發展部長李智陞在其部門的供應委員會辯論中表示，吉爾曼軍營地區可能在2030年後改建為住宅區。
業內專家預測，住房需求可能會強勁。直落布蘭雅地區上一次按訂單建造的銷售活動是在2021年5月，申請率為23.3。
再往南，吉寶物流園（Keppel Distripark）的部分地區已被重新規劃為住宅用地。它之前是一塊保留地塊。
PropNex 的 Gafoor 表示，該地塊毗鄰即將建成的吉寶地鐵站，很可能是新加坡政府「大南部濱水區」計劃的一部分。
時任總理李顯龍在 2019 年國慶群眾大會上表示，這個大型濱水開發項目將是榜鵝鎮的兩倍，包含私人和公共住房。
鑒於吉寶配送中心將於 2027 年關閉，吉寶地鐵站將於 2026 年開通，Huttons Asia 的 Lee 預測，最早將於 2028 年推出首個用於重建的地塊。
他補充說，該地塊上可能建造超過 2 萬套新住宅。
