亚洲房产投资之选——走进新加坡(下篇)

2019年07月23日

通过之前的上篇(亚洲房产投资之选——走进新加坡(上篇)),小编带大家深入的了解了一下新加坡,包括新加坡的一些基础知识面以及新加坡在国际上的各种领先“数据”和成为亚洲金融中心的“资本”。下篇小编将重点聊聊新加坡的房地产,来看看新加坡房产究竟能不能“投资”,适不适合海外资产配置。

亚洲房产投资之选——走进新加坡(下篇)

再具体聊新加坡房产之前,小编想先引入一个问题。那就是——不动产的升值究竟主要靠的是什么?

结论先上:只有一个有大规模人口导入的区域,才可以实现不动产真正意义上的升值。这里大家不要误会,不是说规划和配套不重要,但最重要的事人口导入。举个例子,当年鄂尔多斯的规划是不是很棒,美国底特律的配套是不是很完善。现在回过头来看看这两个地方都经历了什么?所以人口导入才是不动产升值最重要的一点。

亚洲房产投资之选——走进新加坡(下篇)

让我们说回新加坡,上篇里面有提到,新加坡政府一直非常重视外来人口导入,到2030年计划人口增至690万左右。为什么新加坡要努力达到这样一个人口数字,因为新加坡人口基数不大加上人口老龄化和较低的婴儿出生率不能维持新加坡人口的稳定增长。新加坡居民平均年龄39.6岁。50岁到70岁这个阶段的群体非常庞大。2030年后,这个群体将会是65岁到85岁,基本失去劳动能力。另外新加坡本国婴儿的出生率低于全球婴儿出生的平均值。这就意味着,如果不从外来想办法导入人口,新加坡以后的劳动力会大大降低。所以新加坡政府一直大力致力于外来人口的导入也就“不足为奇”了。

亚洲房产投资之选——走进新加坡(下篇)
亚洲房产投资之选——走进新加坡(下篇)

人口导入是一个区域房地产能否增值的很重要因素,那是不是有了人口导入,当地的房地产就一定是健康的或者说是可以投资的。很明显没有那么简单,不管是国外的房产也好,海外房产也罢,除了有正常的人口导入之外,一个健康的房地产市场才能让你的不动产“保值”。上篇里也提到过,这里所谓的健康的可以考虑“投资”的房地产市场至少包含以下几点:

1. 健全的法律机制和相关交易环节。

2. 稳定的货币制度。

3. 供需较为平衡的市场环境。

4. 相对合理的市场价格。

有了这些,那你的不动产再当地是比较“安全”的,否则就会出现“有价无市”的局面,找不到人“接盘”。新加坡的房地产市场一直非常成熟,中国很多城市的房产政策都有借鉴新加坡的地方。接下来我们聊聊新加坡房地产“保值”和适合投资的“秘密”?

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说到这个话题,其实要从新加坡的住房体系开始说起。这里小编尽量用简明扼要的话来做个简单的概况。新加坡在脱离马来西亚独立建国之后,为了增强国民的国家认同感,推出了“居者有其屋”计划,形成以公共组屋为主,私人住宅为辅的独特住房体系。

组屋制度的目的是为保障中、低收入新加坡公民的居住需求,同时还会给那些有一定经济基础但没办法购买私人公寓的“夹心层”公民提供改善型组屋;针对高收入人群以及外国人可通过组屋转售和私人住宅市场购买住房。这样,形成一个“廉价组屋——改善型组屋——私人住宅”的阶梯化供应体系。政府以居民负担能力为基准供应低价组屋,并给予购房者补贴和金融支持,提高了购房者的支付能力。建国后短短30年,新加坡成功从第三世界跻身第一世界,在创造经济奇迹的同时,更以其高住房自有率成为全球典范,被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。新加坡住房自有率可以高达90%以上,也为当地良好的房产市场打下了很好的“基础”。

亚洲房产投资之选——走进新加坡(下篇)

新加坡房地产市场的成功其实离不开四个“关键性制度”:

01

国有为主的土地制度,无土地财政

新加坡国有土地占比近九成,政府在土地规划、出让、管理上拥有绝对话语权。所有权和使用权两权分离,政府以招标和拍卖转让土地使用权(住宅99年)。所以政府有权再国内征收大量公共建设用地用来建造组屋,然后以远低于市场的价格获取土地,供给新加坡大部分公民居住。

02

公积金主导的住房金融制度

住房金融体系以强制储蓄型的中央公积金为主、辅以商业贷款。《中央公积金法》明确规定,所有公民和永久居民均需缴纳公积金,2017年覆蓋率高达95.3%。新加坡本地公民和永久居民购买房产时,除了5%的固定订金外,其余的首付都可以用公积金来支付,非常的便捷。

03

交易保有并重的税收制度

新加坡房地产相关税种包括印花税、财产税和所得税。

1、印花税征收范围广,税率累进:包括买家印花税、卖家印花税和额外印花税,税基为买卖合同价与市价中较高者,税率采取累进位,房屋价值越低、持有年限越长,税率越低;区分公民、永久居民、外国人和法人实体,对本国公民有税收优惠。

2、财产税按年值征收:征收对象包括房屋、土地及公寓;税基为资产年值,建筑物按可比物业出租一年的市场租金(扣除家居、装修折旧及维护费用后的净值),土地按地块市场价值的5%;税率为超额累进位,且自住房屋远低于非自住住宅。

3、 租售环节均需缴纳所得税:租赁环节由出租人缴纳,买卖环节只针对投资炒作的个人征收。

04

组屋主导的住房供应体系

前面有介绍过,针对新加坡中低收入人群的廉价组屋以及“夹心层”人群的改善型组屋到中高收入人群和外国人的私人住宅市场,很好的覆蓋了新加坡几乎所有的人群,真正做到了“居者有其屋”的初衷。

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房价合理稳定是新加坡房地产市场的又一大亮点。整体来看,新加坡名义房价在1998-2017年仅上涨了41.1%,同期美、法、英、香港上涨了122.5%、160.4%、234.0%和149.2%。分市场来看,一是政府主导的组屋市场,价格十分低廉,多年来房价收入比维持在4-5左右,由于其覆蓋率高达82%,大多数新加坡家庭购房压力很小;二是普通开发商提供的私人住宅,房价收入比约为21,远低于香港、北京和上海,但由于私宅主要面向18%左右的高收入群体及外国人,实际负担的房价收入比远低于21,故无论是中低收入家庭还是高收入群体购房压力均较小。

亚洲房产投资之选——走进新加坡(下篇)
亚洲房产投资之选——走进新加坡(下篇)

说到这,可能有人会问,新加坡的组屋制度和我们外国人购买新加坡房产做投资似乎没有很大关系。其实新加坡政府在这小小的国土面积上制定的住房制度恰恰才是我们可以投资新加坡房产的“资本”,也因为有组屋和私人住宅这样分明的住房制度和相关的政策去平衡,才会换来新加坡房地产市场的稳定和成熟。这里面的关系其实是相辅相成的,如果单独独立出来看就不是完整的新加坡房地产市场了。

针对外国人可以购买投资的新加坡私人住宅市场,上篇里小编已经有提到,可以把它看做一块高端的“手表”,“保值”是他的属性,“稳中有升”是他的代名词。下图就可以看到,新加坡的私人住宅一直是“稳步上升”的趋势,政府出台的相关政策和调控只是不让新加坡房产价格出现“猛涨”。那我们来看看新加坡私人住宅市场的一些优势:

亚洲房产投资之选——走进新加坡(下篇)

1、较高租金回报率,年回报率在3%左右,商业成熟区住宅的回报率可达4%-5%,较北上广1%左右的回报率而言,投资优势明显。

2、土地供给有限,且考虑到新加坡人口增长规划,需求增长速度大于供给,政府规划在2030年人口达到650万至690万,较现有的五百多万人口,约年增长8-10万左右;

3、亚洲的金融中心,地理位置上连接印度洋和太平洋,环视亚洲。人才及产业集聚效应明显,经济增长空间巨大;

4、稳定的政治经济环境,严格的法律保护和透明的产权交易,确保房产交易的合法性,政府对开发商的管制非常严格,开发住宅项目质量有保障,购买面积即房屋使用面积,买房即有停车位使用权(无须额外购买);

5、无遗产税,低房产税率、低房产贷款利率和外国人可申请最高75%的购房款贷款,降低了购房成本和对现金流的压力;

6、优美的花园城市景观,完善的城市基础设施建筑,不断迎合人口的增长、经济的发展,置业潜力良好。

综上所述,新加坡私人住宅的“钱景”还是非常不错的,既有稳定的人口导入和供小于需的当地市场,又具备很好的“投资属性”,所以新加坡房产还是很适合资产配置以及中长期持有的。如果有移民或者孩子教育需求的人,那新加坡的房产不但能给你个保障,还能“保值”,可谓一举两得。

最后小编给大家来科普下新加坡房产和中国房产的一些区别:

亚洲房产投资之选——走进新加坡(下篇)

上图一路了然的概括了新加坡和中国购房的区别,小编抓几个重点来说:

1)产权:新加坡私人住宅的产权分为99年、999年和永久产权。如果以同地段新的99年私人住宅和新永久产权私人住宅寓比,一般永久产权的房子会比99年的贵20%左右,但在头15年左右的时间里,他们的增值空间是相似的或99年的会更高,这和租金回报等因素有关。在租客眼里,不在乎是什么产权,而是小区地点,环境等,如果地点差不多,租金也差不多,由于99年的公寓买价比较便宜,那99年的租金回报会好,进而卖价会更高一些。资产配置为主或者考虑长期持有的,那永久产权的房子肯定是有优势的。

2) 销售面积:大家都知道,中国的房子是有公摊面积的,我们拿到房子的面积其实是建筑面积,要乘以得房率才是最后的使用面积,现在中国的公寓一般得房率都在75%-80%之间。新加坡的房子都是按使用面积来计算,没有公摊这一说法,所以如果要把新加坡的房子和国内的房子再价格上做对比的话,你要打个75折。

3) 停车位:中国的停车位现在基本都是要购买的,而且价格还不低,越是市中心的房子,价格越是高。新加坡的停车位是附送的,是的,你没有看错。这也算是新加坡买房的一个“福利”了。

4) 贷款利率:新加坡的贷款利率基本在2%左右,非常低的一个贷款率,和中国比起来还是非常有性价比的,而且外国人也可以贷款,这点对海外置业的人来说也是一大优势,毕竟我可以只付个首付,后面的钱慢慢还。

5) 期房付款:说完贷款利率我们来说下期房付款。新加坡的期房付款还是很人性化的。不像国内贷款买房,银行批了以后从放款开始你每个月就要偿还本金+利息。新加坡期房每个月的还款额度是根据工程进度来的,直到交房。可以让你在交房之前没有非常大的还款压力。

6) 租金回报率:前面也说过,新加坡的租金回报率在3%-5%之间,和北上广的租金回报率比起来还是非常可观的。关键是一个国家的租金回报率还要和通货膨胀率挂钩,如果跑不赢通货膨胀率,你的租金回报其实没有很大的意义,这点也是海外置业的时候需要考虑的。

7)其他的包括法律保障,价格体系查询,交房标准什么的新加坡也是非常安全和“透明”的。这和廉洁的新加坡政府有很大的关系,所以为什么新加坡的房地产市场非常成熟,健康也是有一定原因在里面的。客户再新加坡置业完全不会被一些负面的因素影响。

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