年底没钱,看REITS助你来年脱贫

2019年12月12日
年底没钱,看REITS助你来年脱贫

2019年还剩最后十几天天了,你们今年的账单都还清了吗?

我司前台小妹,听到这句话都快哭了。

她刚刚收到一张信用卡账单,总额3万,还不知道拿什么还……

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朋友圈里的一堆小老板更惨。

小公司今年赚钱本来就难,客户还拖延付款,就账上那点现金,连员工工资都快发不出了……

没钱的日子总是会很难过的,但如果提前就做好理财规划,在我们年底拿到理财收益的时候是不是就会开心的起飞~

那么究竟怎样的产品可以支持我们在假期“放飞自我”呢?

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相信基金投资一直是大多数人比较喜欢的一种方式,把钱交给具备专业资格和经验的团队去帮我们管理资金,投资于股市,债市,以及其他金融市场,何乐而不为!

那么今天先来介绍一类比较特殊的指数基金:REITS指数基金。

REITS被誉为是第四大类资产,这个品种到底是什么?它有什么样的特点呢?有没有投资价值呢?

房地产信托基金REITS

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REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通。

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从本质上看,REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种,其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证,将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产,并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息;其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的,均等地分割成若干份出售给投资者,然后定期派发红利,实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下,写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定,因此,REITs一般只适用于商业地产。

REITs对机构投资者资产配置的作用

在传统组合中加入REITs可使组合优化

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机构投资者的传统组合中通常只包括债券、股票类证券,加入REITs可使组合优化,即组合有效边界向左上方移动,意味在相同风险水平下,增加REITs后的组合可获得更高收益,或是为取得相同收益水平,增加REITs后的组合只承担更低风险。

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比如。REITs与美林国债/公司债指数,美林抵押证券指数的相关系数分别只有0.06和0.01,与道琼斯指数、Wilshire5000指数、S&P500指数的相关系数在0.3左右,远低于各股票指数之间的相关系数。REITs与股票、债券类资产相关度低,能够有效地分散机构投资者的投资风险,并在不增加整组合风险的前提下提高收益。

REITs可提供较高的股息收益

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保险基金、养老基金等机构投资者在做资产配置时,还需考虑资产与负债的现金流匹配,有股息收益的要求。REITs是固定收入投资工具以外的另一可行的投资选择。从产品特性看,REITs 是具有相对稳定现金流收入和收益的投资产品。

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多数国家均要求REITs收入的绝大部分必须会定期以股息方式分派给持有人,并通过税收的安排来鼓励REITs派息。REITs 的高股息分派比例为投资者提供稳定的现金收入。过去4年以来REIT收益率与10年期政府债的息率差明显收窄,但仍保持了正利差。由于REITs基本上会将税后盈利全部用于派息,所以股息收益率高,一般是同类股票的4倍。

REITs可满足机构投资者对投资安全性的要求

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REITs属信托产品的一种,具有信托的财产隔离功能,符合保险基金、社保基金投资安全性的要求。一旦设定信托,作为信托财产的房地产证券便具有了独立性,不同于委托人、受托人及受益人三方任何一方的自有财产且不受该三方中任何一方债权人的追及,有效地保障了资产的安全。

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使投资者利益得到最大限度的保障。信托使受益人处于只享有利益而免去责任的优越地位,对信托财产享有优先于委托人或受益人的债权人的权利,且在信托财产旁落他人之手时,受益人有权向受让人请求返还财产。

新加坡的REITs

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新加坡房地产投资信托基金(Singapore Real Estate Investment Trust, 通常也称为S-REIT)是汇集投资者资金以投资,拥有和经营房地产的上市公司。然后将这些房产出租给租户以换取租金。投资者是房地产投资信托基金的共同所有人。他们有权从定期分配的物业资产中赚取租金收入。除此之外,随着房地产价值的上涨,投资者也将从资本收益中受益。

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新加坡的REITs产品发展较晚,但是发展速度迅猛,市场快速扩大,当前已经成为亚洲地区除日本以外的第二大REITs市场。

新加坡REITs具有巨大吸引力的原因在于合格投资者在REITs方面享有税收透明的优势,即所得税的征收不以REITs为基准,而根据投资者类别征收或豁免,具有税务优惠。具体来说,个人投资者(包括本地和外国个人投资者)股息收入免征所得税,外国机构投资者作为单位持有人的税率由20%减至10%。

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新加坡交易所北京代表处首席代表谢采含在论坛发表演讲时介绍,新加坡共有44支房托及商业信托,总市值730亿美元,平均股息率为6.5%。新交所上市房托在2018年通过定向增发及配股再融资43亿新币,为8年来最高。同时,新加坡的REITs发展速度远快于日本,从金融危机后的2009年,新加坡总市值大约上升6倍,而日本只上升了2倍多。从发展趋势来看,新加坡市场未来很有可能超过日本市场成为亚洲第一大REITs市场。

结语

为打造成国际REITs资本中心和亚洲最大的REITs市场,新加坡政府正在努力营造出一个对税收、货币以及财政政策都友好的投资环境。“新加坡正在不断巩固其亚洲最大的REITs枢纽中心地位,同时剑指成为未来亚洲最大的REITs市场。”多位房地产信托基金的发行人都表示看好新加坡市场的未来前景,你,还在等什么。

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