新加坡讯：劳彭坤先生在克劳福组屋的走廊上细心照料着他的植物，指尖轻抚叶片，缓缓浇水。八层之下，商铺区却喧闹非凡——摄影店的LED灯牌闪烁不停，店主与顾客谈笑风生，满载生鲜的送货推车吱呀碾过排水格栅。
这位在克劳福住了五十年的老人，见证了这片社区从寂静的“鬼城”蜕变为活力四射的繁华街区。“这里有很多游客，因为有一家非常老牌、远近闻名的咖啡馆，”57岁的他笑着说。“这里过去全是老人，但现在不一样了，新公寓一栋接一栋冒出来，年轻人越来越多，整个地方都活了。”
然而，在这些新公寓与潮流餐厅之间，另一种生意正悄然扩张——按摩店。就在他家楼下，至少有三家按摩馆。
“十年前，整个组屋区才一两家，可突然之间——我也不懂为什么——一家接一家冒出来。”他比划着四周的组屋群，指出附近还有至少三家同类店铺。“它们像野草一样，这边刚关，那边就开。”
虽然多数店家经营正规，但不少长者仍感到不适。“很多老人家看到一排排年轻女性坐在门口，心里就发毛，”劳先生说，“她们只会问‘要按摩吗？’你不回应，她们就不纠缠，不挡路，也不拉人。我们不能光凭外表就否定她们——毕竟，她们到底合法不合法，我们也不清楚。”
但如此密集的分布，仍令人困惑。“只要不打扰行人，我们当然不能禁止它们开店。可问题是——当它们想开张时，政府到底有没有监管权？它们的客源从哪儿来？这么多店，租金又高，真能撑得下去吗？”
当组屋商铺归私人所有
根据国家发展部（MND）数据，截至去年8月，新加坡约15,500家组屋商铺中，有8,500家为私人拥有，占比超一半。这些商铺多建于1980至90年代，政府为鼓励创业，将它们出售给私人业主。
由于这些商铺是纯商业性质、无补贴，政府将其视为普通商业物业。业主出租无需报备建屋局（HDB）。2022年研究显示，约75%的私人组屋商铺已出租。
尽管1998年停止销售，仍有约7,700家商铺以99年租约持有，剩余租期超30年。
国家发展部高级政务部长孙雪玲曾表示，政府各部门协同规划、监管与发牌，商业区与私人组屋商铺的业态由市场主导，但需遵守法规。
然而，议员们指出，监管仍存盲区。
“按摩店在我们选区越开越多，但因为是私人物业，政府想介入都难，”丹尼斯·潘议员（加冷）说，“HDB和警方能突击检查，但就像猫捉老鼠，防不胜防。”
淡马锡广场的议员符泽祥（丹戎巴葛）则点出核心：经济驱动。“为什么这类店扎堆？因为它们愿意付最高租金！而多数商铺租约长达50年，业主只求租金收益最大化，谁出价高，就租给谁。”
“政府无法决定谁来开店——这完全由私人业主说了算。现行法规，其实很有限。”
警方也在审查按摩场所的管理条例。根据现行法令，按摩店必须申领警方执照，但开放式门店及不提供按摩服务的美容店则被豁免。
劳彭坤先生在克劳福组屋住了五十年，他注意到自家社区按摩店高度集中。（摄影：CNA/Vanessa Lim）
当商业行为变成社区负担
近期，组屋区商业活动对居民生活的干扰，已在国会引发热议。
潘议员指出，居民投诉激增，尤其在克劳福、赛德阿威、加冷和实龙岗路一带。
在丹戎巴葛广场，一场整治行动后，10家提供非法服务的按摩与水疗店被关闭。符议员说，居民们对商场内密集的美容店和按摩馆感到不安——“它们虽多数合法，但少数不良商家，让整栋商场蒙上阴影，连居民自己都不愿光顾。”
“连幼儿园家长都担心，孩子经过这些店时，会不会被拉进去？”他补充道，店员常蹲在门口招揽顾客，居民们甚至绕道走中庭，只为避开“推销狂魔”。
在多美歌中心，HDB枢纽旁的一排美容店，更因“强销术”引发众怒。
CNA上月走访时，短短一条街竟有六家美容店。店员齐齐站在门外，高喊招揽。多数人低头快走，唯有一名60多岁女士被拉住敷面。
“我反复说不要，可她越推越紧，我一想走，另一个店员竟指责我‘没礼貌’，”她回忆，“我赶紧逃走，生怕惹上麻烦。”
另一位居民蔡女士也坦言：“我现在绕道走，宁可多走十分钟，也不愿被他们缠上。”
去年，其中一家名为Beautique的美容店，因母公司DNA Brands Co被新加坡消费者协会列入“消费警报名单”而遭曝光——超40%投诉者为60岁以上长者，被逼购买高价套餐。
CCS已介入调查，并突击走访相关门店，未来或将扩大调查范围。
Beautique该店现已关闭，但新租户身份尚不明确。
“若居民遭遇欺骗性销售，务必向议员或警方举报，”议员蔡一洲（碧山-多美歌）强调，“有了证据，我们才能为居民发声，真正追责。”
破解困局：从监管到“空间营造”
潘议员提议：明确商业用途分类，区分“低影响”与“高影响”业态——如深夜餐饮、按摩店、KTV等，让规划更贴近社区真实需求。
她建议：高影响商户在审批前须进行“邻里咨询”，并签署“好邻居协议”，规范噪音、垃圾与人流管理。
“这不仅是监管，更是双赢策略——既支持商家，也保护居民。”
建屋局也表态：未来将“有选择性地收购”私人组屋商铺，增加租赁供应，以应对租金飙升。
新加坡科技设计大学（SUTD）实践副教授蔡凯文认为，HDB若能主导商铺业态，就能“设计社区”，而非被动等待市场。
“新组屋商场由HDB直接管理，能精准引入社区所需服务。但老组屋若放任自由市场，我们就会错失打造宜居环境的机会。”
他主张更多“空间营造”：在中庭举办卡拉OK、中医义诊、手作市集等社区活动。“哪怕HDB不买下商铺，也能用活动引导租户——比如，让店主转租给中医师，服务长者。”
符议员正联合商家协会与居民网络，在丹戎巴葛广场举办更多活动，提升人流。“我们调查了100多户家庭，居民最想要：家庭餐厅、餐饮店、兴趣中心。”
“当非法店铺被清理，租金回归合理，真正服务社区的商家——餐饮、教育、理疗——才会愿意入驻。居民回来消费，需求增长，商业自然繁荣——这才是良性循环的终点。”
“移除讨厌的店铺容易，但改变人们对组屋社区的整体印象，却需要时间。”蔡凯文说，“当我们开始用‘可能性’而非‘问题’来看待这些空间，真正的转变，才刚刚开始。”
