新加坡訊：勞彭坤先生在克勞福組屋的走廊上細心照料著他的植物，指尖輕撫葉片，緩緩澆水。八層之下，商鋪區卻喧鬧非凡——攝影店的LED燈牌閃爍不停，店主與顧客談笑風生，滿載生鮮的送貨推車吱呀碾過排水格柵。
這位在克勞福住了五十年的老人，見證了這片社區從寂靜的「鬼城」蛻變為活力四射的繁華街區。「這裡有很多遊客，因為有一家非常老牌、遠近聞名的咖啡館，」57歲的他笑著說。「這裡過去全是老人，但現在不一樣了，新公寓一棟接一棟冒出來，年輕人越來越多，整個地方都活了。」
然而，在這些新公寓與潮流餐廳之間，另一種生意正悄然擴張——按摩店。就在他家樓下，至少有三家按摩館。
「十年前，整個組屋區才一兩家，可突然之間——我也不懂為什麼——一家接一家冒出來。」他比划著四周的組屋群，指出附近還有至少三家同類店鋪。「它們像野草一樣，這邊剛關，那邊就開。」
雖然多數店家經營正規，但不少長者仍感到不適。「很多老人家看到一排排年輕女性坐在門口，心裡就發毛，」勞先生說，「她們只會問『要按摩嗎？』你不回應，她們就不糾纏，不擋路，也不拉人。我們不能光憑外表就否定她們——畢竟，她們到底合法不合法，我們也不清楚。」
但如此密集的分布，仍令人困惑。「只要不打擾行人，我們當然不能禁止它們開店。可問題是——當它們想開張時，政府到底有沒有監管權？它們的客源從哪兒來？這麼多店，租金又高，真能撐得下去嗎？」
當組屋商鋪歸私人所有
根據國家發展部（MND）數據，截至去年8月，新加坡約15,500家組屋商鋪中，有8,500家為私人擁有，占比超一半。這些商鋪多建於1980至90年代，政府為鼓勵創業，將它們出售給私人業主。
由於這些商鋪是純商業性質、無補貼，政府將其視為普通商業物業。業主出租無需報備建屋局（HDB）。2022年研究顯示，約75%的私人組屋商鋪已出租。
儘管1998年停止銷售，仍有約7,700家商鋪以99年租約持有，剩餘租期超30年。
國家發展部高級政務部長孫雪玲曾表示，政府各部門協同規劃、監管與發牌，商業區與私人組屋商鋪的業態由市場主導，但需遵守法規。
然而，議員們指出，監管仍存盲區。
「按摩店在我們選區越開越多，但因為是私人物業，政府想介入都難，」丹尼斯·潘議員（加冷）說，「HDB和警方能突擊檢查，但就像貓捉老鼠，防不勝防。」
淡馬錫廣場的議員符澤祥（丹戎巴葛）則點出核心：經濟驅動。「為什麼這類店扎堆？因為它們願意付最高租金！而多數商鋪租約長達50年，業主只求租金收益最大化，誰出價高，就租給誰。」
「政府無法決定誰來開店——這完全由私人業主說了算。現行法規，其實很有限。」
警方也在審查按摩場所的管理條例。根據現行法令，按摩店必須申領警方執照，但開放式門店及不提供按摩服務的美容店則被豁免。
勞彭坤先生在克勞福組屋住了五十年，他注意到自家社區按摩店高度集中。（攝影：CNA/Vanessa Lim）
當商業行為變成社區負擔
近期，組屋區商業活動對居民生活的干擾，已在國會引發熱議。
潘議員指出，居民投訴激增，尤其在克勞福、賽德阿威、加冷和實龍崗路一帶。
在丹戎巴葛廣場，一場整治行動後，10家提供非法服務的按摩與水療店被關閉。符議員說，居民們對商場內密集的美容店和按摩館感到不安——「它們雖多數合法，但少數不良商家，讓整棟商場蒙上陰影，連居民自己都不願光顧。」
「連幼兒園家長都擔心，孩子經過這些店時，會不會被拉進去？」他補充道，店員常蹲在門口招攬顧客，居民們甚至繞道走中庭，只為避開「推銷狂魔」。
在多美歌中心，HDB樞紐旁的一排美容店，更因「強銷術」引發眾怒。
CNA上月走訪時，短短一條街竟有六家美容店。店員齊齊站在門外，高喊招攬。多數人低頭快走，唯有一名60多歲女士被拉住敷面。
「我反覆說不要，可她越推越緊，我一想走，另一個店員竟指責我『沒禮貌』，」她回憶，「我趕緊逃走，生怕惹上麻煩。」
另一位居民蔡女士也坦言：「我現在繞道走，寧可多走十分鐘，也不願被他們纏上。」
去年，其中一家名為Beautique的美容店，因母公司DNA Brands Co被新加坡消費者協會列入「消費警報名單」而遭曝光——超40%投訴者為60歲以上長者，被逼購買高價套餐。
CCS已介入調查，並突擊走訪相關門店，未來或將擴大調查範圍。
Beautique該店現已關閉，但新租戶身份尚不明確。
「若居民遭遇欺騙性銷售，務必向議員或警方舉報，」議員蔡一洲（碧山-多美歌）強調，「有了證據，我們才能為居民發聲，真正追責。」
破解困局：從監管到「空間營造」
潘議員提議：明確商業用途分類，區分「低影響」與「高影響」業態——如深夜餐飲、按摩店、KTV等，讓規劃更貼近社區真實需求。
她建議：高影響商戶在審批前須進行「鄰里諮詢」，並簽署「好鄰居協議」，規範噪音、垃圾與人流管理。
「這不僅是監管，更是雙贏策略——既支持商家，也保護居民。」
建屋局也表態：未來將「有選擇性地收購」私人組屋商鋪，增加租賃供應，以應對租金飆升。
新加坡科技設計大學（SUTD）實踐副教授蔡凱文認為，HDB若能主導商鋪業態，就能「設計社區」，而非被動等待市場。
「新組屋商場由HDB直接管理，能精準引入社區所需服務。但老組屋若放任自由市場，我們就會錯失打造宜居環境的機會。」
他主張更多「空間營造」：在中庭舉辦卡拉OK、中醫義診、手作市集等社區活動。「哪怕HDB不買下商鋪，也能用活動引導租戶——比如，讓店主轉租給中醫師，服務長者。」
符議員正聯合商家協會與居民網絡，在丹戎巴葛廣場舉辦更多活動，提升人流。「我們調查了100多戶家庭，居民最想要：家庭餐廳、餐飲店、興趣中心。」
「當非法店鋪被清理，租金回歸合理，真正服務社區的商家——餐飲、教育、理療——才會願意入駐。居民回來消費，需求增長，商業自然繁榮——這才是良性循環的終點。」
「移除討厭的店鋪容易，但改變人們對組屋社區的整體印象，卻需要時間。」蔡凱文說，「當我們開始用『可能性』而非『問題』來看待這些空間，真正的轉變，才剛剛開始。」
