新加坡：为了帮助首购族能够顺利买到房，国家发展部（MND）于本周五（5月8日）宣布，将执行公寓（EC）的最低居住年限（MOP）从5年提高至10年。
在满足MOP年限之前，新EC的买家不能将整套单位出租，不能购买另一处住宅物业，也不能将单位卖给新加坡公民或永久居民。
此外，新EC在15年后将实现完全私有化（目前为10年）。这意味着在第15年后，EC业主可以向包括外国人和企业实体在内的任何买家出售单位。
针对首购族的配额和优先期也将有所增加。
目前，开发商必须在项目启动后的第一个月内，为首购家庭预留70%的EC单位。新政策将这一配额提高到90%，并将优先期延长至两年。
两年期满后，开发商才能将剩余单位出售给所有符合条件的买家，包括二套房买家。
“这将为寻求购买首套住房的年轻夫妇和家庭提供更大的支持，”国家发展部表示。
该部还宣布，开发商将不再能够提供延期付款计划（DPS）。此前，该计划允许买家预付20%的购房款，剩余80%在项目获得临时占用许可证（TOP）时支付。选择该计划的买家通常需要支付比EC售价高出2%至3%的溢价。
现在，所有EC买家都必须采用普通付款计划，即根据施工进度进行分期付款。
这些新措施将适用于所有在周五或之后截标的政府土地销售（GLS）地块的EC项目。
在新加坡国立大学IREUS城市住房研讨会上，国家发展部长常进达表示，EC方案的调整将进一步支持首购族，并使EC回归到满足业主居住需求的本质。
他指出，相对于拥有更高购房预算（来自出售首套房所得）的二套房买家，EC首购族的比例正在下降。
在2020年，约一半的EC买家是首购族。到2024年和2025年，这一比例已降至30%至40%之间。
从2021年到2025年，在公开市场交易的EC中，约75%是在满足MOP后的五年内售出的，高于此前五年间的45%。
常进达先生表示：“我们也希望这能促使开发商降低投标价，从而降低EC的价格。”
价格飙升
在今年3月的部门预算辩论期间，常进达先生曾宣布，鉴于对负担能力的担忧，将对执行公寓政策进行审查。
过去十年中，每平方英尺的价格翻了一倍多。
根据PropNex Research和市区重建局（URA）的数据，今年1月至4月，新EC的每平方英尺中位价为1,843新元（约合1,455美元），而2016年仅为782新元。
以1,843新元/平方英尺的中位价计算，一个1,000平方英尺（相当于平均四房单位大小）的新EC单位价格将接近185万新元。
最新的EC项目Rivelle Tampines在3月21日开盘当天，572个单位中售出了超过92%，平均价格为每平方英尺1,893新元。开发商心联集团（Sim Lian Group）在新闻稿中表示，分配给二套房买家的30%配额在当天下午2:15就已售罄。
今年1月，位于巴西立的Coastal Cabana在开盘周末售出了748个单位中的约67%，平均价格为每平方英尺1,734新元。
Rivelle Tampines开盘当天的盛况。（图片来源：心联集团）五个即将推出的EC项目将不受新措施影响。它们分别是Senja Close、Sembawang Road、Miltonia Close以及位于Woodlands Drive 17的两个项目。这五个地块的招标时间在2025年8月至2026年4月之间。
EC于1995年推出，旨在为渴望拥有私人住宅的高收入新加坡人提供选择。它们由私人开发商开发并销售，设计特点和设施与私人公寓类似。
由于存在初始资格和所有权限制（如收入上限），开发商定价通常比同类私人公寓低约20%至30%。符合条件的买家可以获得高达3万新元的CPF购房补贴。
2019年9月，EC的家庭收入上限从1.4万新元提高到1.6万新元。
2013年，政府针对EC开发实施了三项措施，包括降低取消费、要求二套房申请人支付转售税以及修订抵押贷款条款。
新加坡国立大学房地产系教授Sing Tien Foo表示，新的EC措施对二套房买家的影响更大。
他补充说，通过限制二套房买家，首购族将有更好的机会成功申请到经济能力范围内的EC单位。
“将MOP延长五年也将对转售施加限制，这可能有助于缓解和遏制可能推高EC价格的潜在投机活动，并确保EC对首购家庭保持可负担性，” Sing教授表示。
“新规则将有助于在未来三到五年内稳定EC市场。如果经济和收入增长保持稳定，我们不太可能看到EC价格的剧烈上涨，”他说道。
