新加坡：為了幫助首購族能夠順利買到房，國家發展部（MND）於本周五（5月8日）宣布，將執行公寓（EC）的最低居住年限（MOP）從5年提高至10年。
在滿足MOP年限之前，新EC的買家不能將整套單位出租，不能購買另一處住宅物業，也不能將單位賣給新加坡公民或永久居民。
此外，新EC在15年後將實現完全私有化（目前為10年）。這意味著在第15年後，EC業主可以向包括外國人和企業實體在內的任何買家出售單位。
針對首購族的配額和優先期也將有所增加。
目前，開發商必須在項目啟動後的第一個月內，為首購家庭預留70%的EC單位。新政策將這一配額提高到90%，並將優先期延長至兩年。
兩年期滿後，開發商才能將剩餘單位出售給所有符合條件的買家，包括二套房買家。
「這將為尋求購買首套住房的年輕夫婦和家庭提供更大的支持，」國家發展部表示。
該部還宣布，開發商將不再能夠提供延期付款計劃（DPS）。此前，該計劃允許買家預付20%的購房款，剩餘80%在項目獲得臨時占用許可證（TOP）時支付。選擇該計劃的買家通常需要支付比EC售價高出2%至3%的溢價。
現在，所有EC買家都必須採用普通付款計劃，即根據施工進度進行分期付款。
這些新措施將適用於所有在周五或之後截標的政府土地銷售（GLS）地塊的EC項目。
在新加坡國立大學IREUS城市住房研討會上，國家發展部長常進達表示，EC方案的調整將進一步支持首購族，並使EC回歸到滿足業主居住需求的本質。
他指出，相對於擁有更高購房預算（來自出售首套房所得）的二套房買家，EC首購族的比例正在下降。
在2020年，約一半的EC買家是首購族。到2024年和2025年，這一比例已降至30%至40%之間。
從2021年到2025年，在公開市場交易的EC中，約75%是在滿足MOP後的五年內售出的，高於此前五年間的45%。
常進達先生表示：「我們也希望這能促使開發商降低投標價，從而降低EC的價格。」
價格飆升
在今年3月的部門預算辯論期間，常進達先生曾宣布，鑒於對負擔能力的擔憂，將對執行公寓政策進行審查。
過去十年中，每平方英尺的價格翻了一倍多。
根據PropNex Research和市區重建局（URA）的數據，今年1月至4月，新EC的每平方英尺中位價為1,843新元（約合1,455美元），而2016年僅為782新元。
以1,843新元/平方英尺的中位價計算，一個1,000平方英尺（相當於平均四房單位大小）的新EC單位價格將接近185萬新元。
最新的EC項目Rivelle Tampines在3月21日開盤當天，572個單位中售出了超過92%，平均價格為每平方英尺1,893新元。開發商心聯集團（Sim Lian Group）在新聞稿中表示，分配給二套房買家的30%配額在當天下午2:15就已售罄。
今年1月，位於巴西立的Coastal Cabana在開盤周末售出了748個單位中的約67%，平均價格為每平方英尺1,734新元。
Rivelle Tampines開盤當天的盛況。（圖片來源：心聯集團）五個即將推出的EC項目將不受新措施影響。它們分別是Senja Close、Sembawang Road、Miltonia Close以及位於Woodlands Drive 17的兩個項目。這五個地塊的招標時間在2025年8月至2026年4月之間。
EC於1995年推出，旨在為渴望擁有私人住宅的高收入新加坡人提供選擇。它們由私人開發商開發並銷售，設計特點和設施與私人公寓類似。
由於存在初始資格和所有權限制（如收入上限），開發商定價通常比同類私人公寓低約20%至30%。符合條件的買家可以獲得高達3萬新元的CPF購房補貼。
2019年9月，EC的家庭收入上限從1.4萬新元提高到1.6萬新元。
2013年，政府針對EC開發實施了三項措施，包括降低取消費、要求二套房申請人支付轉售稅以及修訂抵押貸款條款。
新加坡國立大學房地產系教授Sing Tien Foo表示，新的EC措施對二套房買家的影響更大。
他補充說，通過限制二套房買家，首購族將有更好的機會成功申請到經濟能力範圍內的EC單位。
「將MOP延長五年也將對轉售施加限制，這可能有助於緩解和遏制可能推高EC價格的潛在投機活動，並確保EC對首購家庭保持可負擔性，」 Sing教授表示。
「新規則將有助於在未來三到五年內穩定EC市場。如果經濟和收入增長保持穩定，我們不太可能看到EC價格的劇烈上漲，」他說道。
