99年和永久地契怎么选，是新加坡楼市经久不衰的话题。有买家只买永久，有的觉得投资99年更划算。公说公有理婆说婆有理，其实主要是分析的角度不同，就好像盲人摸象，只是自证预言自己关心的那一部分。
我列出了下面六个维度，分别从入场价格，地点选择，集体出售潜力，租售比，价格涨幅以及永续传承性，横向对比永久地契和99年地契，买家们可以对号入座，各取所需。
其它点都很好理解，接下来的文章我会解释两点通常买家常有的疑问，第一是两者过去十年房价的涨幅对比，第二是科学解释大家最关心的99年的贬值问题。
房价涨幅这一块，我想有必要用数据来说明一下，下面列出了从2013年3月到2023年3月这十年间，99年 vs 永久地契的价格涨幅对比，细分到全岛，1环CCR，2环RCR，以及3环OCR。
永久vs99年，10年价格走势图（全岛）
全岛范围来看，过去10年永久地契的涨幅为45%，99年地契为78%，99年的更高。不过截止至2023年3月，两者的价格已经很接近，永久的平均单价为2182新币每平尺，99年的为1925新币每平尺，价差257新币每平尺。
永久vs99年，10年价格走势图（1环CCR）
细分到1环，主要就是指的9区乌节路，10区武吉知马，11区纽顿。过去十年该片区永久涨幅37%，99年涨幅47%，差距不大。其实看图可知，2021年之前，两者的价格很接近，只是在2021年之后，1环的永久涨幅较大，和99年逐渐拉开距离。
永久vs99年，10年价格走势图（2环RCR）
2环的永久地段主要在东海岸，加冷等片区，过去十年该片区永久涨幅为23%，99年涨幅为53%，差了一倍有余。和1环不同的是，2环的永久过去几年价格涨幅不如99年，甚至均价出现了倒挂。截止2023年3月，2环永久均价1950psf，99年均价2242psf。
永久vs99年，10年价格走势图（3环OCR）
最后看3环OCR，过去10年，3环永久涨幅46%，99年涨幅104%，也是差距一倍有余。近几年99年的涨势也是吊打永久，均价同样是出现了倒挂现象。3环永久均价1874psf，99年均价1908psf。
由上可得出基本结论，在过去十年，永久地契房产的总体涨幅低于99年房产。其中，1环的永久地契更为保值，和同地段99年房产涨幅接近；而2环和3环的永久地契涨幅，显著低于同地段的99年房产。
99年地契的年限贬值问题
然后谈谈大家最关心的年限贬值问题，99年对永久的最大劣势，其实就是随着年限的贬值问题，随着时间的流逝，同一个片区，99年地皮的永久地皮的实际价值如何？我们可以用经典的Bala Table来解决这个问题。
Bala Table表示的是，在99年的时间跨度里，随着时间流逝，99年地皮相较永久地皮的真实价值百分比（注：不是价格，是价值，价格需要加上markup）。由图可见，贬值不是线性的，而是抛物线，越是早期，斜率越缓，贬值也就越慢，越到后期，斜率越抖，贬值越快，
简单粗暴的说，对于99年地契而言，头30年的价值，是远远高于最后30年的价值。所以尽量不要买99年的老房子，除非你想碰运气试试enbloc，当我没说。
（99年地契时间贬值表）
结论
99年对永久，该怎么选，其实没有定论，萝卜青菜各有所爱，主要还是看自身需求，以及未来规划。如果是追求涨幅，将来会有置换打算的，那么99年是可以优先考虑的；如果是不想折腾，偏好市中心房产，并且把房子当做大额资金蓄水池，那么永久是优先考虑的。最后的最后，房子除了投资属性，更重要的应该还是自住属性，住的舒服最重要，其它的都是次要的。
