99年和永久地契怎麼選，是新加坡樓市經久不衰的話題。有買家只買永久，有的覺得投資99年更划算。公說公有理婆說婆有理，其實主要是分析的角度不同，就好像盲人摸象，只是自證預言自己關心的那一部分。
我列出了下面六個維度，分別從入場價格，地點選擇，集體出售潛力，租售比，價格漲幅以及永續傳承性，橫向對比永久地契和99年地契，買家們可以對號入座，各取所需。
其它點都很好理解，接下來的文章我會解釋兩點通常買家常有的疑問，第一是兩者過去十年房價的漲幅對比，第二是科學解釋大家最關心的99年的貶值問題。
房價漲幅這一塊，我想有必要用數據來說明一下，下面列出了從2013年3月到2023年3月這十年間，99年 vs 永久地契的價格漲幅對比，細分到全島，1環CCR，2環RCR，以及3環OCR。
永久vs99年，10年價格走勢圖（全島）
全島範圍來看，過去10年永久地契的漲幅為45%，99年地契為78%，99年的更高。不過截止至2023年3月，兩者的價格已經很接近，永久的平均單價為2182新幣每平尺，99年的為1925新幣每平尺，價差257新幣每平尺。
永久vs99年，10年價格走勢圖（1環CCR）
細分到1環，主要就是指的9區烏節路，10區武吉知馬，11區紐頓。過去十年該片區永久漲幅37%，99年漲幅47%，差距不大。其實看圖可知，2021年之前，兩者的價格很接近，只是在2021年之後，1環的永久漲幅較大，和99年逐漸拉開距離。
永久vs99年，10年價格走勢圖（2環RCR）
2環的永久地段主要在東海岸，加冷等片區，過去十年該片區永久漲幅為23%，99年漲幅為53%，差了一倍有餘。和1環不同的是，2環的永久過去幾年價格漲幅不如99年，甚至均價出現了倒掛。截止2023年3月，2環永久均價1950psf，99年均價2242psf。
永久vs99年，10年價格走勢圖（3環OCR）
最後看3環OCR，過去10年，3環永久漲幅46%，99年漲幅104%，也是差距一倍有餘。近幾年99年的漲勢也是吊打永久，均價同樣是出現了倒掛現象。3環永久均價1874psf，99年均價1908psf。
由上可得出基本結論，在過去十年，永久地契房產的總體漲幅低於99年房產。其中，1環的永久地契更為保值，和同地段99年房產漲幅接近；而2環和3環的永久地契漲幅，顯著低於同地段的99年房產。
99年地契的年限貶值問題
然後談談大家最關心的年限貶值問題，99年對永久的最大劣勢，其實就是隨著年限的貶值問題，隨著時間的流逝，同一個片區，99年地皮的永久地皮的實際價值如何？我們可以用經典的Bala Table來解決這個問題。
Bala Table表示的是，在99年的時間跨度里，隨著時間流逝，99年地皮相較永久地皮的真實價值百分比（註：不是價格，是價值，價格需要加上markup）。由圖可見，貶值不是線性的，而是拋物線，越是早期，斜率越緩，貶值也就越慢，越到後期，斜率越抖，貶值越快，
簡單粗暴的說，對於99年地契而言，頭30年的價值，是遠遠高於最後30年的價值。所以儘量不要買99年的老房子，除非你想碰運氣試試enbloc，當我沒說。
（99年地契時間貶值表）
結論
99年對永久，該怎麼選，其實沒有定論，蘿蔔青菜各有所愛，主要還是看自身需求，以及未來規劃。如果是追求漲幅，將來會有置換打算的，那麼99年是可以優先考慮的；如果是不想折騰，偏好市中心房產，並且把房子當做大額資金蓄水池，那麼永久是優先考慮的。最後的最後，房子除了投資屬性，更重要的應該還是自住屬性，住的舒服最重要，其它的都是次要的。
