新加坡组屋转售市场，刚交出一份让人有点看不懂的成绩单。
7 月 24 日公布的组屋转售价格指数（RPI），第二季环比跌了 0.3%。加上第一季的 0.1% 跌幅，这是 2019 年第二季以来第一次出现连续两个季度下跌。
同比来看更微妙—— 指数跟一年前几乎持平，这是 2019 年底以来头一回。
按理说，"连跌两季" 应该是个降温信号。
但同一个季度里，还有另一个数字：百万组屋成交 491 套，创下历史新高—— 比上一季度多了近 20%，甚至超过了 2025 年第三季度的旧纪录。
价格在跌，百万成交却在飙。到底哪个才是真实的市场？
答案是：两个都真。只不过它们发生在市场的不同角落。
确实在降温，但很温和
第二季 0.3% 的跌幅，把上半年的组屋转售价整体拉成了 -0.4%。
这个数字本身不吓人，但对比一下就有感觉了：
2024 上半年：+ 4.2%
2025 上半年：+ 2.5%
2026 上半年：- 0.4%
从连年上涨，到今年掉头微跌。这是一个长期趋势的延续，而不是突然的冲击—— 组屋市场正在从 "强劲上涨" 过渡到 "价格稳定"。
降温是因为三个因素叠加：BTO 市场的激烈竞争、招聘市场转弱、宏观经济不确定性。
值得注意的是，目前的指数只比 2025 年第三季度的历史峰值低约 0.4%。所以准确地说—— 不是 "跌了"，是 "从最高点微微回落，然后横住了"。
但不是所有户型都在跌
0.3% 是个平均数。拆开看，各户型走的是完全不同的方向。
两房：环比涨 1.6%
Executive 大户型：环比涨 2.1%
三房：环比跌 1.1%
五房：环比跌 1.0%
四房（占了近一半交易量）：基本持平，涨 0.3%
有意思的是第一季度的时候，下跌集中在 "最小和最大" 两个极端，中间的三房四房还挺得住。
到了第二季度，三房转跌了。
这说明什么？降温不是固定在某个户型上，而是在市场里慢慢扩散。
买家终于开始占上风了
这几年组屋一直是卖方市场—— 业主报价，买家接受，COV（现金溢价）水涨船高。
现在风向在变。
经过几年的卖方市场之后，买家现在手上多了一些议价能力。
业主不需要大幅砍价才能卖掉房子—— 前提是定价要现实，不要有过高的 COV。
这对现在想卖房的业主特别重要。市场是软了一点，但不是崩了。
定价合理的房子照样有人接，狮子大开口的才会砸在手里。
真正的分裂：
中心区和外围，越拉越远
如果把各市镇的四房中位数价格摆在一起，会看到一条越来越明显的裂缝。
顶端：
中区（Central Area）：约 119.4 万
女皇镇（Queenstown）：约 103.5 万
大巴窑（Toa Payoh）：约 101.9 万
红山（Bukit Merah）：94.4 万
底端：
裕廊西（Jurong West）：53 万
兀兰（Woodlands）：55 万
义顺（Yishun）：54.5 万
同样是四房组屋，女皇镇的中位数几乎是裕廊西的两倍。
更值得注意的是：女皇镇和大巴窑的四房中位数，已经连续两个季度守在百万以上。
这意味着—— 百万，正在从这些市镇的 "临时高点"，变成一条新的 "价格地板"。
接下来的关键变量：MOP 洪峰
理解今年组屋市场，有一个数字绕不开—— MOP 到期量。
2026年，预计约有 13,480 套组屋达到五年 MOP，可以进入转售市场。
对比 2025 年只有 6,973 套—— 几乎翻倍。
五个市镇占了今年 MOP 总量的约 80%：
榜鹅：3,222 套（23.9%）
女皇镇：2,405 套（17.8%）
淡滨尼：2,133 套（15.8%）
大巴窑：1,594 套（11.8%）
勿洛：1,440 套（10.7%）
而且这个洪峰不止今年—— 2027 年预计约 18,000 套，2028 年约 21,000 套。
这么多新组屋涌入转售市场，意味着什么？
买家的选择变多了。 以前抢一套刚 MOP 的次新盘要拼价格，现在同类供应增加，那种 "竞价推高价格" 的紧张感在缓解。
这也是为什么整体价格在软—— 供应端的洪峰，正在稀释需求端的紧迫。
一个矛盾的画面：女皇镇和大巴窑
这里有一个很微妙的现象值得说一下。
女皇镇和大巴窑，一边是 "百万组屋最多" 的市镇，一边又是 "MOP 新供应最多" 的市镇之一。
新的 MOP 组屋涌进来，理论上会增加供应、压制价格。但同时，这些新组屋又大又新地契长，恰恰是最容易卖到百万的那一类。
所以这两个市镇正在形成一种 "两极分化" 的局面：一部分优质次新盘不断刷新百万纪录，另一部分老组屋则面临更大的竞争和降价压力。
同一个市镇，冰火两重天。
对买家和业主，这些数据怎么用
如果你在买组屋：
别被 "百万组屋创新高" 的新闻带偏。那只是一小撮优质盘的故事，不代表整个市场在涨。事实上，随着 MOP 洪峰释放，你现在的选择比一年前多，议价空间也在变大。尤其是那些非核心区、非次新的组屋，买方现在相对有利。
如果你在卖组屋：
关键是定价要现实。市场软了一点，但真实需求还在，成交量还是稳的。定价合理、COV 不过分，房子照样卖得掉。反过来，如果你手上是成熟区的大户型次新盘，那你可能正好站在百万成交这个风口上—— 但也别因此漫天要价，买家现在比以前精明。
如果你在纠结 BTO 还是转售：
今年 10 月还有约 7,960 套 BTO 推出，全年 BTO 加 SBF 供应约 24,000 套。这些新组屋会分流一部分本来会去转售市场的首次买家。BTO 便宜但要等，转售贵但即住、可选位置—— 还是那句话，看你的时间轴和需求。
分析师对全年的预测普遍温和：市场正在驶向更平静的水域。 不会暴涨，也不太会暴跌，而是进入一个供需更平衡、买卖双方更势均力敌的阶段。
好好过帮客户看组屋买卖的时候，会把这些数据拆到你关心的那个市镇、那个户型、那个楼龄段——
因为整体指数跟你要买或要卖的那一套房，往往是两回事。市场的平均温度不重要，你那套房所在的 "小气候" 才重要。
