新加坡組屋轉售市場，剛交出一份讓人有點看不懂的成績單。
7 月 24 日公布的組屋轉售價格指數（RPI），第二季環比跌了 0.3%。加上第一季的 0.1% 跌幅，這是 2019 年第二季以來第一次出現連續兩個季度下跌。
同比來看更微妙—— 指數跟一年前幾乎持平，這是 2019 年底以來頭一回。
按理說，"連跌兩季" 應該是個降溫信號。
但同一個季度里，還有另一個數字：百萬組屋成交 491 套，創下歷史新高—— 比上一季度多了近 20%，甚至超過了 2025 年第三季度的舊紀錄。
價格在跌，百萬成交卻在飆。到底哪個才是真實的市場？
答案是：兩個都真。只不過它們發生在市場的不同角落。
確實在降溫，但很溫和
第二季 0.3% 的跌幅，把上半年的組屋轉售價整體拉成了 -0.4%。
這個數字本身不嚇人，但對比一下就有感覺了：
2024 上半年：+ 4.2%
2025 上半年：+ 2.5%
2026 上半年：- 0.4%
從連年上漲，到今年掉頭微跌。這是一個長期趨勢的延續，而不是突然的衝擊—— 組屋市場正在從 "強勁上漲" 過渡到 "價格穩定"。
降溫是因為三個因素疊加：BTO 市場的激烈競爭、招聘市場轉弱、宏觀經濟不確定性。
值得注意的是，目前的指數只比 2025 年第三季度的歷史峰值低約 0.4%。所以準確地說—— 不是 "跌了"，是 "從最高點微微回落，然後橫住了"。
但不是所有戶型都在跌
0.3% 是個平均數。拆開看，各戶型走的是完全不同的方向。
兩房：環比漲 1.6%
Executive 大戶型：環比漲 2.1%
三房：環比跌 1.1%
五房：環比跌 1.0%
四房（占了近一半交易量）：基本持平，漲 0.3%
有意思的是第一季度的時候，下跌集中在 "最小和最大" 兩個極端，中間的三房四房還挺得住。
到了第二季度，三房轉跌了。
這說明什麼？降溫不是固定在某個戶型上，而是在市場裡慢慢擴散。
買家終於開始占上風了
這幾年組屋一直是賣方市場—— 業主報價，買家接受，COV（現金溢價）水漲船高。
現在風向在變。
經過幾年的賣方市場之後，買家現在手上多了一些議價能力。
業主不需要大幅砍價才能賣掉房子—— 前提是定價要現實，不要有過高的 COV。
這對現在想賣房的業主特別重要。市場是軟了一點，但不是崩了。
定價合理的房子照樣有人接，獅子大開口的才會砸在手裡。
真正的分裂：
中心區和外圍，越拉越遠
如果把各市鎮的四房中位數價格擺在一起，會看到一條越來越明顯的裂縫。
頂端：
中區（Central Area）：約 119.4 萬
女皇鎮（Queenstown）：約 103.5 萬
大巴窯（Toa Payoh）：約 101.9 萬
紅山（Bukit Merah）：94.4 萬
底端：
裕廊西（Jurong West）：53 萬
兀蘭（Woodlands）：55 萬
義順（Yishun）：54.5 萬
同樣是四房組屋，女皇鎮的中位數幾乎是裕廊西的兩倍。
更值得注意的是：女皇鎮和大巴窯的四房中位數，已經連續兩個季度守在百萬以上。
這意味著—— 百萬，正在從這些市鎮的 "臨時高點"，變成一條新的 "價格地板"。
接下來的關鍵變量：MOP 洪峰
理解今年組屋市場，有一個數字繞不開—— MOP 到期量。
2026年，預計約有 13,480 套組屋達到五年 MOP，可以進入轉售市場。
對比 2025 年只有 6,973 套—— 幾乎翻倍。
五個市鎮占了今年 MOP 總量的約 80%：
榜鵝：3,222 套（23.9%）
女皇鎮：2,405 套（17.8%）
淡濱尼：2,133 套（15.8%）
大巴窯：1,594 套（11.8%）
勿洛：1,440 套（10.7%）
而且這個洪峰不止今年—— 2027 年預計約 18,000 套，2028 年約 21,000 套。
這麼多新組屋湧入轉售市場，意味著什麼？
買家的選擇變多了。 以前搶一套剛 MOP 的次新盤要拼價格，現在同類供應增加，那種 "競價推高價格" 的緊張感在緩解。
這也是為什麼整體價格在軟—— 供應端的洪峰，正在稀釋需求端的緊迫。
一個矛盾的畫面：女皇鎮和大巴窯
這裡有一個很微妙的現象值得說一下。
女皇鎮和大巴窯，一邊是 "百萬組屋最多" 的市鎮，一邊又是 "MOP 新供應最多" 的市鎮之一。
新的 MOP 組屋湧進來，理論上會增加供應、壓制價格。但同時，這些新組屋又大又新地契長，恰恰是最容易賣到百萬的那一類。
所以這兩個市鎮正在形成一種 "兩極分化" 的局面：一部分優質次新盤不斷刷新百萬紀錄，另一部分老組屋則面臨更大的競爭和降價壓力。
同一個市鎮，冰火兩重天。
對買家和業主，這些數據怎麼用
如果你在買組屋：
別被 "百萬組屋創新高" 的新聞帶偏。那只是一小撮優質盤的故事，不代表整個市場在漲。事實上，隨著 MOP 洪峰釋放，你現在的選擇比一年前多，議價空間也在變大。尤其是那些非核心區、非次新的組屋，買方現在相對有利。
如果你在賣組屋：
關鍵是定價要現實。市場軟了一點，但真實需求還在，成交量還是穩的。定價合理、COV 不過分，房子照樣賣得掉。反過來，如果你手上是成熟區的大戶型次新盤，那你可能正好站在百萬成交這個風口上—— 但也別因此漫天要價，買家現在比以前精明。
如果你在糾結 BTO 還是轉售：
今年 10 月還有約 7,960 套 BTO 推出，全年 BTO 加 SBF 供應約 24,000 套。這些新組屋會分流一部分本來會去轉售市場的首次買家。BTO 便宜但要等，轉售貴但即住、可選位置—— 還是那句話，看你的時間軸和需求。
分析師對全年的預測普遍溫和：市場正在駛向更平靜的水域。 不會暴漲，也不太會暴跌，而是進入一個供需更平衡、買賣雙方更勢均力敵的階段。
好好過幫客戶看組屋買賣的時候，會把這些數據拆到你關心的那個市鎮、那個戶型、那個樓齡段——
因為整體指數跟你要買或要賣的那一套房，往往是兩回事。市場的平均溫度不重要，你那套房所在的 "小氣候" 才重要。
