Manchharam：当我们在2014年第一次开始收购店屋时，没有一处房产超过1亿元。今天，我们有几处价值超过1亿元的房产（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
新加坡（EDGEPROP）- 自从首次购买位于厦门街（Amoy Street）112至116号的一排五座店屋至今，8M房地产公司（8M）创始人兼执行长Ashish Manchharam已经迈入保护性店屋市场九年了。早在2014年，他就花了5000万元在中央商务区买下了这些店屋。根据这五座店屋的总建筑面积27500平方英尺计算，5000万元的购买价格换算为1818元/平方英尺。
如今，厦门街的五间店屋的价值超过1.1亿元，即每平方英尺4000元。Manchharam说：“当我们在2014年第一次开始收购店屋时，没有一处房产的价值超过1亿元。如今，我们可能拥有少数价值1亿元以上的房产。”
厦门街最近的店屋交易：EdgeProp Research Tool
厦门街上8M持有的店屋有从1990年起拥有99年的地契。位于黄金地段第1和2区的中央商务区和牛车水的999年地契和永久地契的店屋的价格上涨的更多。
这座位于厦门街112至116号的五座店屋于2014年以5000万元的价格购买，目前价值超过1.1亿元（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
2022年11月，厦门街94号的一家店屋以1868.8万元或6028元/平方英尺的价格易手，总建筑面积估计为3100平方英尺，位于地契为999年的1856平方英尺的土地上。五个月后，即4月初，同一家店屋又以2180万元或7032元/平方英尺的价格被记录交易。买家是NC Properties，一家与香港新世纪集团（Hong Kong’s New Century Group）有关联的实体。据说NC Properties在Telok Ayer和Circular Road也拥有其他保护性店屋。
PropNex Shophouse Elites的高级集团区域总监、保护性店屋专家Richard Tan表示：“厦门街的交易为第1区和第2区CBD和牛车水地区999年地契和永久地契商店屋的价格树立了新的基准。”
店屋价格趋势：EdgeProp Market Trends
8M是保护性店屋价格上涨的重要受益者。2017年，这家房地产公司的9个店屋投资组合价值4亿元，在30个商铺地块上。六年过去了，8M在72个商铺地块中积累了30笔店铺投资，如今该投资组合的价值接近14亿元。
8M最近以2900万元（每平方英尺4472元）的价格购买了史丹利街（Stanley Street）28号的四层店屋。[照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore]
“长期投资者”
“我们是一个长期投资者，”Manchharam说。“8M是一家非上市房地产公司，目标是长期拥有物业。”该公司自筹资金，由他本人和海外机构投资者支持。“我们不需要进行任何外部筹资，”他补充道。“与房地产基金不同，我们不需要在特定时间退出，除非我们认为房地产不是我们投资组合的核心。”
许多人曾预计，保护性店屋行业会有大量外国买家涌入，尤其是在4月27日生效的房地产降温措施之后。据房地产经纪人介绍，来自中国、香港、台湾、印度和印尼的外国人都对保护性店屋产生了兴趣。
然而，PropNex的Tan表示，本地投资者依然活跃。“现在价格要高得多。他们（本地买家）无法轻易接受这样的价格。”Tan补充道，利率也更高，这意味着借贷成本更高。今天的交易将由“全现金买家或杠杆率很低的买家”推动。
位于厦门街94号的商店于4月初以2180万元或每平方英尺7032元的价格易手，并为黄金地段第1和第2的CBD和牛车水地区设定了新的价格基准（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
其中一位买家就是8M，该公司在JLL的代表下，于4月中旬以2900万元的价格买下了史丹利街28号的四层保护性店屋。该房产位于1729平方英尺的永久地契土地上，楼面面积6485平方英尺，以空置状态出售。价格计算为每平方英尺4472元。
“它并不便宜，”Manchharam说，“但根据目前的价格来看，价格还可以。”他正在以全现金的方式收购空置的店屋。“买一栋没有收入的空置建筑并支付高昂的利息是没有意义的。我们希望利率会下降，我们可以再融资。”
Manchharam补充道，根据目前的市场租金，租金收益率估计为2%，而借贷成本为5%。PropNex在4月26日发布的2023年第一季度店屋报告中表示，这可以解释更为谨慎的情绪，以及交易量同比收缩46%的原因，从2022年第一季度的52笔店屋交易减少到2023年第二季度的28笔。2023年第一季度的交易价值为2.78亿元，比上一季度下降11.7%，比2022年第一季度4.67亿元同比下降40.6%。
位于史丹利街10号的店屋，8M于2016年6月以920万元的价格购买，并将其改建为服务型办公室（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
购买房地产的耐心
尽管目前的市场状况如此，8M仍坚持长期经营。Manchharam说：“当你购买房地产时，你必须有耐心。”他补充说，购买史丹利街28号并非机会主义。五年来，他一直在追踪该物业，等待业主出售。它终于在去年进入市场。“所有者是长期持有该资产的个人。”
8M打算翻新斯坦利街28号的店屋。前两层已被批准用于餐厅，总面积约3000平方英尺。Manchharam说：“在这个地区很难找到这样的空间”。“我们有几个餐饮经营者在排队等候。”楼上两层将被出租作为办公空间。
他看到了与Cecil路的Solitaire的“一些协同效应”，这是一个新的、永久地契的、20层的A级办公楼，位于Cecil街的马路对面，有共有产权的楼层可供出售。这是TE Capital Partners和LaSalle Investment Management对前PIL大楼的重新开发。4月底，横跨17层至20层的楼顶三层以1.628亿元的价格售出，即37857平方英尺的总面积平均4300元/平方英尺。最顶层（20层）创下4325元/平方英尺的新高。第一太平戴维斯（Savills）新加坡公司促成了这笔交易。
去年9月，8M房地产公司以4000万元收购了位于Jalan Besar 109至117号的五座店屋（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
在附近，8M还拥有斯坦利街10号，该公司于2016年6月以920万元收购了该物业。现在是一间服务型办公室。
Manchharam“长期”关注的另一处房产是位于Jalan Besar 109至117号的五座店屋。去年9月，在List Sotheby’s International Realty副总裁Simon Monteiro的代表下，8M以4000万元的价格买下了这些物业。它们位于6584平方英尺的土地上，从1926年起租赁999年。
卖方为TSG集团，成立于1950年，名称为Teo Siok Guan私人有限公司。20世纪60年代，Guan先生曾在马来西亚和新加坡拥有铃木摩托车经销商Guan Hoe。半个多世纪以来，TSG积累了丰富的房地产投资组合。2017年，TSG集团出售了其位于Tembeling路和Joo Chiat Place的店屋组合。Jalan Besar的店屋是最后一批出售的。Manchharam说：“但我们知道它即将到来，因为过去五年我们一直在关注它。”。它从未在市场上上市，因为8M在它上市出售之前就购买了它。
Jalan Besar五座店屋翻新后的设计图（图片：8M Real Estate）
令人惊叹的投资组合
2022年末，8M房地产公司以7500万元的价格在丹戎巴葛（Tanjong Pagar）路25号、27号、29号和31号又收购了一排四座店屋。卖家是两个公司，Silkroad Property Partners和Clifton Partners，他们各自拥有两座。根据1994年起租赁99年的四座店屋的总建筑面积，8M的购买价格为每平方英尺3700元至3800元。
Manchharam说：“丹戎巴葛地区99年地契店屋的每平方英尺价格现在高达3000至4000元。”。收购丹戎巴葛路25至31号的四座店屋，使8M房地产拥有丹戎巴葛路15号到43号整排15间店屋的所有权。
他在五年多的时间里通过三次大宗收购获得了丹戎巴葛路的店屋。2018年3月，8M以5740万元的价格首次批量购买了丹戎巴葛路15号、17号、19号、21号和23号附近的五座店屋。根据26500平方英尺的总建筑面积计算，这相当于每平方英尺2166元。
去年年底，以7500万元的价格收购了丹戎巴葛25号、27号、29号和31号的四座店屋，使8M拥有了丹戎巴葛路15至43号15座店屋的全部所有权（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
2018年，丹戎巴葛路15至23号的五座店屋以8140万元的价格从房地产投资者Stanley Quek手中购买，作为七座店屋投资组合的一部分。其他物业位于Gemmill Lane 18号（1100万元）和Neil路71号（1300万元）。
根据提交的交易数据，8M于2019年2月以8000万元的价格第二次批量购买了丹戎巴葛路33号、35号、37号、39号、41号和43号的六座店屋。卖家是Arcc Holdings执行长Tony Chen，他是另一位保护性店屋的长期投资者。Manchharam说：“我们做了一笔交换交易：我们从他那里买下了丹戎巴葛路33至43号，然后把Neil路71号卖给了他，就在他已经拥有的一处房产旁边。”。
去年晚些时候，在丹戎巴葛路25至31号，排中间的最后四座店屋被收购，现在整排店屋的总建筑面积为80000平方英尺，其中包括50000平方英尺办公空间和30000平方英尺的零售空间。Manchharam估计，它的价值估计为3.5亿元，是“迄今为止我们最大的资产”。
这些店屋位于Gemmill Lane 18号，是2018年800万元从Stanley Quek手中购买的七套组合的一部分，售价1100万元（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
另一笔重要的投资组合收购发生在2018年2月：以8250万元的价格在Boat Quay、Circular Road和New Bridge Road购买了九座保护性店屋和一栋商业建筑。卖家是Lee Brothers（Wee Kee），这是一家由已故慈善家和广东企业家Lee Wee Nam家族控制的公司。
该投资组合包括位于Boat Quay和Circular Road的五栋999年地契的店屋，总建筑面积为14445平方英尺，售价4550万元，即3150元/平方英尺。这些店屋的总土地面积为6002平方英尺，横跨61 Boat Quay，77 Boat Quay，17 Circular Road以及45和46 Circular Road。
