Manchharam：當我們在2014年第一次開始收購店屋時，沒有一處房產超過1億元。今天，我們有幾處價值超過1億元的房產（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
新加坡（EDGEPROP）- 自從首次購買位於廈門街（Amoy Street）112至116號的一排五座店屋至今，8M房地產公司（8M）創始人兼執行長Ashish Manchharam已經邁入保護性店屋市場九年了。早在2014年，他就花了5000萬元在中央商務區買下了這些店屋。根據這五座店屋的總建築面積27500平方英尺計算，5000萬元的購買價格換算為1818元/平方英尺。
如今，廈門街的五間店屋的價值超過1.1億元，即每平方英尺4000元。Manchharam說：「當我們在2014年第一次開始收購店屋時，沒有一處房產的價值超過1億元。如今，我們可能擁有少數價值1億元以上的房產。」
廈門街最近的店屋交易：EdgeProp Research Tool
廈門街上8M持有的店屋有從1990年起擁有99年的地契。位於黃金地段第1和2區的中央商務區和牛車水的999年地契和永久地契的店屋的價格上漲的更多。
這座位於廈門街112至116號的五座店屋於2014年以5000萬元的價格購買，目前價值超過1.1億元（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
2022年11月，廈門街94號的一家店屋以1868.8萬元或6028元/平方英尺的價格易手，總建築面積估計為3100平方英尺，位於地契為999年的1856平方英尺的土地上。五個月後，即4月初，同一家店屋又以2180萬元或7032元/平方英尺的價格被記錄交易。買家是NC Properties，一家與香港新世紀集團（Hong Kong’s New Century Group）有關聯的實體。據說NC Properties在Telok Ayer和Circular Road也擁有其他保護性店屋。
PropNex Shophouse Elites的高級集團區域總監、保護性店屋專家Richard Tan表示：「廈門街的交易為第1區和第2區CBD和牛車水地區999年地契和永久地契商店屋的價格樹立了新的基準。」
店屋價格趨勢：EdgeProp Market Trends
8M是保護性店屋價格上漲的重要受益者。2017年，這家房地產公司的9個店屋投資組合價值4億元，在30個商鋪地塊上。六年過去了，8M在72個商鋪地塊中積累了30筆店鋪投資，如今該投資組合的價值接近14億元。
8M最近以2900萬元（每平方英尺4472元）的價格購買了史丹利街（Stanley Street）28號的四層店屋。[照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore]
「長期投資者」
「我們是一個長期投資者，」Manchharam說。「8M是一家非上市房地產公司，目標是長期擁有物業。」該公司自籌資金，由他本人和海外機構投資者支持。「我們不需要進行任何外部籌資，」他補充道。「與房地產基金不同，我們不需要在特定時間退出，除非我們認為房地產不是我們投資組合的核心。」
許多人曾預計，保護性店屋行業會有大量外國買家湧入，尤其是在4月27日生效的房地產降溫措施之後。據房地產經紀人介紹，來自中國、香港、台灣、印度和印尼的外國人都對保護性店屋產生了興趣。
然而，PropNex的Tan表示，本地投資者依然活躍。「現在價格要高得多。他們（本地買家）無法輕易接受這樣的價格。」Tan補充道，利率也更高，這意味著借貸成本更高。今天的交易將由「全現金買家或槓桿率很低的買家」推動。
位於廈門街94號的商店於4月初以2180萬元或每平方英尺7032元的價格易手，並為黃金地段第1和第2的CBD和牛車水地區設定了新的價格基準（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
其中一位買家就是8M，該公司在JLL的代表下，於4月中旬以2900萬元的價格買下了史丹利街28號的四層保護性店屋。該房產位於1729平方英尺的永久地契土地上，樓面面積6485平方英尺，以空置狀態出售。價格計算為每平方英尺4472元。
「它並不便宜，」Manchharam說，「但根據目前的價格來看，價格還可以。」他正在以全現金的方式收購空置的店屋。「買一棟沒有收入的空置建築並支付高昂的利息是沒有意義的。我們希望利率會下降，我們可以再融資。」
Manchharam補充道，根據目前的市場租金，租金收益率估計為2%，而借貸成本為5%。PropNex在4月26日發布的2023年第一季度店屋報告中表示，這可以解釋更為謹慎的情緒，以及交易量同比收縮46%的原因，從2022年第一季度的52筆店屋交易減少到2023年第二季度的28筆。2023年第一季度的交易價值為2.78億元，比上一季度下降11.7%，比2022年第一季度4.67億元同比下降40.6%。
位於史丹利街10號的店屋，8M於2016年6月以920萬元的價格購買，並將其改建為服務型辦公室（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
購買房地產的耐心
儘管目前的市場狀況如此，8M仍堅持長期經營。Manchharam說：「當你購買房地產時，你必須有耐心。」他補充說，購買史丹利街28號並非機會主義。五年來，他一直在追蹤該物業，等待業主出售。它終於在去年進入市場。「所有者是長期持有該資產的個人。」
8M打算翻新斯坦利街28號的店屋。前兩層已被批准用於餐廳，總面積約3000平方英尺。Manchharam說：「在這個地區很難找到這樣的空間」。「我們有幾個餐飲經營者在排隊等候。」樓上兩層將被出租作為辦公空間。
他看到了與Cecil路的Solitaire的「一些協同效應」，這是一個新的、永久地契的、20層的A級辦公樓，位於Cecil街的馬路對面，有共有產權的樓層可供出售。這是TE Capital Partners和LaSalle Investment Management對前PIL大樓的重新開發。4月底，橫跨17層至20層的樓頂三層以1.628億元的價格售出，即37857平方英尺的總面積平均4300元/平方英尺。最頂層（20層）創下4325元/平方英尺的新高。第一太平戴維斯（Savills）新加坡公司促成了這筆交易。
去年9月，8M房地產公司以4000萬元收購了位於Jalan Besar 109至117號的五座店屋（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
在附近，8M還擁有斯坦利街10號，該公司於2016年6月以920萬元收購了該物業。現在是一間服務型辦公室。
Manchharam「長期」關注的另一處房產是位於Jalan Besar 109至117號的五座店屋。去年9月，在List Sotheby’s International Realty副總裁Simon Monteiro的代表下，8M以4000萬元的價格買下了這些物業。它們位於6584平方英尺的土地上，從1926年起租賃999年。
賣方為TSG集團，成立於1950年，名稱為Teo Siok Guan私人有限公司。20世紀60年代，Guan先生曾在馬來西亞和新加坡擁有鈴木摩托車經銷商Guan Hoe。半個多世紀以來，TSG積累了豐富的房地產投資組合。2017年，TSG集團出售了其位於Tembeling路和Joo Chiat Place的店屋組合。Jalan Besar的店屋是最後一批出售的。Manchharam說：「但我們知道它即將到來，因為過去五年我們一直在關注它。」。它從未在市場上上市，因為8M在它上市出售之前就購買了它。
Jalan Besar五座店屋翻新後的設計圖（圖片：8M Real Estate）
令人驚嘆的投資組合
2022年末，8M房地產公司以7500萬元的價格在丹戎巴葛（Tanjong Pagar）路25號、27號、29號和31號又收購了一排四座店屋。賣家是兩個公司，Silkroad Property Partners和Clifton Partners，他們各自擁有兩座。根據1994年起租賃99年的四座店屋的總建築面積，8M的購買價格為每平方英尺3700元至3800元。
Manchharam說：「丹戎巴葛地區99年地契店屋的每平方英尺價格現在高達3000至4000元。」。收購丹戎巴葛路25至31號的四座店屋，使8M房地產擁有丹戎巴葛路15號到43號整排15間店屋的所有權。
他在五年多的時間裡通過三次大宗收購獲得了丹戎巴葛路的店屋。2018年3月，8M以5740萬元的價格首次批量購買了丹戎巴葛路15號、17號、19號、21號和23號附近的五座店屋。根據26500平方英尺的總建築面積計算，這相當於每平方英尺2166元。
去年年底，以7500萬元的價格收購了丹戎巴葛25號、27號、29號和31號的四座店屋，使8M擁有了丹戎巴葛路15至43號15座店屋的全部所有權（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
2018年，丹戎巴葛路15至23號的五座店屋以8140萬元的價格從房地產投資者Stanley Quek手中購買，作為七座店屋投資組合的一部分。其他物業位於Gemmill Lane 18號（1100萬元）和Neil路71號（1300萬元）。
根據提交的交易數據，8M於2019年2月以8000萬元的價格第二次批量購買了丹戎巴葛路33號、35號、37號、39號、41號和43號的六座店屋。賣家是Arcc Holdings執行長Tony Chen，他是另一位保護性店屋的長期投資者。Manchharam說：「我們做了一筆交換交易：我們從他那裡買下了丹戎巴葛路33至43號，然後把Neil路71號賣給了他，就在他已經擁有的一處房產旁邊。」。
