来源：城市产业动力研究院
作者：戴梦云、董申喆
新加坡“摩天工厂”开发背景
市场和政策双驱动
尽管新加坡国土面积仅有720平方公里左右，但是工业对GDP的贡献占比达到25%。紧缺的国土面积和发达的工业制造业之间存在矛盾，新加坡创造性地用轻工业上楼的模式完美破解，创造了一批具有代表性的“摩天工厂”项目。
（一）产业选择和组织转向：劳动密集型到知识密集型，政府主导到市场驱动 20世纪60到70年代，新加坡发展劳动密集型工业，以政府为主导进行开发。此时，新加坡的工业处于起步阶段，承接了大量从英美德日等发达国家转移出来的轻工业、纺织业等劳动密集型、出口加工型产业，新加坡充分吸纳产业转移成果，形成以出口加工为主导的劳动密集型产业结构。
1961年，新加坡政府成立了国家经济发展局，负责投资、建设、招商、服务、产业政策全过程。其中，代表性事件是新加坡政府在裕廊地区划定6480公顷土地拟发展裕廊工业园，并拨出1亿新元作为开发资金。20世纪60年代末，新加坡调整了工业开发组织的内部结构，1968年，经济发展局工业园区部独立出来，成为裕廊镇管理局，负责工业园区开发和营运工作。
20世纪80、90年代，新加坡工业产业结构从劳动密集型升级为资本和技术密集型。80年代，作为新兴工业化国家的新加坡，将劳动密集型产业向发展中国家进行转移，进而将本国工业推向具备高附加值的资本密集型和技术密集型方向，同时服务业也得到很大的发展。九十年代始，知识密集型经济逐渐兴起，高新技术、研发、工程设计、电脑软件、服务业等以信息产业为中心的知识密集型产业逐渐成为新加坡工业园区的发展重心。
21世纪初，新加坡工业开发组织正式改组，由政府导向转变为市场导向。21世纪以来，全球科技创新活力空前，知识密集型的信息产业迅猛发展。2001年，裕廊管理局进行了改组，裕廊集团成立，全面负责裕廊工业区的经营管理工作，裕廊工业区也由此进入了全新发展时期。企业化的经营运作，使得工业项目在市场竞争中更灵敏，更灵活，资金的来源也呈现多元化趋势。裕廊工业区以占用不到全国十分之一的国土面积，贡献了新加坡超过20%的GDP，并吸纳了全国1/3以上的劳动人口，被誉为世界著名的“花园工业镇”。
图：新加坡贸工部组织结构图
（二）产业空间开发：厂房空间纵向发展，容积率不断提高
裕廊集团（JTC Corporation）作为新加坡贸工部下属的官方机构，同时也是新加坡最大的工业地产开发商，积极实施市场化运作，租金收入是其主要收益来源。裕廊集团旗下的腾飞公司负责科学园、商业园、工业园等空间的开发和管理。2015年腾飞集团与星桥集团合并，2019年6月30日，凯德集团收购腾飞和星桥两家公司，成为亚洲最大的多元化房地产集团之一。
图：裕廊集团收益占比
裕廊集团在开发工业产业项目的过程中不断创新产业空间的利用模式，不断提高开发强度。在开发过程中，裕廊集团一方面不断加高工业厂房楼层，实现从大型低密度厂房到多层厂房，再到斜坡式厂房的蝶变；另一方面，全面开发地下空间，将市政公用设施、运输、仓储以及工业设施布局在地下，建立多层地下设施，将工业项目的容积率从1.0~1.4提高到2.0~2.5，直至达到3.0以上。
裕廊集团数据显示，目前集团管理的工业地产有45项，覆蓋面积达到7600公顷，并拥有400套预制标准厂房设施，高层厂房面积超过100万㎡，配备有便利的配套中心。标志性项目包括裕廊工业区、裕廊岛能源和化学工业园、大士生物医学园，以及新加坡机场物流园、国际商业园、樟宜商业园，和实里达航空园、清洁技术园。
图：裕廊集团管理园区示意图
（三）重点政策支持：精细定价，奖惩并举
1、政府土地出让计划GLS 新加坡“工业上楼”项目的土地出让期在20年或30年，所处区位较好的项目土地出让金将增加5%～20%。新加坡规定土地转租比例上限为30%，如果土地用途发生变化，要另外征收发展税。
GLS计划通过释放国有土地供私人开发商开发，盘活土地市场。入选GLS计划的开发商名单每六个月公布一次。在已确认名单（CL）上确定出售的用地在预定日期开始出售，大多数地块通过招标出售。储备名单（RL）上的地点不会立即招标，仅是可供申请的状态。当开发商表明接受政府的最低价格时，RL站点将进行招标。
土地采取精细化定价的策略，位置好的地块需要缴纳更高的土地出让金。新加坡政府将定价精细地落到每个地块上，土地出让价格根据其所处位置不同、容积率要求不同各有差异。对于地理位置相对较好的地块，比如在主要道路、快速公路或地铁站附近的土地，土地出让金较同等的土地高出5%至20%。2013年之后，土地出让期为20年或30年，多为20年。
土地租金周期性灵活调整，设置浮动上限。新加坡工业项目的土地出让金根据土地出让年限一次性付清，也可以按月缴纳。根据修订的城市规划公布新的租金值，每年上浮率上限为5.5%。一般来说，在租赁期间，租金每隔几年会调整一次，灵活性较高。目前裕廊集团30年土地租金均价为每平方米504.24新加坡元，约2600人民币。
对土地转租设置最高转租比例，对用途变化的土地征收发展税，以此抑制投机行为。新加坡允许土地转租，但转租比例不得高于30%（不适用于全资子公司或占股51%以上的企业），以此来限制用地企业成为“二房东”的可能。当土地用途发生变化时，将对其征收发展税，税收比例达土地增值收益的70%以上，从而有效减少了囤地、炒地的可能。
2、土地强化津贴LIA LIA土地强化津贴扩大奖励空间，鼓励工业上楼，补贴工业企业因提升容积率而产生的各阶段开支，对未达标者实施“降低出让年限”的惩罚，并规定需要达到的最低容积率GPR和建筑面积GFA。
新加坡于2010年提出土地强化津贴（简称“LIA”）计划，以高容积率导向提升产业用地效率，达到集约利用工业用地、提高土地效率和附加值的目的。LIA激励措施适用于占地面积大而容积率（GPR）低的制造业和物流行业企业。2017年3月8日，LIA增加了“支持在综合建筑和预制加工中心进行贸易或商业等多用途产业形式共存”的内容，鼓励产业上楼和混合用地。
LIA既对容积率提高的项目施以奖励，也对容积率未达标的受助人进行规制。奖励方面，获批LIA的受助人，将原先未达容积率要求的项目提高容积率达到要求的，给予建筑物或构筑物建造/翻新/扩建而产生的新增成本（包括可行性研究、设计、建造和拆除等费用）部分，以25%的首初始津贴，且每年享有5%的补助津贴，直到100%覆蓋提容的新增成本。惩罚方面，最低GPR基准每3至4年审查和更新一次，在LIA资助期内，申请人长时间、持续性不符合所有批准的条件，即未达到约定的GPR条件（约定容积率标准和10%的容积率改善）和企业入驻率占比达到建筑面积的80%的要求，资助方保留收回初始及年度津贴的权利。对于容积率未达下限要求的，须按照比例重新折算土地的出让期。
图：新加坡LIA土地强化津贴政策原文解析
新加坡“摩天工厂”产品属性
工业空间和附属空间有效混合
（一）产品空间属性：多用户开发分层细分，工业和附属用途六四开 新加坡“摩天工厂”产品空间开发分为单用户和多用户两种开发模式。单用户开发的工业空间，是拟由单一用户使用的建工业筑，包括用于制造、改变、修理、装饰、整理、清洗、洗涤、包装、装罐、分解或拆除任何物品或其部件以及加工和处理矿物的建筑物或部分建筑物。该形式的工业空间允许转租，但不允许分层细分，将空间转租给其他租户的单用户/业主开发项目（即未细分的分层）受到与多用户开发项目相同的标准控制。
多用户开发工业空间由多个用户进行使用，该形式的工业空间可以对其不同层的用途进行细分，但要保证工业单位最小面积达到150㎡，在每个分层细分的工业单元内，至少60%的建筑面积应用于工业用途。附属办公室、会议室等附属用途，所占建筑面积不得超过单位建筑面积的40%。
图：单用户开发空间布局
图：多用户开发空间布局
新加坡将工业划分为两种模式，B1、B2不同模式对于工业空间的主要用途和附属用途均为六四开，但在细分用途上有所区别。B1模式适用于清洁工业和轻工业，B2模式适用于一般工业和特殊工业，新加坡的工业上楼空间既有工业单位，也带有商业单位，业态布局和设施建设需要遵循政府《工业发展控制参数手册》的严格规定，允许的使用类型须经主管当局和其他有关当局评估。
具体细分用途上，B1空间的60%需要用于制造业、印刷出版、食品工业、电子商务等，辅助用途包括办公室、会议室、陈列室、托儿中心、食堂、宿舍、商业场所等。B2空间的60%与B1的区别在于B2有维修与保养、化学品油品储存、装配区域等，辅助用途和B1的区别在于B2有病房、柴油和泵点和机电服务。
图：新加坡不同工业模式的用途细分
（二）产品市场情况：高层厂房占有率居第二，价格水平居第三
新加坡对于工业空间的定义是用于或打算用于一般工业、轻工业、仓储、货物或食品储存、货运和物流业务、研究和开发活动或商业园活动的空间 。产业载体一般包括四种类型——高层厂房、陆基工厂、商业园区和仓库。高层厂房和陆基工厂在垂直维度进行区分，高层厂房指两层及两层以上的工业空间，一般包括平层厂房和坡道厂房形态；而陆基工厂通常指位于一楼的生产空间，具有较高的楼层高度和较大的楼层荷载，适用于较重的制造活动。
商业园区是为从事高科技、研究与开发、高附加值和知识密集型活动的非污染性行业和企业提供的空间。从2002年第三季度开始，以研究和开发为主要活动的科学园也被纳入商业园的范畴。仓库主要用作或打算用作原材料、半成品或成品储存区的封闭式空间。
据裕廊集团关于工业空间的占有率的最新数据，从2018年末至2022年末，仓库的市场占有率一直处于第一位，达到90%左右。高层厂房的占有率于2021年超过商业园区，2022年第四季度高层厂房占有率达到76.8%，位列第二。而陆基工厂的占有率始终位列末位，2022年第四季度仅达到72%。
