來源：城市產業動力研究院
作者：戴夢雲、董申喆
新加坡「摩天工廠」開發背景
市場和政策雙驅動
儘管新加坡國土面積僅有720平方公里左右，但是工業對GDP的貢獻占比達到25%。緊缺的國土面積和發達的工業製造業之間存在矛盾，新加坡創造性地用輕工業上樓的模式完美破解，創造了一批具有代表性的「摩天工廠」項目。
（一）產業選擇和組織轉向：勞動密集型到知識密集型，政府主導到市場驅動 20世紀60到70年代，新加坡發展勞動密集型工業，以政府為主導進行開發。此時，新加坡的工業處於起步階段，承接了大量從英美德日等已開發國家轉移出來的輕工業、紡織業等勞動密集型、出口加工型產業，新加坡充分吸納產業轉移成果，形成以出口加工為主導的勞動密集型產業結構。
1961年，新加坡政府成立了國家經濟發展局，負責投資、建設、招商、服務、產業政策全過程。其中，代表性事件是新加坡政府在裕廊地區劃定6480公頃土地擬發展裕廊工業園，並撥出1億新元作為開發資金。20世紀60年代末，新加坡調整了工業開發組織的內部結構，1968年，經濟發展局工業園區部獨立出來，成為裕廊鎮管理局，負責工業園區開發和營運工作。
20世紀80、90年代，新加坡工業產業結構從勞動密集型升級為資本和技術密集型。80年代，作為新興工業化國家的新加坡，將勞動密集型產業向發展中國家進行轉移，進而將本國工業推向具備高附加值的資本密集型和技術密集型方向，同時服務業也得到很大的發展。九十年代始，知識密集型經濟逐漸興起，高新技術、研發、工程設計、電腦軟體、服務業等以信息產業為中心的知識密集型產業逐漸成為新加坡工業園區的發展重心。
21世紀初，新加坡工業開發組織正式改組，由政府導向轉變為市場導向。21世紀以來，全球科技創新活力空前，知識密集型的信息產業迅猛發展。2001年，裕廊管理局進行了改組，裕廊集團成立，全面負責裕廊工業區的經營管理工作，裕廊工業區也由此進入了全新發展時期。企業化的經營運作，使得工業項目在市場競爭中更靈敏，更靈活，資金的來源也呈現多元化趨勢。裕廊工業區以占用不到全國十分之一的國土面積，貢獻了新加坡超過20%的GDP，並吸納了全國1/3以上的勞動人口，被譽為世界著名的「花園工業鎮」。
圖：新加坡貿工部組織結構圖
（二）產業空間開發：廠房空間縱向發展，容積率不斷提高
裕廊集團（JTC Corporation）作為新加坡貿工部下屬的官方機構，同時也是新加坡最大的工業地產開發商，積極實施市場化運作，租金收入是其主要收益來源。裕廊集團旗下的騰飛公司負責科學園、商業園、工業園等空間的開發和管理。2015年騰飛集團與星橋集團合併，2019年6月30日，凱德集團收購騰飛和星橋兩家公司，成為亞洲最大的多元化房地產集團之一。
圖：裕廊集團收益占比
裕廊集團在開發工業產業項目的過程中不斷創新產業空間的利用模式，不斷提高開發強度。在開發過程中，裕廊集團一方面不斷加高工業廠房樓層，實現從大型低密度廠房到多層廠房，再到斜坡式廠房的蝶變；另一方面，全面開發地下空間，將市政公用設施、運輸、倉儲以及工業設施布局在地下，建立多層地下設施，將工業項目的容積率從1.0~1.4提高到2.0~2.5，直至達到3.0以上。
裕廊集團數據顯示，目前集團管理的工業地產有45項，覆蓋面積達到7600公頃，並擁有400套預製標準廠房設施，高層廠房面積超過100萬㎡，配備有便利的配套中心。標誌性項目包括裕廊工業區、裕廊島能源和化學工業園、大士生物醫學園，以及新加坡機場物流園、國際商業園、樟宜商業園，和實里達航空園、清潔技術園。
圖：裕廊集團管理園區示意圖
（三）重點政策支持：精細定價，獎懲並舉
1、政府土地出讓計劃GLS 新加坡「工業上樓」項目的土地出讓期在20年或30年，所處區位較好的項目土地出讓金將增加5%～20%。新加坡規定土地轉租比例上限為30%，如果土地用途發生變化，要另外徵收發展稅。
GLS計劃通過釋放國有土地供私人開發商開發，盤活土地市場。入選GLS計劃的開發商名單每六個月公布一次。在已確認名單（CL）上確定出售的用地在預定日期開始出售，大多數地塊通過招標出售。儲備名單（RL）上的地點不會立即招標，僅是可供申請的狀態。當開發商表明接受政府的最低價格時，RL站點將進行招標。
土地採取精細化定價的策略，位置好的地塊需要繳納更高的土地出讓金。新加坡政府將定價精細地落到每個地塊上，土地出讓價格根據其所處位置不同、容積率要求不同各有差異。對於地理位置相對較好的地塊，比如在主要道路、快速公路或地鐵站附近的土地，土地出讓金較同等的土地高出5%至20%。2013年之後，土地出讓期為20年或30年，多為20年。
土地租金周期性靈活調整，設置浮動上限。新加坡工業項目的土地出讓金根據土地出讓年限一次性付清，也可以按月繳納。根據修訂的城市規劃公布新的租金值，每年上浮率上限為5.5%。一般來說，在租賃期間，租金每隔幾年會調整一次，靈活性較高。目前裕廊集團30年土地租金均價為每平方米504.24新加坡元，約2600人民幣。
對土地轉租設置最高轉租比例，對用途變化的土地徵收發展稅，以此抑制投機行為。新加坡允許土地轉租，但轉租比例不得高於30%（不適用於全資子公司或占股51%以上的企業），以此來限制用地企業成為「二房東」的可能。當土地用途發生變化時，將對其徵收發展稅，稅收比例達土地增值收益的70%以上，從而有效減少了囤地、炒地的可能。
2、土地強化津貼LIA LIA土地強化津貼擴大獎勵空間，鼓勵工業上樓，補貼工業企業因提升容積率而產生的各階段開支，對未達標者實施「降低出讓年限」的懲罰，並規定需要達到的最低容積率GPR和建築面積GFA。
新加坡於2010年提出土地強化津貼（簡稱「LIA」）計劃，以高容積率導向提升產業用地效率，達到集約利用工業用地、提高土地效率和附加值的目的。LIA激勵措施適用於占地面積大而容積率（GPR）低的製造業和物流行業企業。2017年3月8日，LIA增加了「支持在綜合建築和預製加工中心進行貿易或商業等多用途產業形式共存」的內容，鼓勵產業上樓和混合用地。
LIA既對容積率提高的項目施以獎勵，也對容積率未達標的受助人進行規制。獎勵方面，獲批LIA的受助人，將原先未達容積率要求的項目提高容積率達到要求的，給予建築物或構築物建造/翻新/擴建而產生的新增成本（包括可行性研究、設計、建造和拆除等費用）部分，以25%的首初始津貼，且每年享有5%的補助津貼，直到100%覆蓋提容的新增成本。懲罰方面，最低GPR基準每3至4年審查和更新一次，在LIA資助期內，申請人長時間、持續性不符合所有批准的條件，即未達到約定的GPR條件（約定容積率標準和10%的容積率改善）和企業入駐率占比達到建築面積的80%的要求，資助方保留收回初始及年度津貼的權利。對於容積率未達下限要求的，須按照比例重新折算土地的出讓期。
圖：新加坡LIA土地強化津貼政策原文解析
新加坡「摩天工廠」產品屬性
工業空間和附屬空間有效混合
（一）產品空間屬性：多用戶開發分層細分，工業和附屬用途六四開 新加坡「摩天工廠」產品空間開發分為單用戶和多用戶兩種開發模式。單用戶開發的工業空間，是擬由單一用戶使用的建工業築，包括用於製造、改變、修理、裝飾、整理、清洗、洗滌、包裝、裝罐、分解或拆除任何物品或其部件以及加工和處理礦物的建築物或部分建築物。該形式的工業空間允許轉租，但不允許分層細分，將空間轉租給其他租戶的單用戶/業主開發項目（即未細分的分層）受到與多用戶開發項目相同的標準控制。
多用戶開發工業空間由多個用戶進行使用，該形式的工業空間可以對其不同層的用途進行細分，但要保證工業單位最小面積達到150㎡，在每個分層細分的工業單元內，至少60%的建築面積應用於工業用途。附屬辦公室、會議室等附屬用途，所占建築面積不得超過單位建築面積的40%。
圖：單用戶開發空間布局
圖：多用戶開發空間布局
新加坡將工業劃分為兩種模式，B1、B2不同模式對於工業空間的主要用途和附屬用途均為六四開，但在細分用途上有所區別。B1模式適用於清潔工業和輕工業，B2模式適用於一般工業和特殊工業，新加坡的工業上樓空間既有工業單位，也帶有商業單位，業態布局和設施建設需要遵循政府《工業發展控制參數手冊》的嚴格規定，允許的使用類型須經主管當局和其他有關當局評估。
具體細分用途上，B1空間的60%需要用於製造業、印刷出版、食品工業、電子商務等，輔助用途包括辦公室、會議室、陳列室、託兒中心、食堂、宿舍、商業場所等。B2空間的60%與B1的區別在於B2有維修與保養、化學品油品儲存、裝配區域等，輔助用途和B1的區別在於B2有病房、柴油和泵點和機電服務。
圖：新加坡不同工業模式的用途細分
（二）產品市場情況：高層廠房占有率居第二，價格水平居第三
新加坡對於工業空間的定義是用於或打算用於一般工業、輕工業、倉儲、貨物或食品儲存、貨運和物流業務、研究和開發活動或商業園活動的空間 。產業載體一般包括四種類型——高層廠房、陸基工廠、商業園區和倉庫。高層廠房和陸基工廠在垂直維度進行區分，高層廠房指兩層及兩層以上的工業空間，一般包括平層廠房和坡道廠房形態；而陸基工廠通常指位於一樓的生產空間，具有較高的樓層高度和較大的樓層荷載，適用於較重的製造活動。
商業園區是為從事高科技、研究與開發、高附加值和知識密集型活動的非污染性行業和企業提供的空間。從2002年第三季度開始，以研究和開發為主要活動的科學園也被納入商業園的範疇。倉庫主要用作或打算用作原材料、半成品或成品儲存區的封閉式空間。
據裕廊集團關於工業空間的占有率的最新數據，從2018年末至2022年末，倉庫的市場占有率一直處於第一位，達到90%左右。高層廠房的占有率於2021年超過商業園區，2022年第四季度高層廠房占有率達到76.8%，位列第二。而陸基工廠的占有率始終位列末位，2022年第四季度僅達到72%。
