示意图。（图：iStock）
近年来，电影院停业的消息频频传出，商场内的电影院也开始逐渐被健身房、补习中心和沉浸式餐厅等店面取代。电影院为何面临被淘汰的风险？
新传媒英文新闻网CNA报道，上市公司mm2 Asia旗下的国泰影城（Cathay Cineplex）今年2月被揭露拖欠商场业主数百万元租金，随后相继关闭了武吉巴督威城广场（West Mall）和裕廊东Jem购物中心的两家分店。自2022年6月以来，国泰影城持续关闭的电影院数量持续增加。
严峻的市场环境已彻底淘汰了两家电影院线，分别是前身为荣华影城的WE Cinemas和丰和影院（Filmgarde Cineplexes）。
新加坡国立大学商学院市场营销学高级讲师埃尔哈贾尔（Samer Elhajjar）博士认为，商场运营商对电影院的定位正在发生转变。
“疫情加速了一个早已在酝酿的新趋势，人们更多选择居家按需消费娱乐内容，这改变了电影院的价值主张。”
国泰影城在百汇广场（Parkway Parade）经营了约六年的七厅影院于2023年8月停业后，如今被改造为一个教育和增益中心空间，入驻者包括拥有多个室内篮球场的培训机构Scholar Basketball Academy，以及数学增益中心Think Academy。
百汇广场总经理Joey Teng表示，该商场持续监控、调整和更新租户组合，以满足购物者不断变化的需求，而这些需求可能因区域而异。
“重要的是确保我们的服务与访客保持相关性，不仅为他们提供理想的租户，而且还提供与周边地区不同的特色。”
宏茂桥城的国泰影城，摄于2019年11月。（图：Facebook/宏茂桥城）
威城广场和宏茂桥城（AMK Hub）也计划对原本国泰影城所占据的空间进行改造。
威城广场业主新加坡置地（SingLand）表示，正在积极与潜在租户洽谈，探索推出新产品的机会。
宏茂桥城资产管理方领展资产管理有限公司（Link Asset Management）则透露，公司自去年7月起，已着手为商场四楼展开提升计划，通过空间重构和租户组合，以更好地服务社区。
专家认为，消费行为的变化将持续推动商场和影院运营商调整策略。
埃尔哈贾尔指出，严峻的市场环境使电影院运营商不再轻易接手旧场地，除非区位优势显著。另外，商场运营商则变得更加务实，更青睐能带来全天候客流的健身房、共享办公等店面。
新加坡兴业银行（RHB）分析师维杰（Vijay Natarajan）则认为，虽然电影院仍具聚客能力，但观众消费习惯的显著结构性变化将促使商场寻求收益更高的租户。
专家也解释，电影院通常享有较低租金，因为电影院长期租赁大面积空间，且需投入高昂的隔音装修和影音设备。
然而，改造电影院空间也面临独特挑战。高纬环球新加坡及东南亚研究部主管黄显洋指出，这些空间普遍具有层高突出、位置偏僻如顶层或角落，限制了依赖临街展示的传统零售和餐饮入驻。相比之下，教育中心、健身房和室内游乐场等店面更为适合。
尽管如此，专家认为，目前还不至于将电影院视为风险资产，并且全面替换。维杰指出，国泰影城的租金拖欠问题不太可能恶化。在某些情况下，租约还有企业担保支持。
报道也指出，从财务角度考虑，同行业的替换往往更划算。租约结束时，租户通常需将空间恢复原状。埃尔哈贾尔表示，电影院空间的复原工程可能耗时数月，成本轻易破六位数。
对此，房地产发展商联实集团（Lendlease）也表示认同，并指同类行业的替换能帮助降低资本支出，确保稳定现金流。
