示意圖。（圖：iStock）
近年來，電影院停業的消息頻頻傳出，商場內的電影院也開始逐漸被健身房、補習中心和沉浸式餐廳等店面取代。電影院為何面臨被淘汰的風險？
新傳媒英文新聞網CNA報道，上市公司mm2 Asia旗下的國泰影城（Cathay Cineplex）今年2月被揭露拖欠商場業主數百萬元租金，隨後相繼關閉了武吉巴督威城廣場（West Mall）和裕廊東Jem購物中心的兩家分店。自2022年6月以來，國泰影城持續關閉的電影院數量持續增加。
嚴峻的市場環境已徹底淘汰了兩家電影院線，分別是前身為榮華影城的WE Cinemas和豐和影院（Filmgarde Cineplexes）。
新加坡國立大學商學院市場營銷學高級講師埃爾哈賈爾（Samer Elhajjar）博士認為，商場運營商對電影院的定位正在發生轉變。
「疫情加速了一個早已在醞釀的新趨勢，人們更多選擇居家按需消費娛樂內容，這改變了電影院的價值主張。」
國泰影城在百匯廣場（Parkway Parade）經營了約六年的七廳影院於2023年8月停業後，如今被改造為一個教育和增益中心空間，入駐者包括擁有多個室內籃球場的培訓機構Scholar Basketball Academy，以及數學增益中心Think Academy。
百匯廣場總經理Joey Teng表示，該商場持續監控、調整和更新租戶組合，以滿足購物者不斷變化的需求，而這些需求可能因區域而異。
「重要的是確保我們的服務與訪客保持相關性，不僅為他們提供理想的租戶，而且還提供與周邊地區不同的特色。」
宏茂橋城的國泰影城，攝於2019年11月。（圖：Facebook/宏茂橋城）
威城廣場和宏茂橋城（AMK Hub）也計劃對原本國泰影城所占據的空間進行改造。
威城廣場業主新加坡置地（SingLand）表示，正在積極與潛在租戶洽談，探索推出新產品的機會。
宏茂橋城資產管理方領展資產管理有限公司（Link Asset Management）則透露，公司自去年7月起，已著手為商場四樓展開提升計劃，通過空間重構和租戶組合，以更好地服務社區。
專家認為，消費行為的變化將持續推動商場和影院運營商調整策略。
埃爾哈賈爾指出，嚴峻的市場環境使電影院運營商不再輕易接手舊場地，除非區位優勢顯著。另外，商場運營商則變得更加務實，更青睞能帶來全天候客流的健身房、共享辦公等店面。
新加坡興業銀行（RHB）分析師維傑（Vijay Natarajan）則認為，雖然電影院仍具聚客能力，但觀眾消費習慣的顯著結構性變化將促使商場尋求收益更高的租戶。
專家也解釋，電影院通常享有較低租金，因為電影院長期租賃大面積空間，且需投入高昂的隔音裝修和影音設備。
然而，改造電影院空間也面臨獨特挑戰。高緯環球新加坡及東南亞研究部主管黃顯洋指出，這些空間普遍具有層高突出、位置偏僻如頂層或角落，限制了依賴臨街展示的傳統零售和餐飲入駐。相比之下，教育中心、健身房和室內遊樂場等店面更為適合。
儘管如此，專家認為，目前還不至於將電影院視為風險資產，並且全面替換。維傑指出，國泰影城的租金拖欠問題不太可能惡化。在某些情況下，租約還有企業擔保支持。
報道也指出，從財務角度考慮，同行業的替換往往更划算。租約結束時，租戶通常需將空間恢復原狀。埃爾哈賈爾表示，電影院空間的復原工程可能耗時數月，成本輕易破六位數。
對此，房地產發展商聯實集團（Lendlease）也表示認同，並指同類行業的替換能幫助降低資本支出，確保穩定現金流。
