我大概再过一两个月就要领取新家的钥匙了。
我和我的伴侣购买的是一套剩余组屋（Sale of Balance Flat，简称 SBF），因此等待时间只有两年多一点，而不是像普通**预购组屋（BTO）**那样需要排队等待更长时间。
大约一年前，我们申请了HDB贷款。当时，75%的贷款价值比（Loan-to-Value，LTV）上限已经正式实施，这也意味着购房者需要支付25%的首付款。因此，这一点对我们来说并不意外。
真正让我意外的是，在每一次去HDB办理手续之前，我都必须自己东拼西凑各种资料。
贷款资格规定放在一个地方；贷款运作机制放在另一个地方；各种费用明细又散落在其他网页。
我一直希望能有一份指南，可以让我在搭MRT去HDB的路上打开来看，而不是同时开着五个浏览器标签页。
于是，就有了这份指南。
我重新整理了所有内容，因为自从上一篇版本发布以来，购买HDB组屋的一些基础规则已经发生了变化。
其中最重要的一项，就是首付款比例。直到今天，仍然有很多人以为首付款还是20%。事实上，它已经不是了。
一、HDB贷款资格：我可以申请HDB贷款吗？
首先，你需要确认自己是否符合申请**HDB优惠贷款（HDB Concessionary Loan）**的资格。
以下是必须满足的条件：
注意：
如果你拥有一个巴刹、小贩摊位，或商业／工业物业，你必须亲自经营该业务，而不能依赖其他收入来源。
*大家庭（Extended Families）是指：你、你的配偶，以及有收入的子女，共同作为申请人或居住人。
如果你符合以上所有条件，就应该申请一封HDB购房资格信（HDB Flat Eligibility，简称HFE Letter）。
无论你是：
向HDB购买新组屋；
还是购买转售组屋并签署《购屋选择权（Option to Purchase，OTP）》；
都必须先取得HFE资格信。
因此，它应该是你购房流程中的第一步，而不是等找到心仪房源之后才去申请。
二、HDB贷款利率是多少？
目前，HDB优惠贷款利率为2.60%。
这一利率已经维持多年，截至2026年第一季度（Q1 2026），仍然是2.60%。
那么，为什么这个利率不会随意变动？
原因在于，HDB优惠贷款利率的计算方式是：
HDB贷款利率 = CPF普通账户（Ordinary Account，OA）利率 + 0.1%
目前，CPF普通账户（OA）的最低利率设定为2.5%。
因此，只要这个最低利率不改变，HDB贷款利率就只能是：
2.5% + 0.1% = 2.6%。
换句话说：
除非CPF普通账户最低利率本身发生变化，否则HDB贷款利率只可能上涨，不可能低于2.6%。
再来看看银行房贷。
大多数银行房贷都是与**SORA（Singapore Overnight Rate Average，新加坡隔夜平均利率）**挂钩。
与HDB贷款不同，SORA会随着市场利率不断变化。
另外，大多数银行贷款利率通常只会固定2至3年。
固定期结束后，你通常需要：
重新议定贷款利率（Reprice），或
将贷款转到其他银行（Refinance）。
而选择HDB贷款的人，则完全不用担心这些问题。⚠️ 在比较HDB贷款与银行贷款之前，你还需要知道一点：
HDB贷款与银行贷款之间的利率差距，并不是固定不变的。
事实上，自从本指南第一次发布以来，仅仅两年时间，SORA就已经出现了相当大的波动。
这意味着：2024年看起来很贵的银行贷款利率，今天可能已经变得非常有竞争力；反过来也一样。
因此，我不会在这里列出任何具体的银行贷款利率。
因为等你看到这篇文章时，这些数字很可能已经过时。
真正应该做的是：
在决定贷款方案之前，查看你准备申请贷款银行官网上的最新利率，或者咨询专业房贷经纪（Mortgage Broker）。
截至目前，唯一始终没有变化的数字，就是：
HDB贷款利率：2.6%。
三、HDB贷款首付款是多少？
HDB贷款的首付款是房价的25%，而不是20%。
这一规定于2024年8月20日正式生效。当时，HDB把贷款价值比（Loan-to-Value，LTV）上限，
从原来的80%，下调至75%，与银行住房贷款保持一致。由于贷款现在最多只能覆盖房价的75%，因此，剩下的**25%**必须由购房者自行支付。
如果你曾经看到过任何地方写着："HDB首付款是20%"
包括本指南较早版本，那么这些资料现在都已经过时了。这是你前往HDB办理购房手续之前，最重要、也是最不能弄错的数字。
真正容易让人误解的是：
这25%的首付款，并不是一次性支付。
付款时间分为两个阶段：第一笔：10%；当你：
签署《租赁协议》（Agreement for Lease，新组屋）；
或正式行使《购屋选择权》（Option to Purchase，转售组屋）时，
需要支付房价10%的首付款。
这笔钱可以：
全部使用CPF普通账户（OA）支付；
全部现金支付；
或两者混合支付。
这一阶段没有最低现金支付要求。
第二笔：15%；等到正式领取房屋钥匙（Key Collection）时，
再支付剩余15%的首付款。
同样可以：
使用CPF支付；
使用现金支付；
或两者结合支付。
举个例子：
如果购买一套价值40万新元的组屋：
签约时：支付4万新元（10%）领取钥匙时：再支付6万新元（15%）
总共首付款：10万新元。而不是一次性支付10万新元。
💡 如果你购买的是BTO组屋，还有一个好消息：
由于BTO通常需要等待几年才完工，在等待期间，
你的CPF普通账户（OA）仍会持续收到每月公积金缴款。
因此，从签约到领取钥匙之间的几年时间，不仅仅只是等待。
它也是一个让CPF余额不断累积、帮助你准备第二笔15%首付款的过程。
⚠️ 如果你申请的是银行贷款，而不是HDB贷款：对于第一套住房来说，
银行贷款目前同样实行：
75%的贷款比例（LTV）。
因此，总首付款同样也是：25%。
不同的是：银行规定，这25%里面，至少有5%必须以现金支付。
而HDB贷款则没有这一要求。只要你的CPF余额足够，
首付款甚至可以全部使用CPF支付，无需任何现金。
四、HDB房型选择——新组屋（BTO）、转售组屋还是剩余组屋（SBF）？
购买HDB组屋时，你首先需要决定的是：
新组屋（Build-To-Order，简称 BTO）
转售组屋（Resale Flat）
剩余组屋（Sale of Balance Flat，简称 SBF）
每一种选择，都需要在价格与等待时间之间作出取舍。
⚠️ “买BTO要等6年”的说法已经过时了
很多人仍然认为：申请BTO就一定要等六年。
事实上，这种观念已经不符合目前的情况。
自2025年以来，HDB一直透过推出缩短等待时间组屋（Shorter Waiting Time Flats，简称 SWT），
提前展开建筑工程，以便缩短购房者的等待时间。
所谓SWT组屋，就是在正式推出销售之前，房屋已经开始兴建。因此，中签者能够更快领取钥匙。
以2026年2月BTO销售活动为例：约80%的新组屋，等待时间都少于4年。
其中，共有1,316套属于SWT组屋，等待时间甚至不到3年。
HDB也承诺：将在2026年及2027年，每年推出约4,000套SWT组屋。
不过，等待时间越短，竞争自然也越激烈。由于几乎所有申请人都希望尽快拿到新房，
因此，SWT组屋的申请人数远远高于普通BTO项目。
如果你准备申请SWT，应该做好心理准备：竞争会更加激烈，而不是认为自己一定更容易买到。
至于剩余组屋（Sale of Balance Flat，SBF），也就是我和太太最终成功购买的那一种。SBF是指：过去销售活动中尚未售出的单位，或后来退回给HDB的单位。
这些房屋仍然按照原本BTO价格出售。由于很多单位：
已经建成；
或者工程已经接近完成；
因此，等待时间通常比全新的BTO申请短得多。
有些项目，等待时间甚至只需要两年多一点。
当然，它的缺点也很明显：你只能从当次开放销售的剩余单位中挑选，
可选择范围比较有限。
五、HDB的位置与面积如何影响房价？
当你决定好：购买BTO、SBF，还是转售组屋之后，接下来最重要的决定，
就是：地段（Location）与房屋面积（Size）。
事实上，这两个因素，几乎比其他任何条件都更能影响房价。
如果你购买的是新组屋（BTO）请忘记“成熟市镇”和“非成熟市镇”的分类
过去，大家习惯把BTO项目分成：
成熟市镇（Mature Estate）
非成熟市镇（Non-Mature Estate）
但这一分类方式，已经不再适用于新的BTO项目。
自2024年10月BTO销售活动开始，HDB采用了全新的分类制度。
所有新组屋项目，都会被划分为：
Standard（标准）
Plus（优选）
Prime（核心）
这一分类，不再依据所属城镇，而是依据项目本身的位置条件。
Standard（标准项目）
这是数量最多的新组屋类别。
遍布全岛，享有一般政府补贴。
最低居住年限（MOP）：5年
未来出售时：
买家没有收入上限；
无须向政府返还补贴。
Plus（优选项目）
通常位于：
交通方便地区；
靠近商业设施；
或接近市区。
最低居住年限：10年。
未来出售时：买家必须符合收入上限：
家庭14,000新元；
单身7,000新元。
此外，卖家还需要向政府返还约：6%至8%的补贴（Subsidy Clawback）。
返还金额按照：转售价或估值计算。
Prime（核心项目）
这是位置最好的组屋项目。
通常位于：
市中心；
或交通最便利的地区。
同样实行：10年最低居住年限。
出售时：买家同样必须符合收入限制。卖家则需要返还：约9%的政府补贴。
这意味着：即使两个BTO项目位于同一个市镇，它们也可能适用完全不同的政策。
因为：现在被分类的是项目（Project），而不是整个城镇（Town）。
如果你购买的是转售组屋情况则与以前基本相同。Standard、Plus、Prime制度，只适用于2024年10月之后推出的新组屋。
由于这些新组屋，至少需要：
Standard：5年
Plus / Prime：10年
才能进入转售市场。因此，目前市场上几乎所有转售组屋，仍然属于旧制度下的房源。房价仍然主要受到以下因素影响：
是否靠近市中心；
是否靠近MRT；
社区是否成熟完善。
以下是HDB公布的**2026年第一季度（Q1）**转售数据：
例如：
一套四房式转售组屋（4-room）
位于Bukit Batok（武吉巴督）
中位数售价：
649,000新元。
而同样是四房式，
位于Bukit Merah（红山）
中位数售价达到：
