我大概再過一兩個月就要領取新家的鑰匙了。
我和我的伴侶購買的是一套剩餘組屋（Sale of Balance Flat，簡稱 SBF），因此等待時間只有兩年多一點，而不是像普通**預購組屋（BTO）**那樣需要排隊等待更長時間。
大約一年前，我們申請了HDB貸款。當時，75%的貸款價值比（Loan-to-Value，LTV）上限已經正式實施，這也意味著購房者需要支付25%的首付款。因此，這一點對我們來說並不意外。
真正讓我意外的是，在每一次去HDB辦理手續之前，我都必須自己東拼西湊各種資料。
貸款資格規定放在一個地方；貸款運作機制放在另一個地方；各種費用明細又散落在其他網頁。
我一直希望能有一份指南，可以讓我在搭MRT去HDB的路上打開來看，而不是同時開著五個瀏覽器標籤頁。
於是，就有了這份指南。
我重新整理了所有內容，因為自從上一篇版本發布以來，購買HDB組屋的一些基礎規則已經發生了變化。
其中最重要的一項，就是首付款比例。直到今天，仍然有很多人以為首付款還是20%。事實上，它已經不是了。
一、HDB貸款資格：我可以申請HDB貸款嗎？
首先，你需要確認自己是否符合申請**HDB優惠貸款（HDB Concessionary Loan）**的資格。
以下是必須滿足的條件：
注意：
如果你擁有一個巴剎、小販攤位，或商業／工業物業，你必須親自經營該業務，而不能依賴其他收入來源。
*大家庭（Extended Families）是指：你、你的配偶，以及有收入的子女，共同作為申請人或居住人。
如果你符合以上所有條件，就應該申請一封HDB購房資格信（HDB Flat Eligibility，簡稱HFE Letter）。
無論你是：
向HDB購買新組屋；
還是購買轉售組屋並簽署《購屋選擇權（Option to Purchase，OTP）》；
都必須先取得HFE資格信。
因此，它應該是你購房流程中的第一步，而不是等找到心儀房源之後才去申請。
二、HDB貸款利率是多少？
目前，HDB優惠貸款利率為2.60%。
這一利率已經維持多年，截至2026年第一季度（Q1 2026），仍然是2.60%。
那麼，為什麼這個利率不會隨意變動？
原因在於，HDB優惠貸款利率的計算方式是：
HDB貸款利率 = CPF普通帳戶（Ordinary Account，OA）利率 + 0.1%
目前，CPF普通帳戶（OA）的最低利率設定為2.5%。
因此，只要這個最低利率不改變，HDB貸款利率就只能是：
2.5% + 0.1% = 2.6%。
換句話說：
除非CPF普通帳戶最低利率本身發生變化，否則HDB貸款利率只可能上漲，不可能低於2.6%。
再來看看銀行房貸。
大多數銀行房貸都是與**SORA（Singapore Overnight Rate Average，新加坡隔夜平均利率）**掛鉤。
與HDB貸款不同，SORA會隨著市場利率不斷變化。
另外，大多數銀行貸款利率通常只會固定2至3年。
固定期結束後，你通常需要：
重新議定貸款利率（Reprice），或
將貸款轉到其他銀行（Refinance）。
而選擇HDB貸款的人，則完全不用擔心這些問題。⚠️ 在比較HDB貸款與銀行貸款之前，你還需要知道一點：
HDB貸款與銀行貸款之間的利率差距，並不是固定不變的。
事實上，自從本指南第一次發布以來，僅僅兩年時間，SORA就已經出現了相當大的波動。
這意味著：2024年看起來很貴的銀行貸款利率，今天可能已經變得非常有競爭力；反過來也一樣。
因此，我不會在這裡列出任何具體的銀行貸款利率。
因為等你看到這篇文章時，這些數字很可能已經過時。
真正應該做的是：
在決定貸款方案之前，查看你準備申請貸款銀行官網上的最新利率，或者諮詢專業房貸經紀（Mortgage Broker）。
截至目前，唯一始終沒有變化的數字，就是：
HDB貸款利率：2.6%。
三、HDB貸款首付款是多少？
HDB貸款的首付款是房價的25%，而不是20%。
這一規定於2024年8月20日正式生效。當時，HDB把貸款價值比（Loan-to-Value，LTV）上限，
從原來的80%，下調至75%，與銀行住房貸款保持一致。由於貸款現在最多只能覆蓋房價的75%，因此，剩下的**25%**必須由購房者自行支付。
如果你曾經看到過任何地方寫著："HDB首付款是20%"
包括本指南較早版本，那麼這些資料現在都已經過時了。這是你前往HDB辦理購房手續之前，最重要、也是最不能弄錯的數字。
真正容易讓人誤解的是：
這25%的首付款，並不是一次性支付。
付款時間分為兩個階段：第一筆：10%；當你：
簽署《租賃協議》（Agreement for Lease，新組屋）；
或正式行使《購屋選擇權》（Option to Purchase，轉售組屋）時，
需要支付房價10%的首付款。
這筆錢可以：
全部使用CPF普通帳戶（OA）支付；
全部現金支付；
或兩者混合支付。
這一階段沒有最低現金支付要求。
第二筆：15%；等到正式領取房屋鑰匙（Key Collection）時，
再支付剩餘15%的首付款。
同樣可以：
使用CPF支付；
使用現金支付；
或兩者結合支付。
舉個例子：
如果購買一套價值40萬新元的組屋：
簽約時：支付4萬新元（10%）領取鑰匙時：再支付6萬新元（15%）
總共首付款：10萬新元。而不是一次性支付10萬新元。
💡 如果你購買的是BTO組屋，還有一個好消息：
由於BTO通常需要等待幾年才完工，在等待期間，
你的CPF普通帳戶（OA）仍會持續收到每月公積金繳款。
因此，從簽約到領取鑰匙之間的幾年時間，不僅僅只是等待。
它也是一個讓CPF餘額不斷累積、幫助你準備第二筆15%首付款的過程。
⚠️ 如果你申請的是銀行貸款，而不是HDB貸款：對於第一套住房來說，
銀行貸款目前同樣實行：
75%的貸款比例（LTV）。
因此，總首付款同樣也是：25%。
不同的是：銀行規定，這25%裡面，至少有5%必須以現金支付。
而HDB貸款則沒有這一要求。只要你的CPF餘額足夠，
首付款甚至可以全部使用CPF支付，無需任何現金。
四、HDB房型選擇——新組屋（BTO）、轉售組屋還是剩餘組屋（SBF）？
購買HDB組屋時，你首先需要決定的是：
新組屋（Build-To-Order，簡稱 BTO）
轉售組屋（Resale Flat）
剩餘組屋（Sale of Balance Flat，簡稱 SBF）
每一種選擇，都需要在價格與等待時間之間作出取捨。
⚠️ 「買BTO要等6年」的說法已經過時了
很多人仍然認為：申請BTO就一定要等六年。
事實上，這種觀念已經不符合目前的情況。
自2025年以來，HDB一直透過推出縮短等待時間組屋（Shorter Waiting Time Flats，簡稱 SWT），
提前展開建築工程，以便縮短購房者的等待時間。
所謂SWT組屋，就是在正式推出銷售之前，房屋已經開始興建。因此，中籤者能夠更快領取鑰匙。
以2026年2月BTO銷售活動為例：約80%的新組屋，等待時間都少於4年。
其中，共有1,316套屬於SWT組屋，等待時間甚至不到3年。
HDB也承諾：將在2026年及2027年，每年推出約4,000套SWT組屋。
不過，等待時間越短，競爭自然也越激烈。由於幾乎所有申請人都希望儘快拿到新房，
因此，SWT組屋的申請人數遠遠高於普通BTO項目。
如果你準備申請SWT，應該做好心理準備：競爭會更加激烈，而不是認為自己一定更容易買到。
至於剩餘組屋（Sale of Balance Flat，SBF），也就是我和太太最終成功購買的那一種。SBF是指：過去銷售活動中尚未售出的單位，或後來退回給HDB的單位。
這些房屋仍然按照原本BTO價格出售。由於很多單位：
已經建成；
或者工程已經接近完成；
因此，等待時間通常比全新的BTO申請短得多。
有些項目，等待時間甚至只需要兩年多一點。
當然，它的缺點也很明顯：你只能從當次開放銷售的剩餘單位中挑選，
可選擇範圍比較有限。
五、HDB的位置與面積如何影響房價？
當你決定好：購買BTO、SBF，還是轉售組屋之後，接下來最重要的決定，
就是：地段（Location）與房屋面積（Size）。
事實上，這兩個因素，幾乎比其他任何條件都更能影響房價。
如果你購買的是新組屋（BTO）請忘記「成熟市鎮」和「非成熟市鎮」的分類
過去，大家習慣把BTO項目分成：
成熟市鎮（Mature Estate）
非成熟市鎮（Non-Mature Estate）
但這一分類方式，已經不再適用於新的BTO項目。
自2024年10月BTO銷售活動開始，HDB採用了全新的分類制度。
所有新組屋項目，都會被劃分為：
Standard（標準）
Plus（優選）
Prime（核心）
這一分類，不再依據所屬城鎮，而是依據項目本身的位置條件。
Standard（標準項目）
這是數量最多的新組屋類別。
遍布全島，享有一般政府補貼。
最低居住年限（MOP）：5年
未來出售時：
買家沒有收入上限；
無須向政府返還補貼。
Plus（優選項目）
通常位於：
交通方便地區；
靠近商業設施；
或接近市區。
最低居住年限：10年。
未來出售時：買家必須符合收入上限：
家庭14,000新元；
單身7,000新元。
此外，賣家還需要向政府返還約：6%至8%的補貼（Subsidy Clawback）。
返還金額按照：轉售價或估值計算。
Prime（核心項目）
這是位置最好的組屋項目。
通常位於：
市中心；
或交通最便利的地區。
同樣實行：10年最低居住年限。
出售時：買家同樣必須符合收入限制。賣家則需要返還：約9%的政府補貼。
這意味著：即使兩個BTO項目位於同一個市鎮，它們也可能適用完全不同的政策。
因為：現在被分類的是項目（Project），而不是整個城鎮（Town）。
如果你購買的是轉售組屋情況則與以前基本相同。Standard、Plus、Prime制度，只適用於2024年10月之後推出的新組屋。
由於這些新組屋，至少需要：
Standard：5年
Plus / Prime：10年
才能進入轉售市場。因此，目前市場上幾乎所有轉售組屋，仍然屬於舊制度下的房源。房價仍然主要受到以下因素影響：
是否靠近市中心；
是否靠近MRT；
社區是否成熟完善。
以下是HDB公布的**2026年第一季度（Q1）**轉售數據：
例如：
一套四房式轉售組屋（4-room）
位於Bukit Batok（武吉巴督）
中位數售價：
649,000新元。
而同樣是四房式，
位於Bukit Merah（紅山）
中位數售價達到：
