新加坡房产的集体收购,竟隐藏着这么多财富

2018年05月04日   •   5万次阅读

2017年新加坡有12个楼盘被集体收购,其中永久地契和99年地契各占一半。2018年已经有12个楼盘完成了集体收购。

2018年2月份,Brookvale Park 公寓被发展商集体收购,每户可以得到250万至440万新币的赔偿,这个公寓最近一次的交易是在2017年6月份,成交价是162.8新币万。市场成交价格和收购价相差88万新币。

同样是在2月份,凯德集团收购了Pearl Bank Apartment (珍珠苑)公寓,每名公寓屋主预计可获得180万元至490万新币的赔偿,这个公寓较小面积单位,最近一次的交易是在2016年6月份,成交价是100万新币,市场成交价格和收购价相差80万新币。大面积单位的成交价和收购价相差都是百万新币以上!

新加坡的集体收购就这样造就了一大批的百万富翁,您心动了吗?

这篇文章目的就是让大家了解集体收购,进而参与集体收购,将来也因集体收购而受益!

集体收购就是发展商向公寓业主买下整个公寓,然后把原建筑拆除后再重新发展新的项目。

屋龄在15年以上,楼层较低,容积率(plot ratio)还未被充分利用的公寓,被集体收购的潜能就高。发展商能够在原有土地上重新建造面积更大、楼层更高的项目,就可以获取利润。公寓的空地越多,发展商的兴趣就越大。公寓越是老旧,保养的越差,业主就更愿意被集体收购。

业主通常希望集体收购的价格至少比市场价多50%,否则他们就可能不投票支持集体收购。外国人有资格购买各种类型的公寓,店铺,办公室和厂房,包括可能被集体收购的老旧公寓和各种商业房产。

容积率(Plot Ratio)就是一个楼盘的地上总建筑面积除以用地面积。在100平方米的土地上建房,每层建筑面积100平方米,假设建造2层,总建筑面积200平方米,容积率就是2.0;如果建造3层,每层建筑面积50平方米,总建筑面积150平方米,容积率就是1.5,依次类推。

容积率低的楼盘,密度相对小。容积率决定该项目允许修建的最高楼层。发展商特别看重那些容积率被提高的项目。在市区重建局的网页可以查询每个楼盘的容积率,网页地址是https://www.ura.gov.sg/maps/# 点击左边的“LAND USE PLANS”可以看到“MASTER PLAN”,点击“MASTER PLAN”就进入容积率的页面,在搜索框输入邮编或地址,就可以找到容积率,也可以下载手机应用程序APP “MasterPlan14”。以下图片的圆圈处就是容积率。

公寓业主若要启动集体出售程序,就要先成立一个集体出售委员会,这个委员会的任务就是与业主以及发展商沟通,寻求房地产经纪公司为屋主提供集体出售的咨询服务,咨询服务包含聘请独立的估价师为项目进行估价、协助委员会办理相关手续,以及策划如何向发展商推销该项目。法律顾问则负责拟定集体出售的相关法律文件,如买卖双方最终签订的集体出售协议等。

集体出售委员会的首要任务,就是说服尽可能多的业主签署集体出售协议。屋龄10年以上的项目被集体出售,必须征得至少80%的业主同意,这些业主所占的分层地契份额(share value)和拥有的单位楼面面积,都必须至少占有整个项目份额的八成。屋龄未满10年的项目,则必须征得至少90%业主的同意。

在征得至少80%的业主同意后,制定具体的销售计划,项目就开始在市场上寻找买家。房地产经纪公司会刊登广告,邀请有兴趣的发展商出价投标。一旦集体出售委员会和发展商谈判成功,就可以向分层地契局申请集体出售,在获得该局批准后,才算大功告成!

如果100%的业主同意集体出售,就不必向分层地契局提交集体出售申请。否则在获取80%-99%的业主同意之后的12个月内,必须找到愿意收购的发展商,并且向分层地契局提交集体出售申请。不然整个集体出售程序就要重新开始。

拒绝集体出售的少数业主,在这个阶段可以向分层地契局要求取消集体出售申请。分层地契局将根据不同情况做出决定。如果业主对分层地契局的决定不满,还可以通过司法途径提出申诉。

2007年的浩然大厦(Horizon Towers)集体出售,最终被高等法庭裁定集体出售交易无效。

倘若未能争取到法定比例的业主的同意,这一轮的集体出售就停止。政府的条例规定,重新启动新一轮的集体出售,必须是在2年之后。其目的就是避免那些拒绝集体出售的业主被打扰。

集体出售交易完成后,发展商通常会给业主3到6个月时间寻找新住处。但是业主必须向发展商缴纳租金,并继续支付公寓的物业管理费和房地产税。

一个项目从准备集体出售到完成整个程序,至少需要1到2年时间,在这期间各种情况都可能发生,甚至中途夭折,必须重新开始。集体出售是个漫长的过程,需要提前做好准备。

需要注意的是,如果您买的公寓单位,1年之后被集体收购,相当于把单位售卖给发展商,所以您还是需要支付8%的卖方印花税。目前的政策是,1年之内被收购,卖方印花税是12%,第2年是8%,第3年是4%,第4年就免税。购买具备集体收购潜能的房产,需要把买方印花税,额外买方印花税以及卖方印花税等一起考虑。

除了普通公寓,发展商更容易集体收购私有化中等入息公寓(HUDC)。HUDC的屋主当初都是以比较低的价格购买,发展商就可以用低于普通公寓的价格收购。以下是目前还没被集体收购的6个HUDC:Braddell View,Chancery Court,Ivory Heights,Laguna Park,Lakeview Estate,Pine Grove。

以下是新加坡全岛范围,199个具备集体收购潜能的公寓介绍,我把这些公寓按照地理位置分成东部,西部,南部(中部)和北部。有兴趣的读者可以加我微信一起探讨。

The Sovereign

The Sovereign 是1993年落成的永久地契项目,总共87个单位,距离达科达地铁站1370米,步行距离到未来的Tanjong Katong(丹戎加东)地铁站,容积率2.8,四个房间的单位,面积244平米,开价500万新币。

Seaview Point

Seaview Point 是 1994年落成的永久地契项目,总共34个单位, 距离达科达地铁站1620米,步行距离到未来的Tanjong Katong (丹戎加东)地铁站,容积率2.8,暂无待售房源。

Versailles

Versailles 是1994年 落成的永久地契项目,总共55个单位,距离达科达地铁站440米,容积率2.1,暂无待售房源。

Peach Garden

Peach Garden 是1970年落成的永久地契项目,总共41个单位,距离达科达地铁站1510米,距离未来的Tanjong Katong(丹戎加东)地铁站少于500米,容积率 2.8,暂无待售房源。

Amber Point

Amber Point 是1991年落成的永久地契项目,总共100个单位,靠近未来的Tanjong Katong(丹戎加东地铁站),容积率2.8,暂无待售房源。

King’s Mansion

King’s Mansion 是1980年落成的永久地契项目,总共72个单位,距离达科达地铁站1390米,距离未来的丹戎加东地铁站少于500米,容积率2.8,暂无待售房源。

Fenara Court

Fenara Court是1996年落成的永久地契项目,距离景万岸地铁站300米,容积率1.4,暂无待售房源。

E7 Lodge

E7 Lodge是1991年落成的永久地契项目,距离景万岸地铁站250米,容积率1.4,暂无待售房源。

T G Mansion

T G Mansion 是 1977 年落成的永久地契项目,距离景万岸地铁站470米,容积率1.4,暂无待售房源。

Sing Lian Building

Sing Lian Building 是1982 年落成的永久地契项目,距离景万岸地铁站360米,容积率3.0,暂无待售房源。

Kembangan Court

Kembangan Court 是1994年落成的永久地契项目,距离景万岸地铁站180米,容积率3.0,二个房间的单位,面积82平米,开价98万新币。

Kembangan Plaza

Kembangan Plaza 是1993年落成的永久地契项目,对面就是景万岸地铁站,容积率3.0,二个房间的单位,面积105平米,开价131万新币。

Vicenta Lodge

Vicenta Lodge 是1993年落成的永久地契项目,距离景万岸地铁站370米,容积率1.4,暂无待售房源。

Astoria Park

Astoria Park 是1995 年落成的99年地契项目,总共354个单位,就在景万岸地铁站旁边,容积率2.1, 2个房间的单位,面积89平米,开价108万新币。

East Bay Gardens

East Bay Gardens 是1995年落成的99年地契项目,总共40个单位,距离景万岸地铁站330米,容积率1.4, 三个房间的单位,面积129平米,开价120万新币。

Marine Meadows

Marine Meadows 是1989年落成的永久地契项目,总共25个单位,距离友诺士地铁站1730米,靠近未来的Marine Parade(马林百列)地铁站,容积率1.4,三个房间的单位,面积157平米,开价231万新币。

Tembeling Centre

Tembeling Centre 是1990年落成的永久地契项目,距离友诺士地铁站1490米,步行距离到未来的Marine Parade(马林百列)地铁站,容积率3.0,二个房间的单位,面积123平米,开价138万新币。

Marine View Mansion

Marine View Mansions 是1989 年落成的永久地契项目,总共30个单位,靠近未来的Marine Parade(马林百列)地铁站,容积率2.1,3个房间的单位,面积185平米,开价340万新币。

Mandarin Gardens

Mandarin Gardens 是1986 年落成的99年地契项目,总共1006个单位,距离勿洛地铁站1900米,步行距离到未来的Siglap(实乞纳)地铁站,容积率2.8,一个房间的单位,面积68平米,开价88万新币。

Fernwood Towers

Fernwood Tower 是1994 年落成的永久地契地契项目,总共215个单位,距离勿洛地铁站1700米,步行距离到未来的Siglap(实乞纳)地铁站,容积率3.0,暂无待售房源。

Siglap Court

Siglap Court 是1970年落成的永久地契项目,总共12个单位,距离勿洛地铁站1680米,步行距离到未来的Siglap(实乞纳)地铁站,容积率1.4,暂无待售房源。

Lagoon View

Lagoon View 是1977年落成的99年地契项目,距离勿洛地铁站1580米,步行距离到Siglap(实乞纳)地铁站,容积率2.8, 三个房间的单位,面积153平米,开价165万新币。

Laguna Park

Laguna Park 是1978 年落成的99年地契项目,距离勿洛地铁站1670米,未来的Siglap(实乞纳)地铁站就在门口,容积率2.8,四个房间的单位,面积268平米,开价300万新币。

Teck Guan Ville

Teck Guan Ville 是1987 年落成的永久地契项目,距离勿洛地铁站1390米,步行距离到未来的Bayshore9(碧湾)地铁站,容积率1.4,暂无待售房源。

The Summit

The Summit 是1994年落成的永久地契项目,总共242个单位,距离丹那美拉地铁站1470米,步行距离到未来的Bayshore(碧湾)地铁站,容积率1.4,五个房间的单位,面积345平米,开价434万新币。

The Tanamera

The Tanamera 是1994年落成的99年地契项目,总共288个单位,距离丹那美拉地铁站400米,容积率2.1, 三个房间的单位,面积123平米,开价125万新币。

Kew Gate

Kew Gate 是1997年落成的99年地契项目,总共31个单位,距离丹那美拉地铁站720米,步行距离到未来的勿洛南地铁站, 三个房间的单位,面积215平米,开价152万新币。

Kew Residencia

Kew Residencia 是1997年落成的99年地契项目,总共37个单位,距离丹那美拉地铁站1000米,步行距离到未来的勿洛南地铁站, 六个房间的单位,面积297平米,开价250万新币。

Villas Laguna

Villas Laguna 是1993年落成的永久地契项目,总共31个单位,距离勿洛地铁站1430米,步行距离到未来的Bayshore(碧湾)地铁站,容积率1.4,三个房间的单位,面积185平米,开价288万新币。

The Tropic Gardens

The Tropic Gardens 是1995年落成的永久地契项目,总共36个单位,距离勿洛地铁站1390米,步行距离到未来的Bayshore(碧湾)地铁站,容积率1.4,暂无待售房源。

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