新加坡豪宅市场最近又出现了非常鲜明的“两极分化”。
有人持有一套房25年，最后净赚246万新币；
但也有人在圣淘沙湾买房后，账面直接亏掉587万新币。
先来看赚钱最多的几笔交易。
Seven Holt Road：189万买入，435万卖出
位于Seven Holt Road的一套三房单位，最近以435万新币成交。
这套房位于二楼，面积2,153平方英尺，成交单价约2,021新币/平方英尺。
屋主当年买入时，只花了189万新币。
如今卖出435万，
等于足足赚了：246万新币。
如果按百分比算，利润达到130.2%。
不过，这套房并不是短期投资。
屋主是在2001年直接向发展商买下的，当时单价只有大约878新币/平方英尺。
前后持有了大约25年。
如果把246万的利润摊到25年来看，实际年化回报大约是3.4%。
所以从数字上看虽然“赚了246万”很吸引眼球，但时间拉长之后，年化涨幅其实没有想象中那么夸张。
这还是Seven Holt Road史上第二赚钱的一单
这笔交易也是 Seven Holt Road 至今利润第二高的转售交易。
目前的纪录是在2010年创下的。
当时有一套四房单位以522万新币卖出，而屋主在2005年买入时只花了268万新币。
也就是说，那一单赚了大约：
254万新币。
比这次的246万还要再高一点。
Seven Holt Road是什么项目？
Seven Holt Road 是一个规模非常小的精品住宅项目。
项目在2000年建成，总共只有45套住宅。
户型主要是三房和四房，面积非常大，从大约1,830平方英尺到4,263平方英尺都有。
项目里还有一套面积达到9,236平方英尺的超级大顶层复式单位。
从这里步行大约6分钟，就可以到Valley Point Shopping Centre。
Leonie Gardens：180万买，405万卖
同一周另一笔赚钱很多的交易，来自新加坡核心第9邮区的Leonie Gardens。
这是一套四房单位，位于六楼，面积达到2,540平方英尺。
9月7日，这套房以：405万新币成交。
折合单价大约：1,594新币/平方英尺。
而屋主当年买入的时候，只花了180万新币。
最终赚了：225万新币。
利润率达到125%。
不过同样，这也是一笔非常长期的投资。
屋主是在2000年买入，持有超过26年后才卖掉。
换算下来，年化升值幅度大约是3.1%。
Leonie Gardens最高纪录：一套房赚390万
不过，这还不是 Leonie Gardens 最赚钱的一笔交易。
项目目前最高的转售利润纪录，来自2021年7月。
当时一套面积达到4,295平方英尺的顶层单位，以：950万新币成交。
屋主是在2007年以560万新币买入。
最后赚了：390万新币。
今年Leonie Gardens卖出的房子，全部赚钱
根据 URA 已登记的成交记录，今年 Leonie Gardens 另外还有6笔转售交易。
而且比较有意思的是：全部都是赚钱的。
这些单位的成交价介于310万至570万新币之间。
屋主赚到的利润，则从：
38万新币到293万新币不等。
换句话说，至少从今年已经成交的记录来看，这个项目的老业主普遍都有不错的账面收益。
Leonie Gardens在哪里？
Leonie Gardens 位于Leonie Hill，属于新加坡传统豪宅区第9邮区。
项目是99年地契，1993年建成，一共只有138套住宅。
这里的房子同样以“大户型”为主。
三房到五房，以及顶层单位，面积大约从：
1,733平方英尺到4,306平方英尺。
而它最大的优势之一就是位置。
项目非常靠近乌节路购物区以及Great World。
对于喜欢市中心生活，又希望房子面积够大的买家来说，这类老豪宅项目依然有一定吸引力。
另一边，圣淘沙一套房亏掉587万
但同一个星期，也出现了一笔非常扎眼的亏损交易。
地点就在大家非常熟悉的：圣淘沙湾 Sentosa Cove。
项目叫Marina Collection。
一套面积达到4,725平方英尺的五房单位，最近以：680万新币成交。
看起来680万已经很贵了。
但问题是：
屋主当年买入时，花了整整1,267万新币。
1267万买，680万卖
这套房位于四楼。
屋主在2008年直接向发展商买入。
当时价格是：1,267万新币
折合每平方英尺大约：2,681新币。
到了今年9月3日卖出时，成交价只剩：680万新币
每平方英尺大约：1,439新币。
前后一算，屋主亏掉了：587万新币。
亏损幅度达到：46.3%。
也就是说，接近一半的买入价没有了。
如果把这笔亏损摊到接近19年的持有期来看，相当于每年平均大约损失3.3%。
Marina Collection创下项目最大亏损纪录
这次交易，也直接刷新了 Marina Collection 自有
成交记录以来的：最大亏损纪录。
在此之前，项目最大的亏损出现在2023年。
当时一套四房单位以465万新币卖掉。
而屋主在2008年买入时，花了：930万新币。
也就是说，同样亏了：465万新币。
刚好等于当时的卖价。
但如今，587万的亏损已经超过了这个纪录。
而且今年Marina Collection另外两单也都亏钱
Marina Collection 今年还有另外两笔转售交易。
结果：同样全部亏损。
其中一套三房单位面积约1,484平方英尺，以278万新币成交，屋主亏了：217万新币。
另一套面积约1,495平方英尺的三房单位，以：
280万新币成交。
屋主亏损：132万新币。
也就是说，今年 Marina Collection 已经出现的几笔转售，全部都是亏钱离场。
Marina Collection是什么项目？
Marina Collection 位于Sentosa Cove圣淘沙湾的 Cove Drive。
项目属于99年地契，2011年建成。
它是一个低密度住宅项目，总共只有124套房子。
整个项目由三栋四层高的住宅楼组成。
户型从三房到五房为主，面积非常大，大约从：
1,873平方英尺到4,725平方英尺。
从项目步行大约10分钟，可以到Quayside Isle。
那里是圣淘沙湾主要的商业区域之一，有超市、餐厅、咖啡店以及托儿中心等配套。
如果开车去VivoCity怡丰城，大约8分钟左右。
同样是豪宅，结果可以完全不同
把这几笔交易放在一起看，其实非常有意思。
Seven Holt Road 的屋主：
189万买入 → 435万卖出，赚246万。
Leonie Gardens 的屋主：
180万买入 → 405万卖出，赚225万。
但 Marina Collection 的屋主：
1,267万买入 → 680万卖出，亏587万。
同样是在新加坡买高端住宅，同样都是长期持有，最后的结果却可以差得非常远。
而且更值得注意的是：
前两套赚钱很多的房子，看起来利润都超过100%，但因为持有时间长达25年以上，换算成年化收益，其实只有大约3%左右。
所以看房地产交易，不能只看“赚了几百万”。
买入价格、买入时间、地段、地契、项目供应量，以及持有多久，才真正决定最后的投资结果。
16年才赚28万新币
新加坡丹戎巴葛一套相当少见的两房复式 Loft 公寓，即将被拿出来拍卖。
这套房位于Icon公寓，面积1,281平方英尺，将在9月23日举行的 SRI 房地产拍卖会上正式亮相。
这次属于屋主主动出售（Owner’s Sale），指导价为220万新币，折合大约1,717新币/平方英尺。
据 SRI 介绍，这也是这套房子第一次被拿出来拍卖。
从历史成交记录来看，这套单位上一次交易是在2010年2月，当时的成交价是192万新币，折合约1,500新币/平方英尺。
也就是说，如果这次最终以220万左右成交，16年下来账面价格大约上涨了28万新币。
38楼复式户型，还能看到海景
这套公寓位于38楼，朝南。
SRI 表示，从单位里可以直接看到海景。
更特别的是，它不是普通的单层两房，而是一套上下两层的复式 Loft 户型。
下层主要是日常生活空间，包括：
客厅和餐厅、厨房、一间卧室、一个卫生间，以及一个后院区域。
另外，下层还有一个书房。
这个书房面积不算小，SRI 表示，如果有需要，实际上也可以改成第三间卧室使用。
走到楼上，则是整套房子的主人房。
楼上基本就是一个相对独立的主卧空间，而且配有自己的套内卫生间。
所以从居住体验来说，这种布局最大的特点，就是主人房和楼下的公共区域、其他卧室完全分开，私密性会比较好。
Icon 是丹戎巴葛比较早的一批市中心公寓
Icon 位于Gopeng Street，属于新加坡第2邮区（District 2）。
项目在2007年建成，属于99年地契，一共有646套住宅单位。
整个项目由两栋住宅大楼组成，楼下还有一个商业裙楼，也就是很多附近居民熟悉的Icon Village。
Icon Village 里面有餐厅、咖啡店、健身房等各种生活配套。
Icon 本身的户型主要以小户型为主。
项目里最多的是一房单位，面积大约从560平方英尺到904平方英尺。
另外也有两房和四房单位，面积大约在883至1,302平方英尺之间。
因此，这次拿出来拍卖的1,281平方英尺复式两房，在整个项目里面本身就属于面积比较大的户型。
最大优势还是地点：走路就能到多个MRT
Icon 最大的卖点之一，就是位置。
从公寓步行大约4到9分钟，就可以到达附近多个地铁站，包括：
Tanjong Pagar 丹戎巴葛站、Prince Edward 王子爱德华站，以及 Maxwell 麦士威站。
附近吃饭和购物也非常方便。
像100 AM、Tanjong Pagar Plaza，以及 Guoco Tower 国浩大厦，基本都在步行1到3分钟范围内。
如果是在CBD工作，这里的通勤便利度确实非常高。
Icon最近成交价
大约在1,500多到1,700多新币psf
从 URA 的交易记录来看，Icon 最近仍然有不少成交。
最近的一笔是在8月24日。
一套位于9楼、786平方英尺的一房单位，以132万新币成交，相当于大约1,678新币/平方英尺。
再往前不到两周，也就是8月12日，项目里还有两套一房单位成交。
其中一套700平方英尺，成交价110万新币，约1,572新币/平方英尺；
另一套657平方英尺，成交价116万新币，约1,764新币/平方英尺。
相比之下，这次拍卖的复式单位指导价约1,717新币/平方英尺，基本也处在 Icon 最近的市场成交区间之内。
不过，因为这套房面积更大，而且还是高楼层、复式户型加海景，最终会不会有人愿意以220万新币左右接手，就要等9月23日拍卖当天才能知道了。
