新加坡豪宅市場最近又出現了非常鮮明的「兩極分化」。
有人持有一套房25年，最後凈賺246萬新幣；
但也有人在聖淘沙灣買房後，帳面直接虧掉587萬新幣。
先來看賺錢最多的幾筆交易。
Seven Holt Road：189萬買入，435萬賣出
位於Seven Holt Road的一套三房單位，最近以435萬新幣成交。
這套房位於二樓，面積2,153平方英尺，成交單價約2,021新幣/平方英尺。
屋主當年買入時，只花了189萬新幣。
如今賣出435萬，
等於足足賺了：246萬新幣。
如果按百分比算，利潤達到130.2%。
不過，這套房並不是短期投資。
屋主是在2001年直接向發展商買下的，當時單價只有大約878新幣/平方英尺。
前後持有了大約25年。
如果把246萬的利潤攤到25年來看，實際年化回報大約是3.4%。
所以從數字上看雖然「賺了246萬」很吸引眼球，但時間拉長之後，年化漲幅其實沒有想像中那麼誇張。
這還是Seven Holt Road史上第二賺錢的一單
這筆交易也是 Seven Holt Road 至今利潤第二高的轉售交易。
目前的紀錄是在2010年創下的。
當時有一套四房單位以522萬新幣賣出，而屋主在2005年買入時只花了268萬新幣。
也就是說，那一單賺了大約：
254萬新幣。
比這次的246萬還要再高一點。
Seven Holt Road是什麼項目？
Seven Holt Road 是一個規模非常小的精品住宅項目。
項目在2000年建成，總共只有45套住宅。
戶型主要是三房和四房，面積非常大，從大約1,830平方英尺到4,263平方英尺都有。
項目里還有一套面積達到9,236平方英尺的超級大頂層複式單位。
從這裡步行大約6分鐘，就可以到Valley Point Shopping Centre。
Leonie Gardens：180萬買，405萬賣
同一周另一筆賺錢很多的交易，來自新加坡核心第9郵區的Leonie Gardens。
這是一套四房單位，位於六樓，面積達到2,540平方英尺。
9月7日，這套房以：405萬新幣成交。
摺合單價大約：1,594新幣/平方英尺。
而屋主當年買入的時候，只花了180萬新幣。
最終賺了：225萬新幣。
利潤率達到125%。
不過同樣，這也是一筆非常長期的投資。
屋主是在2000年買入，持有超過26年後才賣掉。
換算下來，年化升值幅度大約是3.1%。
Leonie Gardens最高紀錄：一套房賺390萬
不過，這還不是 Leonie Gardens 最賺錢的一筆交易。
項目目前最高的轉售利潤紀錄，來自2021年7月。
當時一套面積達到4,295平方英尺的頂層單位，以：950萬新幣成交。
屋主是在2007年以560萬新幣買入。
最後賺了：390萬新幣。
今年Leonie Gardens賣出的房子，全部賺錢
根據 URA 已登記的成交記錄，今年 Leonie Gardens 另外還有6筆轉售交易。
而且比較有意思的是：全部都是賺錢的。
這些單位的成交價介於310萬至570萬新幣之間。
屋主賺到的利潤，則從：
38萬新幣到293萬新幣不等。
換句話說，至少從今年已經成交的記錄來看，這個項目的老業主普遍都有不錯的帳面收益。
Leonie Gardens在哪裡？
Leonie Gardens 位於Leonie Hill，屬於新加坡傳統豪宅區第9郵區。
項目是99年地契，1993年建成，一共只有138套住宅。
這裡的房子同樣以「大戶型」為主。
三房到五房，以及頂層單位，面積大約從：
1,733平方英尺到4,306平方英尺。
而它最大的優勢之一就是位置。
項目非常靠近烏節路購物區以及Great World。
對於喜歡市中心生活，又希望房子面積夠大的買家來說，這類老豪宅項目依然有一定吸引力。
另一邊，聖淘沙一套房虧掉587萬
但同一個星期，也出現了一筆非常扎眼的虧損交易。
地點就在大家非常熟悉的：聖淘沙灣 Sentosa Cove。
項目叫Marina Collection。
一套面積達到4,725平方英尺的五房單位，最近以：680萬新幣成交。
看起來680萬已經很貴了。
但問題是：
屋主當年買入時，花了整整1,267萬新幣。
1267萬買，680萬賣
這套房位於四樓。
屋主在2008年直接向發展商買入。
當時價格是：1,267萬新幣
摺合每平方英尺大約：2,681新幣。
到了今年9月3日賣出時，成交價只剩：680萬新幣
每平方英尺大約：1,439新幣。
前後一算，屋主虧掉了：587萬新幣。
虧損幅度達到：46.3%。
也就是說，接近一半的買入價沒有了。
如果把這筆虧損攤到接近19年的持有期來看，相當於每年平均大約損失3.3%。
Marina Collection創下項目最大虧損紀錄
這次交易，也直接刷新了 Marina Collection 自有
成交記錄以來的：最大虧損紀錄。
在此之前，項目最大的虧損出現在2023年。
當時一套四房單位以465萬新幣賣掉。
而屋主在2008年買入時，花了：930萬新幣。
也就是說，同樣虧了：465萬新幣。
剛好等於當時的賣價。
但如今，587萬的虧損已經超過了這個紀錄。
而且今年Marina Collection另外兩單也都虧錢
Marina Collection 今年還有另外兩筆轉售交易。
結果：同樣全部虧損。
其中一套三房單位面積約1,484平方英尺，以278萬新幣成交，屋主虧了：217萬新幣。
另一套面積約1,495平方英尺的三房單位，以：
280萬新幣成交。
屋主虧損：132萬新幣。
也就是說，今年 Marina Collection 已經出現的幾筆轉售，全部都是虧錢離場。
Marina Collection是什麼項目？
Marina Collection 位於Sentosa Cove聖淘沙灣的 Cove Drive。
項目屬於99年地契，2011年建成。
它是一個低密度住宅項目，總共只有124套房子。
整個項目由三棟四層高的住宅樓組成。
戶型從三房到五房為主，面積非常大，大約從：
1,873平方英尺到4,725平方英尺。
從項目步行大約10分鐘，可以到Quayside Isle。
那裡是聖淘沙灣主要的商業區域之一，有超市、餐廳、咖啡店以及託兒中心等配套。
如果開車去VivoCity怡豐城，大約8分鐘左右。
同樣是豪宅，結果可以完全不同
把這幾筆交易放在一起看，其實非常有意思。
Seven Holt Road 的屋主：
189萬買入 → 435萬賣出，賺246萬。
Leonie Gardens 的屋主：
180萬買入 → 405萬賣出，賺225萬。
但 Marina Collection 的屋主：
1,267萬買入 → 680萬賣出，虧587萬。
同樣是在新加坡買高端住宅，同樣都是長期持有，最後的結果卻可以差得非常遠。
而且更值得注意的是：
前兩套賺錢很多的房子，看起來利潤都超過100%，但因為持有時間長達25年以上，換算成年化收益，其實只有大約3%左右。
所以看房地產交易，不能只看「賺了幾百萬」。
買入價格、買入時間、地段、地契、項目供應量，以及持有多久，才真正決定最後的投資結果。
16年才賺28萬新幣
新加坡丹戎巴葛一套相當少見的兩房複式 Loft 公寓，即將被拿出來拍賣。
這套房位於Icon公寓，面積1,281平方英尺，將在9月23日舉行的 SRI 房地產拍賣會上正式亮相。
這次屬於屋主主動出售（Owner’s Sale），指導價為220萬新幣，摺合大約1,717新幣/平方英尺。
據 SRI 介紹，這也是這套房子第一次被拿出來拍賣。
從歷史成交記錄來看，這套單位上一次交易是在2010年2月，當時的成交價是192萬新幣，摺合約1,500新幣/平方英尺。
也就是說，如果這次最終以220萬左右成交，16年下來帳麵價格大約上漲了28萬新幣。
38樓複式戶型，還能看到海景
這套公寓位於38樓，朝南。
SRI 表示，從單位里可以直接看到海景。
更特別的是，它不是普通的單層兩房，而是一套上下兩層的複式 Loft 戶型。
下層主要是日常生活空間，包括：
客廳和餐廳、廚房、一間臥室、一個衛生間，以及一個後院區域。
另外，下層還有一個書房。
這個書房面積不算小，SRI 表示，如果有需要，實際上也可以改成第三間臥室使用。
走到樓上，則是整套房子的主人房。
樓上基本就是一個相對獨立的主臥空間，而且配有自己的套內衛生間。
所以從居住體驗來說，這種布局最大的特點，就是主人房和樓下的公共區域、其他臥室完全分開，私密性會比較好。
Icon 是丹戎巴葛比較早的一批市中心公寓
Icon 位於Gopeng Street，屬於新加坡第2郵區（District 2）。
項目在2007年建成，屬於99年地契，一共有646套住宅單位。
整個項目由兩棟住宅大樓組成，樓下還有一個商業裙樓，也就是很多附近居民熟悉的Icon Village。
Icon Village 裡面有餐廳、咖啡店、健身房等各種生活配套。
Icon 本身的戶型主要以小戶型為主。
項目里最多的是一房單位，面積大約從560平方英尺到904平方英尺。
另外也有兩房和四房單位，面積大約在883至1,302平方英尺之間。
因此，這次拿出來拍賣的1,281平方英尺複式兩房，在整個項目裡面本身就屬於面積比較大的戶型。
最大優勢還是地點：走路就能到多個MRT
Icon 最大的賣點之一，就是位置。
從公寓步行大約4到9分鐘，就可以到達附近多個地鐵站，包括：
Tanjong Pagar 丹戎巴葛站、Prince Edward 王子愛德華站，以及 Maxwell 麥士威站。
附近吃飯和購物也非常方便。
像100 AM、Tanjong Pagar Plaza，以及 Guoco Tower 國浩大廈，基本都在步行1到3分鐘範圍內。
如果是在CBD工作，這裡的通勤便利度確實非常高。
Icon最近成交價
大約在1,500多到1,700多新幣psf
從 URA 的交易記錄來看，Icon 最近仍然有不少成交。
最近的一筆是在8月24日。
一套位於9樓、786平方英尺的一房單位，以132萬新幣成交，相當於大約1,678新幣/平方英尺。
再往前不到兩周，也就是8月12日，項目里還有兩套一房單位成交。
其中一套700平方英尺，成交價110萬新幣，約1,572新幣/平方英尺；
另一套657平方英尺，成交價116萬新幣，約1,764新幣/平方英尺。
相比之下，這次拍賣的複式單位指導價約1,717新幣/平方英尺，基本也處在 Icon 最近的市場成交區間之內。
不過，因為這套房面積更大，而且還是高樓層、複式戶型加海景，最終會不會有人願意以220萬新幣左右接手，就要等9月23日拍賣當天才能知道了。
