两幅地块价格相近，将有助于建立市场对未来牛顿区新项目售价的预期。
为什么只有4家开发商参与竞标？
相比去年Bukit Timah Road地块吸引8家开发商竞标，本次Peck Hay Road仅获得4份标书。
主要原因在于目前市场上同时还有另一幅CCR核心中央区地块River Valley Green（Parcel C）正在招标，并将于6月18日截标。
部分开发商可能需要在两幅优质CCR地块之间作出取舍，因此采取更谨慎的竞标策略。
中东局势再度紧张以及全球经济前景的不确定性，也可能影响部分开发商的投标意愿。
在当前环境下，开发商更倾向保留现金流和财务弹性，以应对未来潜在风险。
未来售价预计突破每平方英尺3,400元
随着楼面地价创下区域新高，市场普遍预计未来项目售价将显著高于现有牛顿区住宅。
若开发商在产品定位、户型设计及推盘时机上掌握得当，项目平均售价甚至有机会达到每平方英尺3,700元至3,900元。
开发商为何重新看好CCR？
过去18个月，开发商对于CCR地段的兴趣明显回升。过去一年半内，CCR政府地块平均吸引5.7份标书，明显高于2024年平均约3份标书的水平。
背后最大的推动力，来自近期多个CCR项目取得亮眼销售成绩：去年8月推出的River Green开盘售出88%的单位；去年10月推出的Skye at Holland更录得99%的销售率；而今年3月推出的River Modern则在开盘后售出90%的单位。
这些项目的成功，显著增强了开发商对CCR市场的信心。
CCR库存已低于RCR及OCR
根据URA截至2026年4月的数据，目前CCR已推出但尚未售出的新房单位仅约900个。
相比之下，RCR尚有1,569个单位待售，OCR则有1,312个单位。
换句话说，目前CCR新房库存反而成为三大区域中最少的板块。
在需求稳定且库存相对有限的背景下，开发商更愿意积极争夺优质CCR土地资源。
外国买家需求正在逐步回归
尽管ABSD政策仍然存在，但外国买家并未完全退出市场。
数据显示，2026年第一季度CCR共录得28宗外国买家购买非有地私宅交易，高于2025年第四季度的16宗。
虽然整体成交量仍然不高，但市场已出现逐步回暖迹象。
如果全球局势持续不稳定，新加坡作为避险资产市场的吸引力可能进一步增强。
与此同时，政府每年引入约7万名高素质新公民及永久居民的政策，也将持续支撑高端住宅需求。
未来CCR供应将进一步减少
除了需求改善之外，未来供应趋紧也是开发商积极竞标的重要原因。
根据2026下半年政府售地计划，CCR仅推出两幅住宅地块，预计共提供720个住宅单位。
相比2026上半年推出的1,065个单位，供应减少约32%。
供应收紧将进一步支撑未来CCR住宅市场的价格表现。
Newton即将迎来“城市村庄”转型
Peck Hay Road最大的长期利好，来自区域整体规划升级。
根据URA《2025总体规划》，Newton MRT周边未来将发展为一个全新的“Urban Village（城市村庄）”。
未来纽顿圈（Newton Circus）、Scotts Road及Monk's Hill一带预计将新增约5,000个住宅单位。
区域内将增设更多混合用途发展项目、公共空间及社区设施，并与现有的纽顿熟食中心形成更完整的生活生态圈。
Peck Hay Road地块正位于整个转型计划的核心位置，有望成为未来牛顿新城市中心的重要组成部分。
周边项目售价表现如何？
距离Peck Hay Road最近的99年地契项目为Kopar at Newton。该项目于2020年推出，共378个单位，与未来Peck Hay Road项目规模相近。截至目前，2026年已录得12宗转售交易，中位成交尺价约为2,538元。
另一邻近项目为永久地契的Pullman Residences Newton。该项目共有340个单位，今年录得两宗成交，中位尺价约为3,011元。
至于较早期的99年地契项目，包括Orchard Scotts、Rochelle At Newton以及Amaryllis Ville，今年成交尺价则介于1,928元至2,067元之间。
另外，位于乌节林荫大道的Upperhouse at Orchard Boulevard自2025年7月推出以来，已售出240个单位，占整体项目约79.7%，成交中位尺价达到3,317元。
这些项目的销售表现，也为未来Peck Hay Road项目的定价提供了重要参考。
总结：CCR市场正在进入新周期？
Peck Hay Road地块以每平方英尺1,865元楼面地价成交，不仅反映开发商对牛顿区长期发展的信心，也显示市场对CCR住宅需求正在重新评估。
随着库存下降、供应减少、外国买家逐步回归，加上多个CCR新盘取得亮眼销售成绩，核心中央区似乎正逐步摆脱过去两年的观望氛围。
对于投资者而言，这幅地块或许不仅仅是一宗土地交易，更可能成为CCR市场进入新一轮周期的重要风向标。
