Lentor Garden Res
Lentor地铁站
鑫丰
宏茂桥规划区
2026年，Lentor再次成为新加坡楼市讨论度最高的区域之一。很多客户都会问：
Lentor已经推出这么多项目，现在还能买吗？
这是一个很好的问题。
因为判断一个区域，不应该只看"供应多不多"，而应该看整个区域的发展周期、土地成本以及未来的退出逻辑。
Lentor Garden res可以从这几个方面分析。
01 土地成本决定未来价格
房地产有一句话：
今天的新盘，未来最大的竞争对手，是后面的新盘。
而决定未来售价的，是开发商的土地成本。
Lentor Gardens Residences的土地成本约为 $920 psf ppr。
相比之下，Lentor后续地块的土地成交价已经达到约 $1,278 psf ppr，土地成本上涨接近40%。
图一 OCR土地价格和开盘价格
土地越来越贵，意味着未来开发商的建造成本和销售压力都会提高。
图二 平均地价和新盘开盘价格
换句话说，如果未来市场保持稳定，后续项目的售价大概率不会比前面的项目更便宜。
这也是为什么很多投资者都会关注：
买的是不是整个区域相对低土地成本的项目。
02 Lentor真的供应过剩吗？
其实宏茂桥一带的公寓供应量一直是不足的，多年来只有The panorama 和 AMO。Lentor 区域的开发就是为解决这里公寓供应不足的问题。
过去几年，Lentor陆续推出多个住宅项目，很多人认为这里供应太多。
但事实上，从市场销售情况来看，大部分项目已经被市场消化。
截至2026年中，前几个Lentor项目已售出绝大部分单位，接近3000间，剩余库存非常有限，只剩34间。
也就是说，今天看到"很多项目"，并不代表未来几年都会同时竞争。
等到Lentor Gardens TOP的时候，市场上的竞争环境，很可能已经与今天完全不同。
03 有没有真实成交支撑？
判断一个项目，不应该只看发展商怎么定价，更要看市场愿不愿意买单。
根据资料整理，Lentor周边近年的转售成交，在GFA Harmonisation调整后，部分成交价格已经达到约 $2,500至$2,800 psf。
lentor modern
The panorama
AMO residences
同时整个OCR区域的二楼楼盘成交也创新高。
sky eden@ bedok
这说明市场已经开始建立新的价格体系。
当然，这并不代表未来价格一定会上涨。
但至少证明，目前区域的价格已经有真实成交作为支撑，而不是完全依赖市场预期。
04 OCR新盘的价位如何？
判断一个项目，价位是否合理也要看整个区域的新盘价位如何？
OCR新盘尺价已经来到2500~ 2600，如果lentor Garden 在2300~2400还是比较合理的。
05 租赁需求是否足够？
很多投资者除了关注未来售价，也会关心出租能力。
根据资料整理，目前Lentor Gardens周边已有稳定租赁成交：
- 两房单位月租约 $4,000-$4,800；
- 三房单位月租约 $5,100-$6,650。
随着整个Lentor社区逐渐成熟、商业配套完善，加上汤申—东海岸线带来的交通便利，未来租赁需求仍有望获得一定支撑。
对于投资型买家来说，这是值得参考的一项指标。
06 也是最重要的一点—退出逻辑
很多人买房，只关注怎么买。真正成熟的投资者，会先思考：
五年后，谁会买我的房子？
Lentor的发展，不只是一个新盘。
它是一个全新的住宅社区。
根据规划，整个Lentor未来住宅供应将由原来的约15,000户提升至约20,000户。
随着社区成熟、学校、商业设施、交通网络逐步完善，未来这里将形成完整的居住生态。
与此同时，周边成熟HDB社区未来也将持续产生升级需求，为区域带来新的购买力。
对HDB的提升者来说，主要是看MOP之后卖出HDB的价格是否能承担公寓的价格。
下面是详细的计算。
总体来说，对于一个住宅板块来说，持续有人口流入，往往比短期价格波动更重要。
作者点评
新加坡房产咨询
Lentor Gardens最大的优势，不是因为它一定会涨。
而是它具备几个比较清晰的条件：
- 土地成本相对较低；
- 前期供应已被市场大量吸收；
- 周边已有真实成交支撑；
- 租赁需求已经形成；
- 区域仍处于持续发展的阶段。
当然，房地产投资从来没有百分之百的确定性。
未来仍然会受到利率、经济环境、政策以及整体市场影响。
但如果从长期持有、自住兼资产配置的角度来看，Lentor Gardens仍然是2026年OCR市场中，一个值得深入研究的项目。
