Lentor Garden Res
Lentor地鐵站
鑫豐
宏茂橋規劃區
2026年，Lentor再次成為新加坡樓市討論度最高的區域之一。很多客戶都會問：
Lentor已經推出這麼多項目，現在還能買嗎？
這是一個很好的問題。
因為判斷一個區域，不應該只看"供應多不多"，而應該看整個區域的發展周期、土地成本以及未來的退出邏輯。
Lentor Garden res可以從這幾個方面分析。
01 土地成本決定未來價格
房地產有一句話：
今天的新盤，未來最大的競爭對手，是後面的新盤。
而決定未來售價的，是開發商的土地成本。
Lentor Gardens Residences的土地成本約為 $920 psf ppr。
相比之下，Lentor後續地塊的土地成交價已經達到約 $1,278 psf ppr，土地成本上漲接近40%。
圖一 OCR土地價格和開盤價格
土地越來越貴，意味著未來開發商的建造成本和銷售壓力都會提高。
圖二 平均地價和新盤開盤價格
換句話說，如果未來市場保持穩定，後續項目的售價大機率不會比前面的項目更便宜。
這也是為什麼很多投資者都會關註：
買的是不是整個區域相對低土地成本的項目。
02 Lentor真的供應過剩嗎？
其實宏茂橋一帶的公寓供應量一直是不足的，多年來只有The panorama 和 AMO。Lentor 區域的開發就是為解決這裡公寓供應不足的問題。
過去幾年，Lentor陸續推出多個住宅項目，很多人認為這裡供應太多。
但事實上，從市場銷售情況來看，大部分項目已經被市場消化。
截至2026年中，前幾個Lentor項目已售出絕大部分單位，接近3000間，剩餘庫存非常有限，只剩34間。
也就是說，今天看到"很多項目"，並不代表未來幾年都會同時競爭。
等到Lentor Gardens TOP的時候，市場上的競爭環境，很可能已經與今天完全不同。
03 有沒有真實成交支撐？
判斷一個項目，不應該只看發展商怎麼定價，更要看市場願不願意買單。
根據資料整理，Lentor周邊近年的轉售成交，在GFA Harmonisation調整後，部分成交價格已經達到約 $2,500至$2,800 psf。
lentor modern
The panorama
AMO residences
同時整個OCR區域的二樓樓盤成交也創新高。
sky eden@ bedok
這說明市場已經開始建立新的價格體系。
當然，這並不代表未來價格一定會上漲。
但至少證明，目前區域的價格已經有真實成交作為支撐，而不是完全依賴市場預期。
04 OCR新盤的價位如何？
判斷一個項目，價位是否合理也要看整個區域的新盤價位如何？
OCR新盤尺價已經來到2500~ 2600，如果lentor Garden 在2300~2400還是比較合理的。
05 租賃需求是否足夠？
很多投資者除了關注未來售價，也會關心出租能力。
根據資料整理，目前Lentor Gardens周邊已有穩定租賃成交：
- 兩房單位月租約 $4,000-$4,800；
- 三房單位月租約 $5,100-$6,650。
隨著整個Lentor社區逐漸成熟、商業配套完善，加上湯申—東海岸線帶來的交通便利，未來租賃需求仍有望獲得一定支撐。
對於投資型買家來說，這是值得參考的一項指標。
06 也是最重要的一點—退出邏輯
很多人買房，只關注怎麼買。真正成熟的投資者，會先思考：
五年後，誰會買我的房子？
Lentor的發展，不只是一個新盤。
它是一個全新的住宅社區。
根據規劃，整個Lentor未來住宅供應將由原來的約15,000戶提升至約20,000戶。
隨著社區成熟、學校、商業設施、交通網絡逐步完善，未來這裡將形成完整的居住生態。
與此同時，周邊成熟HDB社區未來也將持續產生升級需求，為區域帶來新的購買力。
對HDB的提升者來說，主要是看MOP之後賣出HDB的價格是否能承擔公寓的價格。
下面是詳細的計算。
總體來說，對於一個住宅板塊來說，持續有人口流入，往往比短期價格波動更重要。
作者點評
新加坡房產諮詢
Lentor Gardens最大的優勢，不是因為它一定會漲。
而是它具備幾個比較清晰的條件：
- 土地成本相對較低；
- 前期供應已被市場大量吸收；
- 周邊已有真實成交支撐；
- 租賃需求已經形成；
- 區域仍處於持續發展的階段。
當然，房地產投資從來沒有百分之百的確定性。
未來仍然會受到利率、經濟環境、政策以及整體市場影響。
但如果從長期持有、自住兼資產配置的角度來看，Lentor Gardens仍然是2026年OCR市場中，一個值得深入研究的項目。
