2025年4月8日，新加坡国家发展部第二部长英兰妮在国会二读《反洗钱与其他事务（房地产代理和开发商）法案》时强调，修正法案是为了确保惩罚制度能发挥更大的阻吓作用，以保障新加坡作为金融中心和商业枢纽的声誉和信心。 以下内容为新加坡眼根据国会英文资料翻译整理：
英兰妮（国家发展部第二部长）：副议长先生，我动议"本法案现在进行二读"。
议长先生，作为声誉卓著的金融中心和商业枢纽，新加坡坚决打击洗钱、恐怖主义融资及扩散融资（proliferation financing，指大规模杀伤性武器扩散融资）。
在房地产领域，房地产代理、销售员及发展商与金融机构、律师及律师事务所共同承担侦测及遏制非法活动的重要角色。
多年来，我们依据国际反洗钱金融行动特别工作组（FATF）的建议，建立了健全的房地产领域风险管理框架。国际反洗钱金融行动特别工作组（FATF）制定了打击洗钱、资助恐怖主义和扩散融资的国际标准。
本法案旨在持续强化房地产领域侦测及遏制此类非法活动的能力，展现新加坡打击犯罪收益洗钱及非法融资的决心。具体包括：（一）加强现有处罚框架；（二）使我们的监管制度进一步符合国际反洗钱金融行动特别工作组（FATF）标准；（三）作出杂项修订，厘清对犯罪者的限制条款。
我将为议员说明三大重点修订内容。
第一部分修订：强化处罚框架以增强威慑力
目前，房地产代理及销售员均须履行反洗钱及反恐融资义务，例如对客户进行尽职调查（CDD）。
轻微违规者现可通过房地产代理理事会（CEA）的"谴责信"（Letter of Censure）纪律机制，按每案最高罚款5000新元；严重违规者则须接受纪律委员会聆讯。该独立审裁庭由CEA纪律小组成员组成，包括执业律师、建筑师、工程师及业界代表。
纪律委员会可对房地产代理按每案最高罚款20万新元，销售人员每案最高10万新元。
但现行按"每案"罚款的机制威慑力不足，因代理或销售员从非法交易中获取的佣金可能远超对房地产代理20万新元、对销售人员10万新元的罚款上限。
例如近期30亿新元洗钱案中，10名罪犯涉案房产总值逾3亿7000万新元。若销售人员促成一套价值1000万新元的房产交易，2%佣金即达20万新元，远超现行罚款上限。当这样的经济收益远远超过这些罪行目前的最高刑罚时，显然有必要提高刑罚以加强威慑力。
为确保我们的刑罚架构具足够的威慑作用，法案第8及第9条修订《房地产代理法》，改按"每项违规行为"罚款：
- 通过"谴责信"（Letter of Censure）处理的违规，每项最高罚款5000新元；
- 纪律委员会处理的洗钱相关违规，代理每项最高20万新元，销售人员每项10万新元；
- 其他纪律违规维持按"每案"罚款。
举例：某销售人员四项违规中，两项涉反洗钱义务，两项属交易疏忽。现行总罚金上限10万新元。
新的处罚框架下，最高可处罚30万新元。其中，洗钱违规每项最高10万新元（两项共20万新元），专业失德两项共10万新元，总计30万新元。
本法案的修订还将加强发展商的组成框架。与地产代理与销售人员类似，开发商也必须履行打击洗钱和资助恐怖主义活动的职责。
目前，根据《住房开发商控制与许可法》（HDCLA），对于不太严重的违规行为，违规住房开发商可被处以最高 5,000 新元的罚款。然而，这远远低于
洗钱和资助恐怖主义罪行的最高罚款额，即每项罪行定罪后罚款 10万新元。
为了增强威慑力，本法案第13条对《住房开发商控制与许可法》（HDCLA）进行了修订，将发展商调解罚款上限从5000新元提高至法定最高罚款额的50%（部分违规最高调至5万新元）。
本法案第16条还将修订《商业地产销售法令》（SCPA），允许对工商发展商违规进行复合赔偿，标准与HDCLA一致。
通过这些修订，HDCLA和SCPA有关洗钱和资助恐怖主义罪行的最高构成金额方法将与其他行业（珠宝或金融交易商）一致。
第二部分修订：监管制度对接FATF国际标准
现行规定仅要求代理及销售员对己方客户进行尽职调查。因此，在买卖双方没有地产代理和销售人员代表的交易中，不得对没有代表的买卖双方进行与房地产有关的尽职调查措施。
为了与国际反洗钱金融行动特别工作组的标准保持一致，《法案》第 6 条修订了《房地产代理法》，要求对交易中未委托代理的买卖双方也进行尽职调查。
近年来，国际反洗钱金融行动特别工作组（FATF）亦已更新其标准，清楚列明识别、评估和减低与大规模杀伤性武器扩散融资（简称：扩散融资）有关的风险标准。
因此，法案第3至5、12、14、15及17条的将房地产代理、销售员及发展商的监管范围扩展至扩散融资，与其他行业立法框架一致。
法案第13及16条的修订，允许对扩散融资相关违规进行加重处罚。
法案第14及17条分别修订HDCLA及SCPA，要求发展商除筛查恐怖分子名单外，还须对涉恐融资及扩散融资的指定名单实施定向金融制裁。
如今，开发商必须评估购房者是否被相关名单指定为恐怖分子或恐怖实体，或受到联合国制裁。如果是，开发商必须拒绝与潜在买家进行交易或终止交易，并向警方报告。
修正案将明确规定，这也适用于因资助恐怖主义和扩散融资而被列入指定或制裁名单的买家。
对于地产代理、销售人员和开发商来说，这些针对恐怖主义融资和扩散融资的措施通常并不陌生。这些措施已经是现行反洗钱规定的一部分，因为资助恐怖主义和扩散融资的基本罪行也是洗钱的前提罪行。地产代理、销售人员和开发商现在所采取的措施，亦已包括打击资助恐怖主义和扩散融资活动的工作。
第三部分修订：明确对犯罪者的从业限制
法案第2条明确，在新加坡或海外被判洗钱、恐怖主义融资或扩散融资罪行者，不得持有房地产代理执照或销售员注册资格。
第12及15条修订HDCLA及SCPA，以澄清洗钱、资助恐怖主义和资助扩散罪行包括任何外国或地区法律规定的罪行。这样，被判定犯有这些罪行的人，无论在哪里犯罪，都将被禁止成为开发商、大股东，或在开发商或开发商的大股东中担任要职。
关于对房地产行业即将进行的这些修订，房地产代理理事会（CEA）及市区重建局（URA）将向业界通报修订细节。
总结
本法案使房地产领域对接国际标准，巩固新加坡反洗钱国家战略。随着犯罪手法日益复杂，政府将持续强化监管，并呼吁各界携手筑牢防线，维护新加坡金融枢纽声誉。 议长先生，我谨提出动议。
下面议员质询环节。
副议长先生：有请维凯先生。
维凯（三巴旺集选区议员）：副议长先生，本法案建议对HDCLA及SCPA作出若干修订，以进一步防止洗钱活动。根据解释性说明，这是以反洗钱国际金融行动特别工作组的建议为基础的。
打击洗钱显然是一件重要的事情，尤其是在新加坡这样的金融中心。最近在新加坡查处的数十亿新元洗钱案也突出表明，一些涉案人员利用他们的不义之财在新加坡购买房产。在这种背景下，我们希望对房地产经纪人施加义务是可以理解的。
不过，房地产中介是一个多元化的群体，通常是自营职业者。根据 2025 年 1 月的一份报告，目前有36058注册房地产经纪人。他们的收入以佣金为基础，一般不固定，取决于是否有交易。
如果他们有理由怀疑客户或交易方存在洗钱、资助扩散或资助恐怖主义的行为，而之前的尽职调查工作又使他们有理由怀疑向其提供的信息的真实性，那么立法现在对他们未对客户或交易方进行尽职调查的行为规定了更高的处罚和义务。它还扩大了现有义务的范围，将交易对手也包括在内。
虽然测试的措辞是主观的，但我预计在实践中，他们将受到客观的评判，即他们是否有理由怀疑洗钱。否则，代理人就会有睁一只眼闭一只眼的不良动机，这就是臭名昭著的纳尔逊式盲从（ Nelsonian blindness）。这意味着在正常人怀疑可能存在洗钱活动的情况下，代理人也可能会这样做。
目前，银行和律师事务所都有尽职调查的义务，他们在接受客户资金进行房产交易时必须特别小心。我也同意部长的观点，即这些义务也适用于房地产中介--至少在最近几年，我认为是自 2021 年以来。这实际上已经为限制房产交易中的洗钱行为创造了相当安全的背景。从根本上说，如果一方通过银行账户贷款或付款，银行已经或应该对资金来源进行了尽职调查。如果当事人没有去银行，而是带着一大堆现金来到他的房产交易律师办公室，那么律师显然就有义务进行调查。
在此背景下，我希望部长能够澄清现有框架是否存在任何缺陷，以至于必须扩大对房产中介施加的尽职调查义务。我还希望部长能够澄清，房地产经纪人在遵守现行的 2021 年法规（包括保存记录等义务）方面是否存在任何问题。
我对扩大立法范围的主要担忧是，与银行和律师事务所相比，房产中介进行尽职调查的资源更为有限。当然，如果有更大的问题需要解决，那么我认为这项立法是公平的。我希望部长能够澄清这项立法所要解决的其他问题。
下午 4 时 44 分
林志蔚副教授（盛港集选区议员）： 副议长先生，本法案的重点是落实反洗钱部际委员会的建议，特别是有关房地产行业反洗钱工作的建议。
改善监管框架至关重要，尤其是因为所谓的“福建帮 ”将其 30 亿新元非法资金中的大量资金用于房地产。鉴于房地产交易的大宗交易性质和我国住房的天价，这一点不足为奇。但这恰恰突出了我们加强对该行业监管的重要性，以防止 2023 年 8 月的事件再次发生。
因此，我们没有什么理由拒绝立法工作--对这些工作进行完善的修改。因此，我支持本条例草案。
鉴于问题的重要性，我惊讶地发现拟议修正案似乎并不广泛。其中许多修正案涉及将“洗钱和资助恐怖主义 ”一词改为“洗钱、扩散、资助和资助恐怖主义 ”等合乎逻辑但看似轻微的范围扩大。事实上，根据我的统计，该法案中有一半的条款都与这一变化有关。
虽然我并不一定质疑将非法资助大规模毁灭性武器纳入我们反洗钱制度范围的价值，但了解为什么这一定义或扩展在这一特定时刻被认为对我们在房地产领域的持续努力如此重要和相关，将对本法案有所帮助。与普通的反洗钱或恐怖主义融资相比，最近调查的案件中有多少涉及大规模杀伤性武器融资？
根据我的阅读，其余出台的规定也有些温和。改变了对每次违规行为的处罚，增加了对房地产交易中无代表交易方进行更严格审查的要求，并将最高处罚从 10 万新元提高到 20 万新元。
只有在第10条中，乍一看似乎才有一些真正的力度。它建议修改《房地产代理法》（ Estate Agents Act）第 72 条中理事会制定规章的权力，但当我们回到原来的法案时，可能又要失望了。这里的改动又是在可能受规管的要求清单内加入“扩散融资”。
议长先生，看似有限的法律修正案，其根本原因可能是，即使到了 2023 年，也已经有一套健全的法律来确保对房地产交易进行适当的尽职调查。
房地产代理理事会（Council for Estate Agencies）在其 2021 年反洗钱及恐怖主义融资法规指引中，已就如何进行客户尽职调查制订了一套全面的指引，包括在洗钱或恐怖主义融资风险较高的情况下加强审查程序。
2025年1月版的指南确实更新了红旗指标清单，将覆盖页数增加了一倍，但我想说的是，即使在这次更新之前，我们也不会有大量法律来打击所谓的 “借新加坡洗白”（Singapore-washing）。政府也承认这一点。国家发展部部长在回答我的朋友梁文辉（非选区议员）先生提出的国会问题时表示，“在与客户开展业务、建立任何业务关系或促成交易之前，房产代理公司和房产经纪人必须对客户进行尽职调查”。
然而，在我们与该行业从业人员的交谈中，有些人提出了一个令人头疼的问题，那就是该行业的反洗钱程序在某种程度上不如金融行业的反洗钱程序健全。部际委员会的报告也注意到了这一点，指出 “各部门之间和部门内部的执行做法不平衡”。
在回答我去年在部际委员会上提出的这一澄清问题时，英兰妮部长承认，政府 “已经开始在这一领域开展更多工作，并肯定会考虑如何加强该行业的监管”。
因此，除了今天的法案中建议的这些变化是否只是微不足道之外，相关的问题是，实际上是否需要更多的实质性立法，以使该行业达到反洗钱最佳做法的前沿，而不是要求新加坡金融业的其他部门遵守。
我不是律师，但我希望部长愿意告诉我，目前的法律，加上今天提出的修正案，是否真的足以使“福建帮”更早被发现和拘留？如果是，是否是执行方面的问题而不是法律框架本身的问题？如果不是的话，又需要什么法律呢？又为何今㆝没有向国会提出这些法律？
