2025年4月8日，新加坡國家發展部第二部長英蘭妮在國會二讀《反洗錢與其他事務（房地產代理和開發商）法案》時強調，修正法案是為了確保懲罰制度能發揮更大的阻嚇作用，以保障新加坡作為金融中心和商業樞紐的聲譽和信心。 以下內容為新加坡眼根據國會英文資料翻譯整理：
英蘭妮（國家發展部第二部長）：副議長先生，我動議"本法案現在進行二讀"。
議長先生，作為聲譽卓著的金融中心和商業樞紐，新加坡堅決打擊洗錢、恐怖主義融資及擴散融資（proliferation financing，指大規模殺傷性武器擴散融資）。
在房地產領域，房地產代理、銷售員及發展商與金融機構、律師及律師事務所共同承擔偵測及遏制非法活動的重要角色。
多年來，我們依據國際反洗錢金融行動特別工作組（FATF）的建議，建立了健全的房地產領域風險管理框架。國際反洗錢金融行動特別工作組（FATF）制定了打擊洗錢、資助恐怖主義和擴散融資的國際標準。
本法案旨在持續強化房地產領域偵測及遏制此類非法活動的能力，展現新加坡打擊犯罪收益洗錢及非法融資的決心。具體包括：（一）加強現有處罰框架；（二）使我們的監管制度進一步符合國際反洗錢金融行動特別工作組（FATF）標準；（三）作出雜項修訂，釐清對犯罪者的限制條款。
我將為議員說明三大重點修訂內容。
第一部分修訂：強化處罰框架以增強威懾力
目前，房地產代理及銷售員均須履行反洗錢及反恐融資義務，例如對客戶進行盡職調查（CDD）。
輕微違規者現可通過房地產代理理事會（CEA）的"譴責信"（Letter of Censure）紀律機制，按每案最高罰款5000新元；嚴重違規者則須接受紀律委員會聆訊。該獨立審裁庭由CEA紀律小組成員組成，包括執業律師、建築師、工程師及業界代表。
紀律委員會可對房地產代理按每案最高罰款20萬新元，銷售人員每案最高10萬新元。
但現行按"每案"罰款的機制威懾力不足，因代理或銷售員從非法交易中獲取的佣金可能遠超對房地產代理20萬新元、對銷售人員10萬新元的罰款上限。
例如近期30億新元洗錢案中，10名罪犯涉案房產總值逾3億7000萬新元。若銷售人員促成一套價值1000萬新元的房產交易，2%佣金即達20萬新元，遠超現行罰款上限。當這樣的經濟收益遠遠超過這些罪行目前的最高刑罰時，顯然有必要提高刑罰以加強威懾力。
為確保我們的刑罰架構具足夠的威懾作用，法案第8及第9條修訂《房地產代理法》，改按"每項違規行為"罰款：
- 通過"譴責信"（Letter of Censure）處理的違規，每項最高罰款5000新元；
- 紀律委員會處理的洗錢相關違規，代理每項最高20萬新元，銷售人員每項10萬新元；
- 其他紀律違規維持按"每案"罰款。
舉例：某銷售人員四項違規中，兩項涉反洗錢義務，兩項屬交易疏忽。現行總罰金上限10萬新元。
新的處罰框架下，最高可處罰30萬新元。其中，洗錢違規每項最高10萬新元（兩項共20萬新元），專業失德兩項共10萬新元，總計30萬新元。
本法案的修訂還將加強發展商的組成框架。與地產代理與銷售人員類似，開發商也必須履行打擊洗錢和資助恐怖主義活動的職責。
目前，根據《住房開發商控制與許可法》（HDCLA），對於不太嚴重的違規行為，違規住房開發商可被處以最高 5,000 新元的罰款。然而，這遠遠低於
洗錢和資助恐怖主義罪行的最高罰款額，即每項罪行定罪後罰款 10萬新元。
為了增強威懾力，本法案第13條對《住房開發商控制與許可法》（HDCLA）進行了修訂，將發展商調解罰款上限從5000新元提高至法定最高罰款額的50%（部分違規最高調至5萬新元）。
本法案第16條還將修訂《商業地產銷售法令》（SCPA），允許對工商發展商違規進行復合賠償，標準與HDCLA一致。
通過這些修訂，HDCLA和SCPA有關洗錢和資助恐怖主義罪行的最高構成金額方法將與其他行業（珠寶或金融交易商）一致。
第二部分修訂：監管制度對接FATF國際標準
現行規定僅要求代理及銷售員對己方客戶進行盡職調查。因此，在買賣雙方沒有地產代理和銷售人員代表的交易中，不得對沒有代表的買賣雙方進行與房地產有關的盡職調查措施。
為了與國際反洗錢金融行動特別工作組的標準保持一致，《法案》第 6 條修訂了《房地產代理法》，要求對交易中未委託代理的買賣雙方也進行盡職調查。
近年來，國際反洗錢金融行動特別工作組（FATF）亦已更新其標準，清楚列明識別、評估和減低與大規模殺傷性武器擴散融資（簡稱：擴散融資）有關的風險標準。
因此，法案第3至5、12、14、15及17條的將房地產代理、銷售員及發展商的監管範圍擴展至擴散融資，與其他行業立法框架一致。
法案第13及16條的修訂，允許對擴散融資相關違規進行加重處罰。
法案第14及17條分別修訂HDCLA及SCPA，要求發展商除篩查恐怖分子名單外，還須對涉恐融資及擴散融資的指定名單實施定向金融制裁。
如今，開發商必須評估購房者是否被相關名單指定為恐怖分子或恐怖實體，或受到聯合國制裁。如果是，開發商必須拒絕與潛在買家進行交易或終止交易，並向警方報告。
修正案將明確規定，這也適用於因資助恐怖主義和擴散融資而被列入指定或制裁名單的買家。
對於地產代理、銷售人員和開發商來說，這些針對恐怖主義融資和擴散融資的措施通常並不陌生。這些措施已經是現行反洗錢規定的一部分，因為資助恐怖主義和擴散融資的基本罪行也是洗錢的前提罪行。地產代理、銷售人員和開發商現在所採取的措施，亦已包括打擊資助恐怖主義和擴散融資活動的工作。
第三部分修訂：明確對犯罪者的從業限制
法案第2條明確，在新加坡或海外被判洗錢、恐怖主義融資或擴散融資罪行者，不得持有房地產代理執照或銷售員註冊資格。
第12及15條修訂HDCLA及SCPA，以澄清洗錢、資助恐怖主義和資助擴散罪行包括任何外國或地區法律規定的罪行。這樣，被判定犯有這些罪行的人，無論在哪裡犯罪，都將被禁止成為開發商、大股東，或在開發商或開發商的大股東中擔任要職。
關於對房地產行業即將進行的這些修訂，房地產代理理事會（CEA）及市區重建局（URA）將向業界通報修訂細節。
總結
本法案使房地產領域對接國際標準，鞏固新加坡反洗錢國家戰略。隨著犯罪手法日益複雜，政府將持續強化監管，並呼籲各界攜手築牢防線，維護新加坡金融樞紐聲譽。 議長先生，我謹提出動議。
下面議員質詢環節。
副議長先生：有請維凱先生。
維凱（三巴旺集選區議員）：副議長先生，本法案建議對HDCLA及SCPA作出若干修訂，以進一步防止洗錢活動。根據解釋性說明，這是以反洗錢國際金融行動特別工作組的建議為基礎的。
打擊洗錢顯然是一件重要的事情，尤其是在新加坡這樣的金融中心。最近在新加坡查處的數十億新元洗錢案也突出表明，一些涉案人員利用他們的不義之財在新加坡購買房產。在這種背景下，我們希望對房地產經紀人施加義務是可以理解的。
不過，房地產中介是一個多元化的群體，通常是自營職業者。根據 2025 年 1 月的一份報告，目前有36058註冊房地產經紀人。他們的收入以佣金為基礎，一般不固定，取決於是否有交易。
如果他們有理由懷疑客戶或交易方存在洗錢、資助擴散或資助恐怖主義的行為，而之前的盡職調查工作又使他們有理由懷疑向其提供的信息的真實性，那麼立法現在對他們未對客戶或交易方進行盡職調查的行為規定了更高的處罰和義務。它還擴大了現有義務的範圍，將交易對手也包括在內。
雖然測試的措辭是主觀的，但我預計在實踐中，他們將受到客觀的評判，即他們是否有理由懷疑洗錢。否則，代理人就會有睜一隻眼閉一隻眼的不良動機，這就是臭名昭著的納爾遜式盲從（ Nelsonian blindness）。這意味著在正常人懷疑可能存在洗錢活動的情況下，代理人也可能會這樣做。
目前，銀行和律師事務所都有盡職調查的義務，他們在接受客戶資金進行房產交易時必須特別小心。我也同意部長的觀點，即這些義務也適用於房地產中介--至少在最近幾年，我認為是自 2021 年以來。這實際上已經為限制房產交易中的洗錢行為創造了相當安全的背景。從根本上說，如果一方通過銀行帳戶貸款或付款，銀行已經或應該對資金來源進行了盡職調查。如果當事人沒有去銀行，而是帶著一大堆現金來到他的房產交易律師辦公室，那麼律師顯然就有義務進行調查。
在此背景下，我希望部長能夠澄清現有框架是否存在任何缺陷，以至於必須擴大對房產中介施加的盡職調查義務。我還希望部長能夠澄清，房地產經紀人在遵守現行的 2021 年法規（包括保存記錄等義務）方面是否存在任何問題。
我對擴大立法範圍的主要擔憂是，與銀行和律師事務所相比，房產中介進行盡職調查的資源更為有限。當然，如果有更大的問題需要解決，那麼我認為這項立法是公平的。我希望部長能夠澄清這項立法所要解決的其他問題。
下午 4 時 44 分
林志蔚副教授（盛港集選區議員）： 副議長先生，本法案的重點是落實反洗錢部際委員會的建議，特別是有關房地產行業反洗錢工作的建議。
改善監管框架至關重要，尤其是因為所謂的「福建幫 」將其 30 億新元非法資金中的大量資金用於房地產。鑒於房地產交易的大宗交易性質和我國住房的天價，這一點不足為奇。但這恰恰突出了我們加強對該行業監管的重要性，以防止 2023 年 8 月的事件再次發生。
因此，我們沒有什麼理由拒絕立法工作--對這些工作進行完善的修改。因此，我支持本條例草案。
鑒於問題的重要性，我驚訝地發現擬議修正案似乎並不廣泛。其中許多修正案涉及將「洗錢和資助恐怖主義 」一詞改為「洗錢、擴散、資助和資助恐怖主義 」等合乎邏輯但看似輕微的範圍擴大。事實上，根據我的統計，該法案中有一半的條款都與這一變化有關。
雖然我並不一定質疑將非法資助大規模毀滅性武器納入我們反洗錢制度範圍的價值，但了解為什麼這一定義或擴展在這一特定時刻被認為對我們在房地產領域的持續努力如此重要和相關，將對本法案有所幫助。與普通的反洗錢或恐怖主義融資相比，最近調查的案件中有多少涉及大規模殺傷性武器融資？
根據我的閱讀，其餘出台的規定也有些溫和。改變了對每次違規行為的處罰，增加了對房地產交易中無代表交易方進行更嚴格審查的要求，並將最高處罰從 10 萬新元提高到 20 萬新元。
只有在第10條中，乍一看似乎才有一些真正的力度。它建議修改《房地產代理法》（ Estate Agents Act）第 72 條中理事會制定規章的權力，但當我們回到原來的法案時，可能又要失望了。這裡的改動又是在可能受規管的要求清單內加入「擴散融資」。
議長先生，看似有限的法律修正案，其根本原因可能是，即使到了 2023 年，也已經有一套健全的法律來確保對房地產交易進行適當的盡職調查。
房地產代理理事會（Council for Estate Agencies）在其 2021 年反洗錢及恐怖主義融資法規指引中，已就如何進行客戶盡職調查制訂了一套全面的指引，包括在洗錢或恐怖主義融資風險較高的情況下加強審查程序。
2025年1月版的指南確實更新了紅旗指標清單，將覆蓋頁數增加了一倍，但我想說的是，即使在這次更新之前，我們也不會有大量法律來打擊所謂的 「借新加坡洗白」（Singapore-washing）。政府也承認這一點。國家發展部部長在回答我的朋友梁文輝（非選區議員）先生提出的國會問題時表示，「在與客戶開展業務、建立任何業務關係或促成交易之前，房產代理公司和房產經紀人必須對客戶進行盡職調查」。
然而，在我們與該行業從業人員的交談中，有些人提出了一個令人頭疼的問題，那就是該行業的反洗錢程序在某種程度上不如金融行業的反洗錢程序健全。部際委員會的報告也注意到了這一點，指出 「各部門之間和部門內部的執行做法不平衡」。
在回答我去年在部際委員會上提出的這一澄清問題時，英蘭妮部長承認，政府 「已經開始在這一領域開展更多工作，並肯定會考慮如何加強該行業的監管」。
因此，除了今天的法案中建議的這些變化是否只是微不足道之外，相關的問題是，實際上是否需要更多的實質性立法，以使該行業達到反洗錢最佳做法的前沿，而不是要求新加坡金融業的其他部門遵守。
我不是律師，但我希望部長願意告訴我，目前的法律，加上今天提出的修正案，是否真的足以使「福建幫」更早被發現和拘留？如果是，是否是執行方面的問題而不是法律框架本身的問題？如果不是的話，又需要什麼法律呢？又為何今㆝沒有向國會提出這些法律？
