議長先生，我想說的主要內容很簡單。我並不認為我們實際上缺乏必要的法律來調查、逮捕和起訴房地產行業中令人震驚的洗錢行為。我認為更重要的是，我們必須以堅定不移的目光，專注於確保執法和守法，我希望政府能加倍努力，杜絕新加坡洗錢活動帶來的禍害。
副議長先生：有請帕雷克先生。
帕雷克（官委議員）： 副議長先生，感謝您允許我參加這次質詢，質詢的目的是通過採納反洗錢金融行動特別工作組的建議，加強新加坡對房地產中介和房地產開發商的監管框架。
新加坡的反洗錢鬥爭現在已轉移到房地產和物業領域，因為我們正努力維護我國的金融誠信和作為全球金融中心的良好聲譽。
本法案引入了更嚴厲的懲罰措施和保存記錄的義務，以確保房地產代理和開發商能夠更好地發現和報告可疑交易。本法案還有一些重要舉措，旨在保護我們的房地產市場，防止非法資金流動。
這些改革正值關鍵時刻。新加坡必須保持開放的商業環境，同時也必須是一個對洗錢者充滿敵意的地方。本法案體現了這一平衡--既加強了我們的防禦，又維護了人們對我們機構的信心。
本法案還引入了更嚴格的發牌標準，這對保護該行業的誠信非常重要。具體來說，中央經濟委員會和相關房屋管理部門等機構將獲得更強大的調查權和更廣泛的執法權。
兩年的實施期限也是非常審慎的。它為企業提供了了解、準備和適應新要求的空間。這種分階段實施的方法兼顧了緊迫性和現實性。
副議長先生，儘管該法案是應對全球風險的必要對策，但我們必須坦率地面對它所帶來的挑戰，尤其是對在該領域經營的中小型公司而言。
實施這些新要求將意味著所有人的運營成本都會增加。
副議長先生：請關掉好嗎（背景噪音）？帕雷克先生，請繼續。
帕雷克先生（官委議員）： 謝謝，副議長。地產代理機構和房地產開發商可能需要聘請更多合規專業人士，投資新技術，並重組內部流程，以履行報告義務。
我現在要向部長澄清六點：
其一，雖然該法案涉及擴散融資問題，但澄清這一概念如何具體適用於地產代理和房地產開發商將是有益的。例如，如何監控涉及外國買家的交易與此類融資的潛在聯繫，代理商應注意哪些具體指標或紅旗？
其次，跨境交易中涉及的數字房產平台是否也屬於同樣的合規體系。了解如何在這些更複雜的情況下實施執法，為利益相關者提供監管過程中的保證和信心，將有所幫助。
第三，本法案引入了更嚴格的義務，但利益相關者可能需要更清晰地了解所需的核查程度，尤其是在複雜的商業地產交易中。明確規定客戶拒絕提供盡職調查文件時的法律義務和責任，會有所幫助。
第四，鑒於額外的合規要求，規模較小的公司在適應這一新設置時可能會面臨挑戰。最好能了解是否有針對中小型企業（SMEs）的合規措施或支持措施，如培訓、補助金或數字工具，以幫助他們在不影響競爭力的情況下履行這些義務。明確是否將根據企業規模或意圖來調整懲罰措施，將確保中小企業不會受到意外的過度影響。
第五，本法案旨在與反洗錢金融行動特別工作組的建議保持一致，但地產代理和開發商可能需要更多指導，以處理涉及沒有同等反洗錢/打擊資助恐怖主義標準的外國司法管轄區的交易。重要的是要考慮更嚴格的檢查可能會如何影響合法的外國投資。將採取哪些策略確保強化合規措施不會阻礙投資流動，從而保持新加坡作為金融中心的吸引力？
最後，雖然法案概述了合規的必要性，但企業將受益於更有條理的過渡性支持。除了實施窗口期外，還計劃提供哪些形式的援助--如補助金、數字合規工具或補貼培訓--以幫助企業有效實施這些要求？這些支持將是至關重要的，尤其是對於正在應對新監管環境的中小企業而言。
副議長先生，本法案是保護新加坡金融體系和房地產行業免遭濫用的關鍵一步。加強盡職調查、強化執法和採用全球標準，肯定了我們作為一個負責任、具有前瞻性的金融中心的地位。
但是，在提高標準的同時，我們也必須帶動我們的企業，尤其是小企業。執行必須堅定但公平。監管網必須嚴密，但不能過於糾結，以免扼殺合法活動或創新。副議長先生，儘管我已作出澄清，我仍全力支持本條例草案。
副議長先生： 有請黃文鴻先生。
下午 4 時 56 分
黃文鴻(蔡厝港集選區議員)：我發言支持本法案。我國房產增界已有明確的反洗錢條例和詳細的反洗錢準則 。不過，去年發生的30億新元洗錢案，顯示有需要加強管制，因此有必要提出本條例草案。
我支持本法案的主要條款。但我有一些問題想請部長澄清。
首先，關於盡職調查的範圍。為準確識別可疑活動，將向地產代理提供哪些具體的指導方針？將如何調整這些準則，以應對房地產行業的獨特挑戰？
其次是實施時間表。推出新措施的計劃時間表是什麼？政府將如何確保所有利益相關者為遵守制度做好充分準備？副議長先生，請用普通話回答。
(普通話）： 第三，對小型機構的支持。規模較小的機構在派遣員工參加培訓和實施合規措施方面可能會面臨資源限制。請問當局會否設立支援機制，協助它們符合新的規管要求？
第四，監督和執行。政府計劃如何監督這些新法規的遵守情況？對違規行為將採取何種處罰措施？如何平衡執法工作，避免合法企業負擔過重？
另一個相關問題是部委和機構間的合作。鑒於洗錢計劃的複雜性，各政府機構將如何合作，以確保採取協調一致和有效的執法方法？
(用英語）： 最後是公眾意識問題。除㆞產界外，當局會如何教育市民大人認識這些挑戰，以培養對洗錢活動保持警覺的文化？
副議長先生，本條例草案表明新加坡致力於維護和加強我國金融體系的健全性。通過解決房地產業的弱點，我們已邁出了決定性的一步，以維護我們作為全球金融中心的聲譽。我期待著對本條例草案的審議，以及確保其有效實施的合作努力。
副議長先生： 有請英蘭妮部長部長。葉漢榮先生，你是否就本法案發言？如果是的，請繼續。
葉漢榮先生（楊厝港集選區議員）： 副議長先生，我發言支持本條例草案。加強打擊金融犯罪是國家的首要任務。我讚賞政府努力使我們的法規符合國際反洗錢特別組織的建議。本法案在保護我們的金融體系和住房市場免受剝削方面邁出了重要的一步。
不過，雖然我對這項立法背後的意圖表示讚賞，但我有幾點需要澄清。
首先，副議長先生，修正案可能會給小型地產代理公司和獨立代理人帶來意想不到的負擔。本條例草案所施加的額外合規成本，特別是第 6 條第 44BA 條所規定的盡職調查，可能 會帶來不成比例的挑戰。如果這些規模較小的公司負擔過重，可能會抑制其發展，甚至使其完全倒閉。這將在已經由大公司主導的房地產市場中減少競爭，限制消費者的選擇。
此外，規模較小的房產中介缺乏專業知識和資源，可能導致合規成本增加。這最終可能會轉嫁給消費者或銷售人員。我們必須確保這項立法不會無意中造成不公平的競爭環境，即只有大公司才有能力承擔這些新義務。
因此，關於第 6 條第 44BA 款，政府計劃如何幫助規模較小的代理機構和獨立代理滿足這些新的合規要求，同時又不會產生過高的成本？是否會向較小的代理機構提供財政支持或培訓補貼，以確保他們不會無意中違反這些新規定？同樣，在與外國客戶打交道時，是否會向小型公司提供資源？我們如何確保它們能夠履行應盡職責，而不會因財力有限而受到懲罰？
有哪些保障措施可以防止大公司將增加的合規成本轉嫁給較小的分包商或轉售商，從而加重他們的負擔？最後，當局有否向業內㆟士，特別是小型獨立㆞產代理商，進行詳盡的諮詢，以評估本條例草案的修訂所造成的負擔，是否真正與他們的能力和所面對的風險相稱？
副議長先生，我所關注的第㆓個問題是執行㆖的實際挑戰，以及在為， 有真正監督的情況 ㆘，只是紙㆖談兵的風險。健全的法規固然重要，但如果沒有有效的機制來確保遵守，這些法規就毫無意義。如果執法不力或過於注重程序問題，不良行為者將不可避免地找到規避規則的方法，而合法企業則繼續承擔合規的負擔。
我們不能讓這項法律成為紙老虎—紙面上的合規必須轉化為實際中的有效執法。為此，鑒於洗錢活動的複雜性和不斷變化的性質，CEA目前是否擁有必要的人力和專業知識來有效地偵查複雜的洗錢計劃？還是執法工作仍會主要被動地依賴舉報而非主動調查？除了增加報告要求外，本法案如何積極改進對與非法資金有關的房地產交易的偵查？正在實施哪些積極主動的措施來識別欺騙活動並防患於未然？
最後，如何衡量本法案的執行是否成功？將使用哪些關鍵績效指標（KPI）來評估其有效性？成功與否是由收取的罰款數目、起訴的案件數目來決定，還是更重要的，由與房地產有關的金融犯罪的減少來決定？
副議長先生，第㆔，處理㆞產業的金融罪案，並非只是㆞產代理商的責任。包括買家、賣家、業主、租客及發展商在內的消費者，了必須認識到他們在防止非法交易方面所擔當的角色。雖然房地產中介必須執行嚴格的控制措施，但業主本身也有責任進行檢查和申報，尤其是在窩藏非法資金的情況下。
需要採取綜合方法。該政策應納入強有力的消費者教育工作，以確保參與房地產交易的各方都了解自己的責任。因此，有哪些措施可加強消費者教育，使其了解房地產交易中的金融犯罪風險？政府如何確保買家、賣家及業主均具備偵查及舉報可疑活動的知識？
副議長先生，總之，在房地產業內加強反洗錢措施的必要性是無可否認的。新加坡已經發生了幾起備受矚目的案件，凸顯了我們現行制度的漏洞。涉及 30 億新元資產的 「2023 洗錢案」，清楚地提醒我們這些活動的規模和複雜程度。這對房地產市場造成了重大影響，至少105 處房產面臨禁止處置令，至少 54 處房產被清算。這凸顯了加強盡職調查和更嚴格執法的迫切需要。
為確保本法案實現預期目標，我們必須採取一種平衡的方法。首先，我們需要為小型地產代理提供有針對性的支持，使他們不會因合規成本而承受過重的負擔。其次，執法必須有力、主動，而不僅僅是打擦邊球。最後，我們必須加強對消費者的教育，讓買家、賣家和房東都明白他們的責任。
本法案是朝著正確方向邁出的關鍵一步，但其有效性將取決於周到的實施和業界的持續參與。讓我們共同努力，確保在加強防範金融犯罪的同時，不會無意中削弱我們房地產業的競爭力和可持續性。
我敦促部長認真考慮這些關切，並制定必要的保障和支持措施。讓我們發出一個明確的信息，新加坡在房地產交易方面仍然是一個誠信、公平和負責任的地方。我支持本條例草案。
副議長先生：有請英蘭妮部長。
英蘭妮（國家發展部第二部長）：副議長先生，我感謝各位議員的意見和對本法案的支持。請允許我談談所提出的問題。葉漢榮先生和維凱先生詢問本法案如何改進對與非法資金有關的房地產交易的偵查，以及是否有必要增加義務。當前，持牌㆞產代理商、註冊銷售員及發展商均有責任對其所代表的客戶或買家進行㆒套嚴格的客戶盡職調查。不過，沒有地產代理商或銷售代表的買家或賣家，可能不受這些盡職調查所保障。
透過本條例草案，我們規定定㆞產代理商和銷售人員必須對沒有代表的交易對手實行盡職調查，使房產交易雙方都受到嚴格的審查。這將加強我們的監管和治理框架，並有助於確保更及時地發現和防止房地產行業內的非法活動。
黃文鴻先生、帕雷克先生和葉漢榮先生詢問我們將如何支持房地產行業滿足這些要求，特別是銷售人員和小型地產代理。帕雷克先生還詢問，地產代理、銷售人員和開發商如何更好地監督可能與擴散融資有關的交易。
我想澄清的是，所要求的盡職調查措施並不是新的。所有地產代理、銷售人員和發展商都熟悉應如何進行這些審查，因為他們已須對自己的客戶或買家採取這些措施。將資助擴散活動包括在內的修正案將明確規定，地產代理、銷售人員和開發商還必須對照相關的指定或制裁名單，篩查必要的當事人是否有資助擴散活動的風險，作為打擊資助恐怖主義活動的一部分，他們已經在這樣做了。
具體就地產代理和銷售人員而言，在為新銷售人員開設的課程和為現有銷售人員開設的持續專業發展課程中，都涵蓋了所需盡職調查措施的相關內容。為進一步支持我們的地產代理和銷售人員履行這些義務，我們將加強培訓。
在下一個持續專業發展周期，反洗錢、打擊資助恐怖主義和打擊資助擴散的持續專業發展課程將成為必修課程。這是我們早前宣布的措施的一部分，我們將從今年年底開始，把每年的持續專業發展培訓要求增加至16小時，以加強房地產代理行業的持續專業發展框架。
