议长先生，我想说的主要内容很简单。我并不认为我们实际上缺乏必要的法律来调查、逮捕和起诉房地产行业中令人震惊的洗钱行为。我认为更重要的是，我们必须以坚定不移的目光，专注于确保执法和守法，我希望政府能加倍努力，杜绝新加坡洗钱活动带来的祸害。
副议长先生：有请帕雷克先生。
帕雷克（官委议员）： 副议长先生，感谢您允许我参加这次质询，质询的目的是通过采纳反洗钱金融行动特别工作组的建议，加强新加坡对房地产中介和房地产开发商的监管框架。
新加坡的反洗钱斗争现在已转移到房地产和物业领域，因为我们正努力维护我国的金融诚信和作为全球金融中心的良好声誉。
本法案引入了更严厉的惩罚措施和保存记录的义务，以确保房地产代理和开发商能够更好地发现和报告可疑交易。本法案还有一些重要举措，旨在保护我们的房地产市场，防止非法资金流动。
这些改革正值关键时刻。新加坡必须保持开放的商业环境，同时也必须是一个对洗钱者充满敌意的地方。本法案体现了这一平衡--既加强了我们的防御，又维护了人们对我们机构的信心。
本法案还引入了更严格的发牌标准，这对保护该行业的诚信非常重要。具体来说，中央经济委员会和相关房屋管理部门等机构将获得更强大的调查权和更广泛的执法权。
两年的实施期限也是非常审慎的。它为企业提供了了解、准备和适应新要求的空间。这种分阶段实施的方法兼顾了紧迫性和现实性。
副议长先生，尽管该法案是应对全球风险的必要对策，但我们必须坦率地面对它所带来的挑战，尤其是对在该领域经营的中小型公司而言。
实施这些新要求将意味着所有人的运营成本都会增加。
副议长先生：请关掉好吗（背景噪音）？帕雷克先生，请继续。
帕雷克先生（官委议员）： 谢谢，副议长。地产代理机构和房地产开发商可能需要聘请更多合规专业人士，投资新技术，并重组内部流程，以履行报告义务。
我现在要向部长澄清六点：
其一，虽然该法案涉及扩散融资问题，但澄清这一概念如何具体适用于地产代理和房地产开发商将是有益的。例如，如何监控涉及外国买家的交易与此类融资的潜在联系，代理商应注意哪些具体指标或红旗？
其次，跨境交易中涉及的数字房产平台是否也属于同样的合规体系。了解如何在这些更复杂的情况下实施执法，为利益相关者提供监管过程中的保证和信心，将有所帮助。
第三，本法案引入了更严格的义务，但利益相关者可能需要更清晰地了解所需的核查程度，尤其是在复杂的商业地产交易中。明确规定客户拒绝提供尽职调查文件时的法律义务和责任，会有所帮助。
第四，鉴于额外的合规要求，规模较小的公司在适应这一新设置时可能会面临挑战。最好能了解是否有针对中小型企业（SMEs）的合规措施或支持措施，如培训、补助金或数字工具，以帮助他们在不影响竞争力的情况下履行这些义务。明确是否将根据企业规模或意图来调整惩罚措施，将确保中小企业不会受到意外的过度影响。
第五，本法案旨在与反洗钱金融行动特别工作组的建议保持一致，但地产代理和开发商可能需要更多指导，以处理涉及没有同等反洗钱/打击资助恐怖主义标准的外国司法管辖区的交易。重要的是要考虑更严格的检查可能会如何影响合法的外国投资。将采取哪些策略确保强化合规措施不会阻碍投资流动，从而保持新加坡作为金融中心的吸引力？
最后，虽然法案概述了合规的必要性，但企业将受益于更有条理的过渡性支持。除了实施窗口期外，还计划提供哪些形式的援助--如补助金、数字合规工具或补贴培训--以帮助企业有效实施这些要求？这些支持将是至关重要的，尤其是对于正在应对新监管环境的中小企业而言。
副议长先生，本法案是保护新加坡金融体系和房地产行业免遭滥用的关键一步。加强尽职调查、强化执法和采用全球标准，肯定了我们作为一个负责任、具有前瞻性的金融中心的地位。
但是，在提高标准的同时，我们也必须带动我们的企业，尤其是小企业。执行必须坚定但公平。监管网必须严密，但不能过于纠结，以免扼杀合法活动或创新。副议长先生，尽管我已作出澄清，我仍全力支持本条例草案。
副议长先生： 有请黄文鸿先生。
下午 4 时 56 分
黄文鸿(蔡厝港集选区议员)：我发言支持本法案。我国房产增界已有明确的反洗钱条例和详细的反洗钱准则 。不过，去年发生的30亿新元洗钱案，显示有需要加强管制，因此有必要提出本条例草案。
我支持本法案的主要条款。但我有一些问题想请部长澄清。
首先，关于尽职调查的范围。为准确识别可疑活动，将向地产代理提供哪些具体的指导方针？将如何调整这些准则，以应对房地产行业的独特挑战？
其次是实施时间表。推出新措施的计划时间表是什么？政府将如何确保所有利益相关者为遵守制度做好充分准备？副议长先生，请用普通话回答。
(普通话）： 第三，对小型机构的支持。规模较小的机构在派遣员工参加培训和实施合规措施方面可能会面临资源限制。请问当局会否设立支援机制，协助它们符合新的规管要求？
第四，监督和执行。政府计划如何监督这些新法规的遵守情况？对违规行为将采取何种处罚措施？如何平衡执法工作，避免合法企业负担过重？
另一个相关问题是部委和机构间的合作。鉴于洗钱计划的复杂性，各政府机构将如何合作，以确保采取协调一致和有效的执法方法？
(用英语）： 最后是公众意识问题。除㆞产界外，当局会如何教育市民大人认识这些挑战，以培养对洗钱活动保持警觉的文化？
副议长先生，本条例草案表明新加坡致力于维护和加强我国金融体系的健全性。通过解决房地产业的弱点，我们已迈出了决定性的一步，以维护我们作为全球金融中心的声誉。我期待着对本条例草案的审议，以及确保其有效实施的合作努力。
副议长先生： 有请英兰妮部长部长。叶汉荣先生，你是否就本法案发言？如果是的，请继续。
叶汉荣先生（杨厝港集选区议员）： 副议长先生，我发言支持本条例草案。加强打击金融犯罪是国家的首要任务。我赞赏政府努力使我们的法规符合国际反洗钱特别组织的建议。本法案在保护我们的金融体系和住房市场免受剥削方面迈出了重要的一步。
不过，虽然我对这项立法背后的意图表示赞赏，但我有几点需要澄清。
首先，副议长先生，修正案可能会给小型地产代理公司和独立代理人带来意想不到的负担。本条例草案所施加的额外合规成本，特别是第 6 条第 44BA 条所规定的尽职调查，可能 会带来不成比例的挑战。如果这些规模较小的公司负担过重，可能会抑制其发展，甚至使其完全倒闭。这将在已经由大公司主导的房地产市场中减少竞争，限制消费者的选择。
此外，规模较小的房产中介缺乏专业知识和资源，可能导致合规成本增加。这最终可能会转嫁给消费者或销售人员。我们必须确保这项立法不会无意中造成不公平的竞争环境，即只有大公司才有能力承担这些新义务。
因此，关于第 6 条第 44BA 款，政府计划如何帮助规模较小的代理机构和独立代理满足这些新的合规要求，同时又不会产生过高的成本？是否会向较小的代理机构提供财政支持或培训补贴，以确保他们不会无意中违反这些新规定？同样，在与外国客户打交道时，是否会向小型公司提供资源？我们如何确保它们能够履行应尽职责，而不会因财力有限而受到惩罚？
有哪些保障措施可以防止大公司将增加的合规成本转嫁给较小的分包商或转售商，从而加重他们的负担？最后，当局有否向业内㆟士，特别是小型独立㆞产代理商，进行详尽的咨询，以评估本条例草案的修订所造成的负担，是否真正与他们的能力和所面对的风险相称？
副议长先生，我所关注的第㆓个问题是执行㆖的实际挑战，以及在为， 有真正监督的情况 ㆘，只是纸㆖谈兵的风险。健全的法规固然重要，但如果没有有效的机制来确保遵守，这些法规就毫无意义。如果执法不力或过于注重程序问题，不良行为者将不可避免地找到规避规则的方法，而合法企业则继续承担合规的负担。
我们不能让这项法律成为纸老虎—纸面上的合规必须转化为实际中的有效执法。为此，鉴于洗钱活动的复杂性和不断变化的性质，CEA目前是否拥有必要的人力和专业知识来有效地侦查复杂的洗钱计划？还是执法工作仍会主要被动地依赖举报而非主动调查？除了增加报告要求外，本法案如何积极改进对与非法资金有关的房地产交易的侦查？正在实施哪些积极主动的措施来识别欺骗活动并防患于未然？
最后，如何衡量本法案的执行是否成功？将使用哪些关键绩效指标（KPI）来评估其有效性？成功与否是由收取的罚款数目、起诉的案件数目来决定，还是更重要的，由与房地产有关的金融犯罪的减少来决定？
副议长先生，第㆔，处理㆞产业的金融罪案，并非只是㆞产代理商的责任。包括买家、卖家、业主、租客及发展商在内的消费者，了必须认识到他们在防止非法交易方面所担当的角色。虽然房地产中介必须执行严格的控制措施，但业主本身也有责任进行检查和申报，尤其是在窝藏非法资金的情况下。
需要采取综合方法。该政策应纳入强有力的消费者教育工作，以确保参与房地产交易的各方都了解自己的责任。因此，有哪些措施可加强消费者教育，使其了解房地产交易中的金融犯罪风险？政府如何确保买家、卖家及业主均具备侦查及举报可疑活动的知识？
副议长先生，总之，在房地产业内加强反洗钱措施的必要性是无可否认的。新加坡已经发生了几起备受瞩目的案件，凸显了我们现行制度的漏洞。涉及 30 亿新元资产的 “2023 洗钱案”，清楚地提醒我们这些活动的规模和复杂程度。这对房地产市场造成了重大影响，至少105 处房产面临禁止处置令，至少 54 处房产被清算。这凸显了加强尽职调查和更严格执法的迫切需要。
为确保本法案实现预期目标，我们必须采取一种平衡的方法。首先，我们需要为小型地产代理提供有针对性的支持，使他们不会因合规成本而承受过重的负担。其次，执法必须有力、主动，而不仅仅是打擦边球。最后，我们必须加强对消费者的教育，让买家、卖家和房东都明白他们的责任。
本法案是朝着正确方向迈出的关键一步，但其有效性将取决于周到的实施和业界的持续参与。让我们共同努力，确保在加强防范金融犯罪的同时，不会无意中削弱我们房地产业的竞争力和可持续性。
我敦促部长认真考虑这些关切，并制定必要的保障和支持措施。让我们发出一个明确的信息，新加坡在房地产交易方面仍然是一个诚信、公平和负责任的地方。我支持本条例草案。
副议长先生：有请英兰妮部长。
英兰妮（国家发展部第二部长）：副议长先生，我感谢各位议员的意见和对本法案的支持。请允许我谈谈所提出的问题。叶汉荣先生和维凯先生询问本法案如何改进对与非法资金有关的房地产交易的侦查，以及是否有必要增加义务。当前，持牌㆞产代理商、注册销售员及发展商均有责任对其所代表的客户或买家进行㆒套严格的客户尽职调查。不过，没有地产代理商或销售代表的买家或卖家，可能不受这些尽职调查所保障。
透过本条例草案，我们规定定㆞产代理商和销售人员必须对没有代表的交易对手实行尽职调查，使房产交易双方都受到严格的审查。这将加强我们的监管和治理框架，并有助于确保更及时地发现和防止房地产行业内的非法活动。
黄文鸿先生、帕雷克先生和叶汉荣先生询问我们将如何支持房地产行业满足这些要求，特别是销售人员和小型地产代理。帕雷克先生还询问，地产代理、销售人员和开发商如何更好地监督可能与扩散融资有关的交易。
我想澄清的是，所要求的尽职调查措施并不是新的。所有地产代理、销售人员和发展商都熟悉应如何进行这些审查，因为他们已须对自己的客户或买家采取这些措施。将资助扩散活动包括在内的修正案将明确规定，地产代理、销售人员和开发商还必须对照相关的指定或制裁名单，筛查必要的当事人是否有资助扩散活动的风险，作为打击资助恐怖主义活动的一部分，他们已经在这样做了。
具体就地产代理和销售人员而言，在为新销售人员开设的课程和为现有销售人员开设的持续专业发展课程中，都涵盖了所需尽职调查措施的相关内容。为进一步支持我们的地产代理和销售人员履行这些义务，我们将加强培训。
在下一个持续专业发展周期，反洗钱、打击资助恐怖主义和打击资助扩散的持续专业发展课程将成为必修课程。这是我们早前宣布的措施的一部分，我们将从今年年底开始，把每年的持续专业发展培训要求增加至16小时，以加强房地产代理行业的持续专业发展框架。
