新加坡国家发展部长李智陞在8月20日的记者会上宣布，政府将实施新转售组屋降温措施，组屋贷款与估值比率的上限下调至75%，这一举措预计将影响到大约10%的购房者。这些购房者通常愿意支付超过100万元购买位于市中心或优越地段的组屋，如果不加以控制，这种购买趋势可能导致转售市场与经济基本面脱节，从而引发房地产泡沫。
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李智陞指出，尽管去年组屋转售价的增长速度有所减缓，但今年市场增长速度却有所加快。这主要归因于居民收入的提升和私人住宅价格的持续上升，这些因素共同推动了转售组屋的需求增长。同时，今年满足最低居住年限（MOP）要求的组屋单位数量减少，影响了转售市场的供应。
政府鼓励买家更加谨慎贷款购房
李智陞警告，随着转售市场的持续升温，购房者的抢购行为和卖家的抬价销售可能会引发房产泡沫，尤其是那些申请高额贷款购买高价组屋的购房者。
目前约有10%的购房者向建屋局申请的房贷，其贷款与估值比率（LTV）介于76%至80%之间。这些购房者通常愿意支付更高的现金溢价（COV），平均比其他交易高出2万至6万元。鉴于当前国际经济前景的不确定性，政府决定将LTV上限下调5个百分点，以鼓励购房者更加谨慎地贷款购房。
政府还提高了额外安居津贴（EHG）的额度，以支持中低收入的首套房购买者。根据新的政策，这部分购房者可获得高达4万元的额外津贴。李智陞解释称，这一津贴足以补偿LTV下调对这部分购房者的影响，帮助他们实现购房梦想。
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新津贴结构实施后，预计每年将有1万3000个首次购房家庭受益。首购家庭可获得的额外津贴范围在5000元至4万元之间，津贴上限从8万元提升至12万元。对于首次购房的单身者，可获得的额外津贴范围在2500元至2万元之间，津贴上限从4万元提升至6万元。
行业人士对新政褒贬不一
关于政府最新推出的转售组屋降温措施，房地产分析师们持有不同的观点。一些分析师认为这些措施的影响可能不大，而另一些则认为它们有助于控制组屋价格的快速上升，并激励购房者更加谨慎地管理财务。
大亨房地产网站（MOGUL.sg）的首席研究师麦俊荣认为，政府不断提高购房津贴可能会导致组屋转售价陷入恶性循环，最终可能无法达到预期的结果，这就像“狗追着自己的尾巴咬”。他解释说，增加津贴和补贴通常会提高需求，对于供给相对缺乏弹性的组屋市场来说，这可能会推高价格。随着组屋转售价的上涨，政府可能面临进一步增加公共住房津贴的压力，这可能导致组屋转售价格的螺旋式上升。
麦俊荣认为，降低LTV顶限是一种小规模的预防措施，目的是抵消EHG限额提高可能带来的通货膨胀效应。他指出，降低LTV顶限将减少大多数潜在转售组屋买家的住房预算。不过，他也指出，这轮降温措施的影响可能有限，因为LTV顶限只下调了五个百分点，而私人金融机构的LTV顶限仍然保持在75%。他建议政府可以考虑同时降低建屋局和私人金融机构的LTV顶限。
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SRI研究与数据分析部主管莫汉（Mohan Sandrasegeran）表示，新一轮降温措施，加上预期美国联邦储备局将降息，显示了政府在应对组屋转售市场挑战方面的积极行动。他指出，通过遏制价格过快增长和鼓励财务谨慎，这些措施旨在保护公共住房市场的长期稳定，确保即使在利率可能降低的情况下，所有新加坡人仍能实现购房梦想。
莫汉解释说，收紧借贷限制后，买家需要更谨慎地管理财务，这有助于减少市场过热的风险。考虑到最近组屋转售市场价格持续上涨，这一点尤为重要。此外，通过提高津贴来增加对首次购房者的支持，确保所有新加坡人无论财务背景如何，都能实现购房梦想。这种平衡策略表明政府致力于构建一个具有韧性和包容性的房地产市场，使市场能够应对经济波动，同时继续满足人民的需求。
新加坡新推出的组屋政策通过降低贷款与估值比率上限并提高额外安居津贴，旨在抑制转售市场过热，鼓励购房者更加谨慎理财，同时支持中低收入家庭首次购房，这些措施预计将影响部分高价组屋买家，但对整体市场的影响程度存在不同观点，既有可能遏制房价过快上涨，也可能引发市场对不同价格区间组屋的需求和供应重新调整，对于购房者而言，依然需要谨慎观望。
