两个数字，上周同时出现在成交记录里：
宏茂桥，一套四房式组屋，成交价 115 万新币—— 宏茂桥四房历史最高。
勿洛，一套四房式组屋，成交价 112 万新币—— 勿洛四房历史最高。
这两套房有一个共同点：
都是 BTO 项目，都是刚刚完成五年 MOP、第一批进入转售市场的单位。
宏茂桥这套房的故事
成交单位在 Ang Mo Kio Court（227A 座），面积 1,001 平方英尺，楼层在 25 到 27 层之间，折合每平方英尺 $1,148。
这个项目 2016 年推出 BTO，2025 年 9 月才刚满 MOP。从去年底开始有转售成交出现，最初还在 $1,080,000 左右。到了今年一月，第一次突破百万。4 月份就直接跳到了 115 万。
今年以来，这个项目的四房式单位已经有 23 宗百万以上的成交。
不是一两套偶发的高价成交，是一个系统性的定价趋势。
为什么？Ang Mo Kio Court 的位置相当特殊：
紧邻 Lower Pierce 蓄水池公园和碧山 - 宏茂桥公园，步行可达 Mayflower MRT （TEL线），附近有三所小学在 1 公里范围内（包括圣尼各拉女校），还靠近建屋局美食中心。
成熟区、绿化好、交通到位、学区覆盖——
这几项加在一起，加上楼龄极新（刚满 MOP），价格跑到这个位置，在数据层面其实是有逻辑支撑的。
勿洛那套房，是另一种信号
Bedok South Horizon（154B 座），面积同样 1,001 平方英尺，楼层 16 到 18 层，成交 $1,120,000，折合每平方英尺 $1,118。
这是勿洛历史上第一套四房百万成交。
更值得注意的是：这是这个 940 个单位的项目里，第一宗转售记录。刚入市，就破了区域纪录。
之前同一带的四房转售价是什么水平？今年 1 月和 2 月，附近 Bedok South Ave 3 的四房分别以 63 万成交—— 差了将近一倍。
当然，这些单位楼龄更老、面积和条件也不同，不能直接类比。
但这个落差本身说明了一件事：同一个 "勿洛"，新旧 BTO 之间的价格代际差正在形成。
这两个案例
对正在看房的人意味着什么
如果你在考虑买二手组屋，以下几件事需要认真想：
第一，刚满 MOP 的 BTO 单位正在大量入市，但它们不便宜。 2026 年全年约有 13,480 个组屋到达 MOP，其中很多是 2016 年前后推出的项目，面积大、楼层新、位置好—— 而这些特点正在被定价为溢价。
第二，同一个区域内，新旧 BTO 的价格差距可以非常大。 勿洛的例子最明显—— 同样是四房，新 BTO 可以卖到 112 万，老一点的在 63 万左右。你看的是哪个年代的组屋，决定了你面对的是哪一个价格区间。
第三，附近的新发展可能已经在影响定价。 Bedok South Horizon 之所以第一次入市就破百万，跟 Bayshore 区域规划（未来约 12,500 个住宅单位的综合开发）以及 Bedok South MRT 站即将在今年下半年通车有关。
买家在为 "未来的勿洛" 买单，不只是为 "现在的勿洛"。
接下来宏茂桥还会有新供应
值得提一下：接下来 6 月的 BTO 推盘里，宏茂桥会有两个新项目，合计约 1,050 个单位。
这批新 BTO 入市后，对 Ang Mo Kio Court 这样刚满 MOP 的项目转售价会有什么影响，是一个值得观察的变量。
新供应可能分流一部分需求，但同时也可能进一步确认这个区域的价格基准。
百万组屋这件事，已经不再是个别新闻了。它在越来越多的成熟区域变成常态，而且发生的时间点越来越早——
很多项目 MOP 一满，第一批转售就直接破百万。
这对于每一个正在规划置业路径的人来说，都是需要纳入计算的现实。
不管你现在是在找组屋、考虑从组屋升级到私宅，还是刚来新加坡想搞清楚住房选项——
