对于初到新加坡的小伙伴来说
新加坡人的“住宅”和“公寓”是让听者晕头转向
不辨东西的大难题
打开英文字典，“Apartment”、“Condo”、“Flat”、“Unit” 都可以用来指公寓
但是这些名词都与中国人了解的公寓有所不同
如果您是从中国去的新加坡
您肯定听说过中国房产中介苦口婆心的买房投资避坑指南
“千万不要买公寓”
在中国，公寓是指非 70 年产权类型的商业地产
但是请务必注意
新加坡的住房分类情况完全不同
用中国人理解的“住宅”和“公寓”概念
在新加坡买房和租房可能会造成大乌龙事件
新加坡的住房类型
新加坡的房产类型主要划分为：
政府组屋（HDB）、执行共管公寓（EC）和私人商品房住宅
其中私人住宅又分为有地住宅（Landed Property）和非有地住宅（即公寓）
私人公寓（英文称 Apartment/Condominium）
又各有不同
建屋发展局（Housing and Development Board，简称 HDB）
建造的组屋和执行共管公寓都是 99 年地契
私人住宅由私人房地产开发商建造的楼盘有 99 年租期、999 年租期和永久地契的差别
新加坡这样的房产类型划分，对应着不同的置业条件
晕了吗？那么，房博士团队小伙伴接着往下和您细细分说
新加坡的公共住房被称为政府“组屋”（英文姑且为 HDB Flat）
是新加坡最普遍的住宅类型
大约 79% 的新加坡人居住在公共住房中
其中约 94% 是自有住房
剩下的 6% 是租赁房
通过这种以政府的成本价建房并向人们出售的方式
新加坡基本实现了“居者有其屋”
并以最高的住房拥有率傲视全球
虽然不完全相同
新加坡的“组屋”类似于中国的“安居房”
“经济福利房”或者”廉租房“
同一个位置的组屋公寓价格相差 50% 是非常正常的
相比私人公寓，组屋比较简陋
提高生活质量的设施基本没有
执行共管公寓（Executive Condominium，简称 EC）
是新加坡政府推出的一种介于组屋和私人公寓之间的一种房屋类型
这种住房类型针对新加坡本国国民特定群体
因而会获得政府补贴
主要的购买群体是由于收入上限无法申请组屋
购买私人公寓的压力又比较大的中等收入人群
相当于组屋的改善性住房
执行共管公寓由 HDB 管辖
却由私人开发商建造和销售
EC 具有和私人公寓几乎相同的配套设施
价格却低于私人公寓市场价
由于是公共住房的一部分
EC 在购买资格上存在一定限制
主要面向家庭月收入不超过 16,000 新元的新加坡公民家庭或年满 35 岁的新加坡单身人士
尽管存在较多的购买限制
但是 EC 最大的特点在于
其在”最低居住期限（MOP）”满 5
年后可以转售给新加坡公民或者新加坡永久居民
满 10 年后完全私有化
可以转售给任何人，包括外国公司、外国人
私人公寓是新加坡私有化的商品住房
与公共住房的区别在于购买公共住房购买的是“屋契”
不包含“地契”
新加坡常见的地契主要是 99 年租赁地契（Leasehold）
999 年租赁地契和永久地契（Freehold）
由于土地资源有限
目前 999 年租赁地契和永久地契已经不常见
市场上推出的更多是以 99 年租赁地契为主
私人公寓一般都具有标准的公寓设施
包括游泳池、网球场、健身房、多功能厅、儿童游乐设施
24 小时安保、停车场等配套
私人公寓和前述的 EC 相比
在房屋的设计和配套上面并没有太大区别
都是由私人开发商开发和出售
两者最大的区别是 EC 在价格上的优势
比相近的私人公寓便宜 20% 至 30% 左右
但是私人公寓的买卖更为自由
这类公寓外国人也可以购买，没有限制
新加坡有地住宅指我们通常所说的别墅、洋房这一住房类型
由于土地资源有限，这类房屋外国人不可以购买（本岛）
如果PR购买，需要得到政府有关部门特批
按case by case 批准
但是基本上至少需要5年的PR以及必须对新加坡有杰出的经济贡献人才才行
如前所述，新加坡有几种有地住宅 让我们探索它们之间的区别
市区重建局，排屋由两座或多座房屋组成，由一堵公共墙连接
排屋分为1型和2型二类两种
1型和2型排屋的区别在于地块面积大小
下一个将是半独立式
这是一对相邻的房屋
最小地块面积为 200 平方米
由一堵公共墙隔开
半独立式房屋并排或背靠背连接
半独立式房屋的临街宽度不得小于八米
独立式洋房是独立的建筑，与其他房屋“分离”
独立式洋房（独立式住宅）是新加坡最大的有地住宅类型之一
建筑，墙没有连接到另一个有地房产
这为居民提供了高度的隐私和排他性
独立式洋房派系四个“阶级”
这是差异化支持他们各自的地块
1级：从400平方米到550平方米
2 级：从 550 平方米到 700 平方米
3级：700平方米至1000平方米
4级：从1000平方米到1400平方米
豪华别墅 (GCB) 是新加坡最负盛名和独特的有地住宅类型
GCB豪华别墅和独立式洋房有什么区别？
两点，房子的位置和平房的地块面积
GCB， 它的最小地块面积必须为 1,400 平方米
并且场地覆蓋率最高仅为 40%
在新加坡，GCB只能在内置 39 个宪报区域找到
这赋予了 GCB 更多的排他性、声望和特色
这些通常位于黄金地段和热门地区
例如武吉知马路、克鲁尼路、查茨沃斯、阿尔伯特国王公园、利登公园、雷德利公园
店屋是一种保护建筑
建于 1840 年代至 1960 年代之间
由于其遗产和历史价值，它们受到市建局的保护
这些文物建筑通常有两三层高
基本上是梯田住宅，室内空间狭长，正面有五英尺的空间
过去，下层是商业活动的场所
而上层则是住户的卧室
然而，近年来，许多店屋已开始兼作替代办公空间或住宅
新加坡的店屋位于丹戎巴葛、牛车水、直落亚逸和厦门街等较老的地方
分层有地房屋或集群房屋是带有分层所有权的混合有地房产
他们被允许在有地住宅和 GCB 地区建造
集群住宅结合了有地房产的宽敞和隐私
并享有类似于公寓的公共设施，如游泳池、健身房、俱乐部会所和花园
由 MCST 负责管理
谁有资格在新加坡购买有地住宅？
所有新加坡人都有资格在新加坡拥有有地住宅
外国人和新加坡永久居民怎么样？
有地住宅在新加坡是受限制的财产
对于外国人和新加坡永久居民
他们需要先向土地交易批准单位（LDAU）申请批准
然后才能在新加坡购买有地住宅
可在线申请，但需支付不可退还的费用
共管公寓与住宅公寓分别何在？
在这里我们要特别提一下共管公寓与住宅公寓的分别
用中文的话，我们很容易混淆
特别是中国的小伙伴，就更是摸不着头脑了
您可能会听到房屋中介跟您说：“两个项目各方面都差不多，但一个是 Apartment，一个是 Condo贵一些？”
看上去相似的私人公寓，有些被归类为共管公寓（Condominium）
有些则是住宅公寓（Apartment）
根据市区重建局的定义，住宅公寓和共管公寓都是非有地私宅
主要区别在于面积和有多少设施
一个私宅项目至少要占地 1,000 平方米
才能被归类为住宅公寓
占地 4,000 平方米，才能被归类为共管公寓
共管公寓也要留出更多空间
建造公共设施和休闲设施
整体而言，共管公寓的面积通常比住宅公寓大
设施也更加齐全
但近年来不少小型私宅项目涌现，让这两类房地产的界限愈发模糊
要准确判断一个项目是共管公寓还是住宅公寓
最好的方法是到市建局网站上搜索这个项目的分类信息
除了住宅公寓，还有一些房产也容易同共管公寓混淆
譬如聚落式住宅（Cluster Housing）和联排别墅（Townhouse）
虽然同属分层分块住宅（Strata Sub-divided Housing）
但这两类私宅实际上属于有地住宅
只是地契由所有单位屋主共有
通常也共同使用一些设施如游泳池、停车场、保安、儿童游乐场和烧烤炉等
在新加坡买房最容易纠结的问题？
希望在看完本文后您已经对新加坡的住宅和公寓有了基本的了解
在我的客户群体中，“该不该买公寓”是最容易纠结的问题之一
还有很多人纠结于“选 99 年地契还是永久地契”、“新房还是二手房”
这些纠结究其根本都是在问“房子的价值如何”、“升值空间如何”
“高档一点的房子花多点钱值不值得”
