對於初到新加坡的小夥伴來說
新加坡人的「住宅」和「公寓」是讓聽者暈頭轉向
不辨東西的大難題
打開英文字典，「Apartment」、「Condo」、「Flat」、「Unit」 都可以用來指公寓
但是這些名詞都與中國人了解的公寓有所不同
如果您是從中國去的新加坡
您肯定聽說過中國房產中介苦口婆心的買房投資避坑指南
「千萬不要買公寓」
在中國，公寓是指非 70 年產權類型的商業地產
但是請務必注意
新加坡的住房分類情況完全不同
用中國人理解的「住宅」和「公寓」概念
在新加坡買房和租房可能會造成大烏龍事件
新加坡的住房類型
新加坡的房產類型主要劃分為：
政府組屋（HDB）、執行共管公寓（EC）和私人商品房住宅
其中私人住宅又分為有地住宅（Landed Property）和非有地住宅（即公寓）
私人公寓（英文稱 Apartment/Condominium）
又各有不同
建屋發展局（Housing and Development Board，簡稱 HDB）
建造的組屋和執行共管公寓都是 99 年地契
私人住宅由私人房地產開發商建造的樓盤有 99 年租期、999 年租期和永久地契的差別
新加坡這樣的房產類型劃分，對應著不同的置業條件
暈了嗎？那麼，房博士團隊小夥伴接著往下和您細細分說
新加坡的公共住房被稱為政府「組屋」（英文姑且為 HDB Flat）
是新加坡最普遍的住宅類型
大約 79% 的新加坡人居住在公共住房中
其中約 94% 是自有住房
剩下的 6% 是租賃房
通過這種以政府的成本價建房並向人們出售的方式
新加坡基本實現了「居者有其屋」
並以最高的住房擁有率傲視全球
雖然不完全相同
新加坡的「組屋」類似於中國的「安居房」
「經濟福利房」或者」廉租房「
同一個位置的組屋公寓價格相差 50% 是非常正常的
相比私人公寓，組屋比較簡陋
提高生活質量的設施基本沒有
執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱 EC）
是新加坡政府推出的一種介於組屋和私人公寓之間的一種房屋類型
這種住房類型針對新加坡本國國民特定群體
因而會獲得政府補貼
主要的購買群體是由於收入上限無法申請組屋
購買私人公寓的壓力又比較大的中等收入人群
相當於組屋的改善性住房
執行共管公寓由 HDB 管轄
卻由私人開發商建造和銷售
EC 具有和私人公寓幾乎相同的配套設施
價格卻低於私人公寓市場價
由於是公共住房的一部分
EC 在購買資格上存在一定限制
主要面向家庭月收入不超過 16,000 新元的新加坡公民家庭或年滿 35 歲的新加坡單身人士
儘管存在較多的購買限制
但是 EC 最大的特點在於
其在」最低居住期限（MOP）」滿 5
年後可以轉售給新加坡公民或者新加坡永久居民
滿 10 年後完全私有化
可以轉售給任何人，包括外國公司、外國人
私人公寓是新加坡私有化的商品住房
與公共住房的區別在於購買公共住房購買的是「屋契」
不包含「地契」
新加坡常見的地契主要是 99 年租賃地契（Leasehold）
999 年租賃地契和永久地契（Freehold）
由於土地資源有限
目前 999 年租賃地契和永久地契已經不常見
市場上推出的更多是以 99 年租賃地契為主
私人公寓一般都具有標準的公寓設施
包括游泳池、網球場、健身房、多功能廳、兒童遊樂設施
24 小時安保、停車場等配套
私人公寓和前述的 EC 相比
在房屋的設計和配套上面並沒有太大區別
都是由私人開發商開發和出售
兩者最大的區別是 EC 在價格上的優勢
比相近的私人公寓便宜 20% 至 30% 左右
但是私人公寓的買賣更為自由
這類公寓外國人也可以購買，沒有限制
新加坡有地住宅指我們通常所說的別墅、洋房這一住房類型
由於土地資源有限，這類房屋外國人不可以購買（本島）
如果PR購買，需要得到政府有關部門特批
按case by case 批准
但是基本上至少需要5年的PR以及必須對新加坡有傑出的經濟貢獻人才才行
如前所述，新加坡有幾種有地住宅 讓我們探索它們之間的區別
市區重建局，排屋由兩座或多座房屋組成，由一堵公共牆連接
排屋分為1型和2型二類兩種
1型和2型排屋的區別在於地塊面積大小
下一個將是半獨立式
這是一對相鄰的房屋
最小地塊面積為 200 平方米
由一堵公共牆隔開
半獨立式房屋並排或背靠背連接
半獨立式房屋的臨街寬度不得小於八米
獨立式洋房是獨立的建築，與其他房屋「分離」
獨立式洋房（獨立式住宅）是新加坡最大的有地住宅類型之一
建築，牆沒有連接到另一個有地房產
這為居民提供了高度的隱私和排他性
獨立式洋房派系四個「階級」
這是差異化支持他們各自的地塊
1級：從400平方米到550平方米
2 級：從 550 平方米到 700 平方米
3級：700平方米至1000平方米
4級：從1000平方米到1400平方米
豪華別墅 (GCB) 是新加坡最負盛名和獨特的有地住宅類型
GCB豪華別墅和獨立式洋房有什麼區別？
兩點，房子的位置和平房的地塊面積
GCB， 它的最小地塊面積必須為 1,400 平方米
並且場地覆蓋率最高僅為 40%
在新加坡，GCB只能在內置 39 個憲報區域找到
這賦予了 GCB 更多的排他性、聲望和特色
這些通常位於黃金地段和熱門地區
例如武吉知馬路、克魯尼路、查茨沃斯、阿爾伯特國王公園、利登公園、雷德利公園
店屋是一種保護建築
建於 1840 年代至 1960 年代之間
由於其遺產和歷史價值，它們受到市建局的保護
這些文物建築通常有兩三層高
基本上是梯田住宅，室內空間狹長，正面有五英尺的空間
過去，下層是商業活動的場所
而上層則是住戶的臥室
然而，近年來，許多店屋已開始兼作替代辦公空間或住宅
新加坡的店屋位於丹戎巴葛、牛車水、直落亞逸和廈門街等較老的地方
分層有地房屋或集群房屋是帶有分層所有權的混合有地房產
他們被允許在有地住宅和 GCB 地區建造
集群住宅結合了有地房產的寬敞和隱私
並享有類似於公寓的公共設施，如游泳池、健身房、俱樂部會所和花園
由 MCST 負責管理
誰有資格在新加坡購買有地住宅？
所有新加坡人都有資格在新加坡擁有有地住宅
外國人和新加坡永久居民怎麼樣？
有地住宅在新加坡是受限制的財產
對於外國人和新加坡永久居民
他們需要先向土地交易批准單位（LDAU）申請批准
然後才能在新加坡購買有地住宅
可在線申請，但需支付不可退還的費用
共管公寓與住宅公寓分別何在？
在這裡我們要特別提一下共管公寓與住宅公寓的分別
用中文的話，我們很容易混淆
特別是中國的小夥伴，就更是摸不著頭腦了
您可能會聽到房屋中介跟您說：「兩個項目各方面都差不多，但一個是 Apartment，一個是 Condo貴一些？」
看上去相似的私人公寓，有些被歸類為共管公寓（Condominium）
有些則是住宅公寓（Apartment）
根據市區重建局的定義，住宅公寓和共管公寓都是非有地私宅
主要區別在於面積和有多少設施
一個私宅項目至少要占地 1,000 平方米
才能被歸類為住宅公寓
占地 4,000 平方米，才能被歸類為共管公寓
共管公寓也要留出更多空間
建造公共設施和休閒設施
整體而言，共管公寓的面積通常比住宅公寓大
設施也更加齊全
但近年來不少小型私宅項目湧現，讓這兩類房地產的界限愈發模糊
要準確判斷一個項目是共管公寓還是住宅公寓
最好的方法是到市建局網站上搜索這個項目的分類信息
除了住宅公寓，還有一些房產也容易同共管公寓混淆
譬如聚落式住宅（Cluster Housing）和聯排別墅（Townhouse）
雖然同屬分層分塊住宅（Strata Sub-divided Housing）
但這兩類私宅實際上屬於有地住宅
只是地契由所有單位屋主共有
通常也共同使用一些設施如游泳池、停車場、保安、兒童遊樂場和燒烤爐等
在新加坡買房最容易糾結的問題？
希望在看完本文後您已經對新加坡的住宅和公寓有了基本的了解
在我的客戶群體中，「該不該買公寓」是最容易糾結的問題之一
還有很多人糾結於「選 99 年地契還是永久地契」、「新房還是二手房」
這些糾結究其根本都是在問「房子的價值如何」、「升值空間如何」
「高檔一點的房子花多點錢值不值得」
