第一章
HDB卖房流程
先确认你的MOP已经期满。或者即将期满。MOP通常是5年,从你拿到这个屋子的钥匙开始计算。5年后你才能签 OTP。
递交卖主的CHECKLIST
如果你有中介,中介用他的SINGPASS在HDB网站做递交,然后你当天或者第二天,在HDB网站,RETRIEVE CHECKLIST,并且ACKNOWLEDGE。
如果你没有中介,你也可以用SINGPASS自己递交。很简单的。
注意,递交CHECKLIST后的7天之后,卖主才能跟买主签 OTP。在此之前,是卖主的冷静期。
开放屋子给买主看。
当买主看中屋子,买卖双方谈好价钱,CHECKLIST 7天已过,你就可以签约。(即,签OTP)
签约时双方必须商定以下条件。成交价,何时递交申请第一次面议(FIRST APPOINTMENT),交易结束后卖主是否延后搬出。
买主给卖主1-1000元的订金。
在OTP上面,所有卖主在第八页签字。OTP交给买主
此后,卖主就不能反悔了。
买主在签订OTP后的当天,或者第二天,上网申请估价。费用199.25元。
估价师会在4天内和卖主联系,上门拍照并估价。
一星期左右,估价报告寄到买主的MY HDB PAGE,买主上网查看估价。买主有权不透露估价给卖主。
买主用估价报告申请银行贷款。
买主做BUYER CHECKLIST。
做完以上2项,签订OTP后的21天内,买主必须执行OTP。
执行OTP时,买主给卖主1-4000元。此后,买主也不能反悔了。
签订完执行OTP后,在OTP上规定的日期内买卖双方分别上网递交申请。各需信用卡付款80元。
有中介的卖主,由中介递交。
没有中介的卖主,可以自己递交。不难。
后递交一方,可以选择第一次面议日期。(1ST APPOINTMENT DATE)
然后,HDBOFFICER 会来转售单位检查,窗户安全和装修情况,发现有违规的,不符合要求的,卖主需要按照要求做好。
到1STAPPT DATE,买卖双方去HDB见OFFICER。同时商定COMPLETION 日期。银行贷款的,还要去见律师。
到COMPLETION前一天,卖主需要让买主来家里检查一次。确定屋子搬空。
COMPLETION 当天,把钥匙交给买主。去SPSERVICE办理水电交割。交易完成。


第二章
正确的定价是成功的关键
相当大部分的卖主,都觉得自己家是即使不是最赞的,也是很棒的。
当时买房时,看了不下XX 套屋子,(XX UPTO 99),最后选了这套,确实是一时之选。
在住的过程中,又发现了屋子的种种优点和便利。
加上住了N年后的感情。
信箱里广告的成交价格到XX万(卖主通常只记得最高价),邻居卖了YY万,而那个屋子比我的差多了。(卖主通常对邻居屋子的缺点印象深刻)。
卖主想,我出个价钱,买主肯定会还价的,所以,我心里价位是 XX万,然后开价多个几万。
所以,理所当然最后屋子叫价应该不低。
这样的心态,完全是正常的,但却是不正确的。
不切实际的高价,只会吓跑买主,人家连看都不来看了。
那么卖方应该要如何定位自己的屋子呢?
1) 了解同一地区,相同户型屋子的过去6个月或一年的转售成交价。这个可以在HDB的网站上查到。
2) 了解同一地区,完成交易的相同户型屋子的估价和COV。这个可以具体到楼层,在中介专业的网站上可以查到。只是,有时信息不是很完整。
3) 了解整个新加坡组屋转售的趋势。
4) 了解同一地区组屋转售的趋势。
5) 对自己的屋子的不带感情的中立的评估,主要为,楼层,朝向,通风,视野,到地铁站的距离,硬件装修(地,墙,BUILD IN的柜子,屋子设计风格)。
6) 同一地区别的类似屋子的叫价。
一般说来,综合以上1-5点后,有经验的中介可以对最终的估价,有一个基本的概念,误差大概在加减一万以内。
再参考第6点,一个合理的定价,呼之欲出。
(插一句,买房时参考的合理价格,也应该由此参考)
我们定的叫价,应该是可以吸引人来看的,同时符合我们心里预期的价格。
记住,我们的最终目的,是要卖房,挂一个不切实际的高价只能让人望而生畏。


第三章
吸引人更多人来看屋子
心里价格有了, 我们就开始登广告,等买主或中介带买主来看房。
在哪里打广告?
正如你要中奖,就要多买彩票,你要卖房,就要让你的房子让更多人找到。
如果你没有中介,就在海峡时报上登广告。
如果你有中介,就交给中介去办吧。
这里把我们是如何找房子的方法跟大家介绍一下,让大家知道一个有经验的中介是如何找屋子的。中介登广告,也是这几个途径。
中介主要用的找房SYSTEM有几个,平时我铜牌推广者用的基本上是以下几个付费系统。
1) POWER SEARCH 这个系统把所有的海峡时报上的广告都下载记录,可以按照地区寻找,专业版包括商业地产的租售。同时可以查询以往交易的成交价,卖主在海峡时报上登的广告,也会在这里反应。
2) PROPERTYGURU 这个网站大家都知道也看过。中介有专用的中介版,可以登广告。在PROPRETYGURU上追踪过屋子的朋友,大概会发现,有些中介的LISTING 永远在第一第二页。而有些中介的LISTING,一直在好后面。这里面是绝对有学问的,不是勤劳顶贴这么简单。有时候,一个屋子十多个中介在卖。也有很多是钓鱼广告,吸引买主的。PROPERTYGURU的使用率,已经超越了POWER SEARCH。
3) SRX 专业网站,由于新加坡大多数的大地产公司都和这个系统挂钩,所以,很多HDB的成交都可以精确到具体层楼,以及估价和COV。我们用的专业版还能查到商业地产的租售成交。当然,查公寓成交更不在话下。这些资料在定价时都是很有用的。另一个有用的地方,是我可以在这里查到PROPERTYGURU上那么多同样的广告中,谁是专属中介(EXCLUSIVE AGENT)这样可以少走弯路。
4) 周六的海峡时报
5) 其他网站如IPROPERTY,SGPROPERTY等,我们用的很少。因为1)2)3)已经可以查到99%以上的LISTING 了。在PROPERTYGURU 或SRX上登广告,有些是可以同步到那些网站的。


广告出去了,就逐渐有买主来看房。
现在市场行情不好,除非你的屋子在地铁站的附近,或者,在大巴窑,碧山等热点地区,否则,每周只有1-2组都是正常的,一个礼拜没人来,也是可能的。以往那种第一个VIEWING 门口就办起万国鞋子博览会的情况已经不复存在了。
假如,广告出去很久,连电话都没有接到,或者人家在电话中问了情况,但是没有人来看房,那就要分析原因了。是不是地点实在偏僻,价格偏高,或者广告曝光率不够?
现在比较冷门的屋子,是那些离地铁站比较远,同类屋子过多,楼层低的。假如广告不能排在靠前,照片不吸引人,叫价过高,人家看广告就直接PASS 过去了,或者,根本就没有看到你的广告。
假如广告曝光率已经够了,那就要考虑降低叫价了,没有卖不出去的屋子,只有卖不出去的价格。
记住,我们的最终目的,是要卖房,卖房的前提,是有人看房。


第四章
你的屋子,能让人眼睛一亮吗?
看房人不多,我们就要提高成功率。
卖主卖房,最忌的是什么?让我告诉你,是出租的屋子,租客还住在里面,给人看房。
更可怕的是卖主本身没有住在屋子里的混租房,脏乱的房间飘着阵阵异味,这对买房人来说,是场灾难。
卖主想多赚一些租金的心情可以理解,但是我要说,给买主看出租屋,这是得不偿失的。(当然,家庭租客,把屋子当自己家一样照顾的另当别论)。
大家都有看屋子的经验。你为什么喜欢一个屋子?是因为它温馨祥和,让你有家的感觉,是因为它干净清爽,布置简洁,明亮通风,让你心情愉悦。
这么多年的经验告诉我,带混租租客的屋子,就是SHOW ROOM,买主不会买的。除非你的价格很低很低。那还要遇上一个可以透过现象看本质的买主。
所以要如何提高看房成功率?
第一步,就是结束租约。退掉房客。
然后,是大扫除。反正要搬新家了,该扔掉的迟早要扔掉,那就早点丢。包括旧家具,和杂七杂八的东西。
如果卖主可以先搬入新家,那就更好了,全部家具处理掉,或者只留最好的家具,几件大的。整间屋子油漆一下,让买主眼睛一亮。
有些细节特别要注意的:
比如处理掉房门和柜子门上面的儿童贴纸,墙上的贴画。
比如厨房柜子的门和灶台去油。
比如让人光脚进屋不会有油腻和灰尘。很多卖主忽略这一点。
我们要让买主觉得,卖主有好好照顾屋子。
即使买主最后全部重新装修,我们的投入也是值得的。
我们或许没有特别好的室内设计,但是至少我们可以把屋子弄得乾乾静静,一尘不染。
有些中介,因为卖主不在,屋子搬空,就让买主穿鞋进屋,这绝对是自掘坟墓。要知道,买主在看屋子时,会潜意识假设那个屋子是他要买的,如果让他自己穿鞋走进自家,那感觉,大概和拿不干净的碗盛饭一样不舒服。
然后要放大优点,减小缺点。
至于地铁边的屋子要关窗,西照的屋子要拉窗帘,这些小伎俩,我就不多说了。具体屋子具体做法。
我有一些以前卖房时的照片,贴出来给大家参考。一张照片胜过千言万语。这个屋子的女主人,实在是太厉害了,像变魔术一样在短短2天内让屋子焕然一新。这间屋子最后不到一个月就卖出,而且COV 2万多,是真正卖在山顶上。
记住,我们的最终目的,是要卖房,只有喜欢你屋子的人,才会下定金。
