蘿蔔點評，萬事通說房事！
文章的開頭，先說說七月五號，政府突然調高額外買家印花稅(ABSD)這事兒。
當天傍晚宣布政策，第二天生效。事先沒有放出一點風聲，市場猝不及防。
然後，大家應該都聽說「7.5.新加坡剁手夜」的故事了。
三個大型樓盤提前開盤，場面極度混亂，一晚上成交了1000套，總價超過15億新幣。
今天要重點推薦的，就是提前開盤的三個公寓樓盤之一：位於女皇鎮地鐵站附近的Stirling Residences（尚景苑）。
推薦原因簡單粗暴：調——價——了。
針對上調的5%印花稅率，發展商全面下調價位，不同戶型的下調幅度在3%-8%之間。
我們來看最新價位：
- 兩室一廳價位，從109萬2千新幣起，下調到106萬3千新幣起。下調幅度約3%。
-三室一廳戶型，從149萬8千新幣起，下調到138萬3千新幣起。下調幅度約8%。
- 四室一廳戶型，從228萬8千新幣起，下調到217萬9千新幣起。下調幅度約5%。
調整後的價位區間，在毗鄰市中心的女皇鎮地區，已經屬於性價比極高的範圍。
特別是三室一廳戶型，138萬起的價位，非常難得。
文章後面我會具體說說這個三室一廳的價位，發展商基本不賺錢了。值得還是不值得，大家自己考慮。
文章下面的篇幅，我會全面介紹尚景苑的項目細節，以供參考。
Stirling Residences（尚景苑），位於新加坡第3郵區：女皇鎮 (Queenstown) 。
女皇鎮屬於新加坡南部的次核心區域，毗鄰市中心，10分鐘車程可到達烏節路商圈和CBD區域，是本地租售兩旺的熱門居住地。
今天介紹的新盤，是區域內最大型的公寓樓盤，近地鐵，近商場，5分鐘步行即可到達。
Stirling Residences的具體位置，距離女皇鎮地鐵站300米左右。
從公寓出發，步行可到達宜家商場，Anchor Point商場和女皇鎮購物中心，這三處商場提供了大量的餐飲，生活和日用購物選擇。
女皇鎮小學位於公寓一公里內，家有學齡兒童的家庭上學無憂。
下面的區域地圖，可以清楚地看到Stirling Residences相對於新加坡幾個核心區域的位置。
真正的中南部腹地。
從樓盤所在地出發，東北方向去烏節路商圈，向東去市區CBD，東南方向去濱海灣金融新區，都在短短5-6公里距離，10分鐘車程內。
往西開往新加坡國立大學的校園，僅4公里距離，7分鐘車程可達。
南部的VivoCity購物中心，是新加坡本地最大的購物中心，購物，電影，餐飲，休閒娛樂，應有盡有。
從Stirling Residences開車過去，距離5公里左右，10分鐘車程到達。
周末從VivoCity的步道散步去聖淘沙島，沿路風光無限。
Stirling Residences占地超過2公頃，是女皇鎮最大的公寓地段。
地皮於2017年在政府售地計劃下推出時，引起了市場的廣泛矚目，多達13家發展商熱烈競標，最後由龍光地產和南山集團聯手，以10億零272萬新幣拍下，相當於容積率每平方尺1050新幣。 記住這個地價。
兩家發展商財大氣粗，超過10億的地價，一舉刷新了當時的政府售地紀錄。（順便說一句，刷新的是總價，不是尺價。今年的一副烏節路地段，以每平方尺2377新幣的驚人尺價刷新了政府的售地尺價紀錄。）
Stirling Residences擁有99年地契，總面積2萬1100平米，設計興建3棟38層到40層的超高樓建築，總共1259個公寓單位，包括一臥到四臥的各種戶型，預計將於2022年4月前竣工。
超過2公頃的土地面積，為小區設施提供了無限精彩可能。
公寓將興建多達80種的親家庭設施，包括兩個50米和30米的大型泳池，長達500米的森林漫步小徑，150平米麵積的水中健身場地，135平米麵積的大型兒童遊樂場地，80平米的兒童水上樂園，網球場，大草坪，各種花園， SPA池，天際觀景台等等，應有盡有。
除此之外，小區內將為居民興建一個幼兒園。
戶型設計方面，一室一廳戶型面積41平米，一臥+書房戶型面積47-66平米之間，現代開放式廚房設計，戶型方正，充分利用室內空間。
兩室一廳戶型面積介於58-91平米之間，廚房可封閉，適合中式烹飪的家庭下面的兩室一廳一衛戶型，面積58平米（624平方尺），2樓最新定價：106萬3千新幣。
三室一廳戶型面積介於82-119平米之間。
下面的三室一廳兩衛戶型，面積82平米（883平方尺），2樓最新定價138萬3千。
標紅字注意，尺價1566新幣每尺。
還記得這塊地皮的地價嗎？容積率1050新幣每尺。
再看看這尺價。
基本沒留下什麼利潤空間了。
三室一廳+工人房戶型，面積98平米（1055平方尺），2樓最新定價：161萬6千新幣。
再次標紅字注意，尺價1531新幣每尺。
這塊地皮的地價是1050新幣每尺。
四室一廳+儲藏室戶型，面積125平米（1346平方尺），兩個套房，廚房乾濕分區，2樓最新定價：217萬9千新幣起。尺價1618新幣每尺。
文章的最後，說說最近的樓市情況吧：一片混亂！
三個大型樓盤提前開盤，反應快的幾處樓盤迅速推出5%-10%的調價優惠，抵消印花稅率上調的衝擊，但是隨即又有幾個樓盤取消了這個調價優惠，恢復原價。
最初的衝擊過後，各方都在觀望，都在等待趨勢。
原本處於復甦上升周期的樓市，這下被政策強行干預，往後怎麼走，誰也說不準，只能等市場本身的數據出來。
印花稅率突然上調，房市震盪，市場分析哀鴻遍野。但從另外一個角度看，現在震盪的局面下，無論是個人還是發展商都是一片混亂，又何嘗不是趁亂披沙揀金的好機會。
提前開盤的三個公寓新盤，為什麼專門挑出Stirling Residences推薦。我只能這麼說，女皇鎮近地鐵，近商場的大型樓盤，如果沒有突如其來的印花稅調整，發展商是不會定出這麼低的價錢的。
好設計，好地段，好價錢，為什麼不推。
感興趣的買家可以聯繫我，參觀樣板房，對比戶型，並且第一時間獲取發展商的最新價位信息。
感謝閱讀蘿蔔點評。
彭威
新加坡萬事通房產專欄作者
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