總建面 18.6 萬㎡，JLD 核心綜合開發地塊，從 2024 年流標大地塊拆分而來，綁定區域集中供冷站、地下垃圾輸送管網，接駁四層軌道交通（NSL/EWL/JRL/CRL），兼容住宅、寫字樓、商場、酒店、社區配套全業態。
片區影響（全新加坡西部里程碑）
產業端：最低 4 萬㎡辦公面積落地，承接新加坡政府部門外遷、西部科創企業入駐，JLD 正式從居住區轉型西部商務中心，大量新增就業人口；
居住端：最高 1200 套住宅落地，滿足辦公人群就地居住需求，裕廊湖從單一景區升級產住商一體新區；
基建端：片區市政配套落地，後續 JLD 所有新建項目均可接駁集中供冷系統，大幅降低未來樓盤建設成本與能耗，全裕廊湖資產價值迎來重估。
三、13 宗儲備名單地塊補充：靈活調節供給，酒店用地承接入境復甦
儲備名單含 8 宗住宅、1 宗純商業、2 宗白色地、2 宗酒店用地，潛在 4455 套住宅、970 間酒店客房；其中利岜岜里路、直落亞逸酒店用地從上半年結轉至下半年，開發商可根據市場行情自主申請觸發地塊出讓。
重點儲備地塊：
Chuan Grove（實龍崗，935 套）：實崗北跨島線新地鐵站旁，片區第三宗大型住宅用地，周邊名校雲集，但地塊體量過大、周邊存量競爭偏高，預判觸發出讓機率偏低；
Plymouth Avenue/Dunearn Road（Steven MRT附近，250 套 + 2500㎡商業）：這是原址萊佛士俱樂部地塊，CCR 邊緣黃金區位，視高端住宅需求決定是否啟動開發。
儲備名單是新加坡樓市 「緩衝閥」：如果市場火熱，開發商會主動勾地加推房源，如果行情走冷，就暫緩出讓，政府實現土地供給動態精細化調控。
四、全維度預判：2026-2028 新加坡私宅樓市三大走勢
1. 整體房價：告別單邊暴漲，進入溫和分化行情
全年確認地塊 9320 套私宅供應，+50% 於十年均值，疊加 3.2 萬套兩年內待售新房庫存，全市場從供不應求轉向供需平衡。
OCR 郊區（裕廊）：剛需底盤穩固，EC 放量分流升級需求，房價小幅平穩上漲 3%-5%，杜絕往年暴漲行情；
RCR 城市邊緣（丹戎禺、吉寶灣）：依託南部濱水新城規劃，配套持續落地，中長期跑贏大盤，新盤定價穩步抬升；
CCR 核心豪宅（烏節、荷蘭村）：土地稀缺不變、新增供應極少，高端資產保值屬性不變，小幅震盪、無大跌邏輯。
2. EC 賽道：新政 + 新增供給雙重壓制，投機退潮、剛需為王
裕廊東 735 套新政 EC 落地，未來全島 EC 供應穩步抬升；10 年 MOP+90% 首購配額，投資客退場，EC 回歸 「組屋升級專屬產品」 定位，EC 尺價結束瘋漲，逐步回歸合理自住定價區間。
3. 租賃市場：長租公寓 + 新增住宅雙補給，租金高位企穩
全批次地塊大量兼容服務式公寓，6.1 萬套私宅管線中租賃屬性房源充足，未來 2 年新增海量出租房源；外籍就業人口穩步流入支撐剛需，租金不會出現斷崖下跌，但告別 2024-2025 年兩位數暴漲，進入穩步慢漲周期。
五、置業 & 投資實操參考
剛需買家（組屋升級 / 首購 EC）：優先盯緊裕廊東 EC 新盤、OCR 實龍崗儲備地塊項目，新政後 EC 門檻抬升、炒作降溫，是近 3 年上車 EC 優質窗口期；
改善自住（RCR 濱海偏好）：丹戎禺、貝萊亞片區依託大南部濱水規劃，長期居住 + 升值雙優，可靜待新盤落地對比二手價格擇優入場；
高端投資（CCR 豪宅）：烏節、荷蘭村稀缺地塊新盤稀缺，核心區土地供給長期受控，適合長線資產配置，迴避高價二手老破豪宅；
商業投資：關注 JLD 裕廊湖白色地塊配套商鋪與辦公，第二 CBD 成型後西部商業租金有望持續攀升。
本輪新加坡 GLS 集中放量，是政府用市場化供給調控代替行政限購的經典操作：不打壓自住剛需、不毀滅房產保值屬性，通過分片區精準供地，既平抑過熱房價，又配合城市多中心發展落地。對於置業者，2026 下半年是新加坡樓市由單邊上行轉為分化穩健的關鍵拐點，按需擇區遠比盲目跟風買房更重要。
