新加坡財政部（MOF）5月8日發表公告，政府將推行一致的35％額外買方印花稅，所有將住宅房地產轉移到生前信託（living trust）的交易，從5月9日起須支付35%的額外買方印花稅（ABSD）。
財政部深夜發表文告宣布，在進行定期的政策檢討後，政府將推行一致的35％額外買方印花稅（生前信託），填補之前的缺口。
在這之前，住宅房地產轉移到生前信託須支付買方印花稅（BSD）。至於是否須支付額外買方印花稅，則視信託實益擁有者（beneficial owner）的性質而定。當住宅房地產轉移到生前信託時，若信託沒有可確認的實益擁有者，無須支付額外買方印花稅。
這意味著，政策修改後，即使住宅房地產在轉入生前信託時，信託並沒有可確認的實益擁有者，也須支付額外買方印花稅。也就是說，2022年5月9日及以後的住宅地產，需要支付的額外買方印花稅如下：
01什麼是信託買房？
首先跟大家介紹一下信託買房這個方式。
所謂生前信託(living Trust)，代表委託人在世時設立的信託。它能夠很好地保護委託人的財產隱私，除非受託人或受益人特別要求法院批准，否則相關書面文件不會公開。
其實，這種信託方式主要就是用於父母買房掛在兒女名下，絕大部分信託買房的情況，都是父母設立信託，指定不滿二十一歲的未成年子女為受益人。
新加坡當前的房產政策，額外買家印花稅率（ABSD）和買家身份相關。新加坡公民（以及美國等其他五個國家的公民）購買第一套房產，享受優惠免ABSD稅率。外國公民身份買房，ABSD稅率高達30%。
2021版最新印花稅率：
因此，近年有不少的買家，年幼孩子是新加坡或者美國國籍，但買家本身是中國國籍，就採用了信託購房的方式，把房產購買在兒女名下，享受第一套房產免ABSD的優惠。
02滿足3大類條件，可向稅務局申請退稅
額外買方印花稅必須在住宅房地產轉入生前信託時就支付，但稅務局(IRAS)明確列出了3項條件，符合所有3項條件的情況下，才可以向稅務局申請退稅（Remission）。
這三個條件是：所有實益擁有人都是可確認的個人；住宅房地產轉移到生前信託時，實益受益者便持有住宅的實益擁有權；此外，根據信託條款，實益擁有權不可進一步分割或還原，或必須履行後續條件。
稅務局網站上舉例明確說明了可以退稅的情況。
舉例
我在2022年6月採用信託購房方式為我的孩子（新加坡公民）購買公寓，這是孩子的第一套房產。孩子擁有信託的全部權益，信託沒有任何取消/修改的條件。
這種情況下，買家在新加坡允許退稅的時間範圍內遞交申請和證明文件，符合退稅條件。
這是孩子的第一套房產，退回的ABSD稅率將是全部35%。
退稅的額度，是35%的額外買房印花稅，和信託受益人需要支付的稅率之間的差額。
回答
退稅額：是35%的額外買方印花稅與符合實益擁有者額外買方印花稅最高稅率之間的差額。
信託受益人是擁有新加坡或者美國公民身份的孩子，名下沒有房產，享受0%的優惠ABSD稅率。退稅的額度是35%-0% = 35%。
如果信託受益人是擁有新加坡永久居民身份的孩子，名下沒有房產，享受5%的優惠ABSD稅率。退稅額度就會是35%-5%=30%。
03新政策是填補漏洞而非限制信託購房
財政部文告指出，額外買方印花稅旨在維持平穩及可持續的住宅房地產市場，因此應當對所有轉入生前信託的住宅房地產交易實施這措施，不論信託是否有實益受益者。
首先針對的是沒有列明實際信託受益人，企圖採取複雜信託架構避稅的機構和買家。
其次針對的是高凈值人士採用有條件信託的方式，在未來取消/修改信託，從而鑽漏洞避稅的情況。
綜上分析可以認為，近來很多富人階層採用受益人不明的信託來新加坡買房。因此，新加坡徵收額外的房產稅是針對那些在不透明結構下買房以避免此類徵稅的超級富豪，尤其是受益人不明的買房人。
買房要趁早
新加坡房價連續兩年逆勢上揚
去年，新加坡房地產市場交易活躍，整體表現景氣，市場快速升溫，價格創下十多年來的最大漲幅。根據新加坡萊坊的數據，2021年高端平房（即豪宅）的銷售額同比增長了兩倍，組屋轉售均價同比上漲12.5%，私宅轉售均價同比上漲10.6％。
再聯想到2021年12月16日零時，新加坡財政部、國家發展部和金融管理局三部門聯合發布文告，宣布從即日起推出新一輪房地產降溫措施，主要內容包括：一是區別新加坡公民、永久居民、外國人、非個人買家（如公司）的身份，分別調高額外買方印花稅5%至15%。
新加坡政府推出的上述這些房地產降溫和補漏洞措施，意在防止房地產市場出現過熱現象，同時也有遏制外國資本投機的意圖。
所以，不管怎樣，買房還是要趁早！
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