2025年，百萬組屋轉售量又創新高。
2025年，新加坡有1,593套組屋以超過100萬新元的價格轉手，比2024年的1,035套多了整整五成多。
一年多五成，這確實很瘋狂。
但根據PropNex在2026年7月17日發布的一份調查報告顯示，69.1%的百萬組屋買家，沒有支付任何現金溢價（COV）——這卻很反直覺。
這意味著什麼？
意味著絕大多數百萬組屋的成交價，跟建屋發展局的官方估價差不多。買家沒有因為「搶房」而掏出大把現金去填差價。
換句話說，這些房子賣到百萬，不是被炒上去的。
01 什麼是COV？為什麼它很重要？
先簡單解釋一下現金溢價（Cash Over Valuation，簡稱COV）。
在新加坡買賣轉售組屋時，建屋局會給每套房子一個官方估價。如果買家跟賣家談好的成交價正好等於這個估價，買家一分錢溢價都不用出，只需要用公積金和銀行貸款來支付就行。
但如果成交價比估價高，多出來的那部分就叫COV。這筆錢不能貸款、不能用公積金，必須是真金白銀的現金。
舉個例子：一套組屋估價95萬，賣家要價100萬，買家答應了。那多出來的5萬塊，買家得從自己的銀行戶頭裡掏現金來補——這個5萬就是COV。
COV的高低，是判斷一個市場有沒有「虛火」的重要指標。如果大量交易都伴隨著高額COV，說明買家在拚命加價搶房，市場可能存在泡沫。反過來，如果大多數交易都沒什麼COV，說明成交價跟市場估值基本吻合，價格有真實支撐。
PropNex的調查顯示，2025年成交的百萬組屋中，近七成是零COV。還有大約11.8%的買家支付的COV在4萬新元以下。真正支付超過10萬新元高額溢價的，只占了5.5%。
這意味著，絕大多數百萬組屋的交易，價格並沒有偏離房子的實際價值。這更像是一個理性市場在正常運轉，而不是一群人拿著現金在哄抬房價。
02 百萬組屋越來越多，但價格沒有暴漲
很多人還有一個誤解：以為百萬組屋變多，是因為房子越來越貴。
事實不完全是這樣。
根據data.gov.sg數據，2025年成交的百萬組屋，平均價格大約是114萬新元，而2024年是112萬新元左右。一年只漲了大約1.8%。
價格沒有暴漲。
真正發生變化的是：越來越多的組屋，因為正常的價格增長和地段價值，自然而然地邁過了100萬這個門檻。
打個比方。
十年前，一套大巴窯的五房式組屋可能只值60萬。隨著時間推移、周邊配套完善、地鐵開通、通貨膨脹，這套房子慢慢漲到了90萬、95萬，最終在某一次交易中突破了100萬。
這個過程不是「暴漲」，而是「水漲船高」。
更重要的是，這些百萬組屋並不是分散在全島各地，而是高度集中在幾個成熟市鎮。其中，大多數百萬組屋交易發生在大巴窯、紅山、加冷黃埔、女皇鎮和金文泰。這些地方都是新加坡發展成熟、交通便利、配套齊全的老牌市鎮。
這就是時間帶來的變化。
03 誰在買百萬組屋？兩類人
弄清楚價格之後，另一個值得關注的問題是：到底誰在買？
PropNex的報告給出了很清晰的買家畫像，百萬組屋的買家，主要集中在兩個年齡段：
第一類：30歲到49歲的中青年，占了大約七成。
其中，30到39歲的買家裡，大約40.5%是第一次買房。40到49歲的買家裡，大約46%是從較小的組屋升級換大房。
這兩個年齡段的人，通常處於職業生涯的上升期，收入在增長，公積金帳戶里的錢也積累到了一定規模。30到39歲的買家中，大約43%的家庭月收入在10,001到16,000新元之間；40到49歲的買家中，也有36.6%處於這個收入區間。
他們買百萬組屋，不是投機，而是正常的住房需求——成家了、生孩子了、需要更大的空間了，或者收入提高了想住得更好一點。
第二類：60歲以上的人士，占了12.7%。
這部分人中大部分是退休買家。
退休買家當中，大約71%是賣掉了自己之前擁有的私人房產（比如公寓或有地住宅），然後再買一套百萬組屋來住。
他們不是「買不起私宅」才來買組屋的，恰恰相反，他們是主動選擇從私宅「降級」到組屋。
為什麼這麼做？
很簡單。一套公寓可能賣到兩三百萬新元甚至更高，賣掉之後，拿出其中一百萬買一套組屋，剩下的錢就變成了實實在在的現金，可以用來補充退休金、旅遊、養老、看病，或者留給子女。
這類買家有一個特點：他們手裡有現金。
賣掉私宅後，他們資金實力很強，出價的時候往往比首次購房者更有力。
04 改變固有認知：把握市場的真實情況
要弄懂新加坡房市變化，就要拋開房地產造福神話的固有認知，用真實情況來看市場、看需求。
第一，百萬組屋不是泡沫。
數據擺在那裡，大多數交易沒有高額COV，價格有真實支撐。因此，不用因為看到「百萬」兩個字就覺得市場瘋了。
第二，市場上的競爭對手可能不是炒房客，而是賣掉了私宅的退休人士。
他們資金充裕、出價果斷，如果預算有限，在熱門地段搶房可能會比較吃力。
第三，供應在增加。
2026年全年預計有大約13,500套組屋滿五年最低居住年限（MOP），可以進入轉售市場。更多房源意味著更多選擇，對買家來說是好消息。
第四，不用只盯著「是不是百萬」這個標籤。
更重要的是看地段、房齡、剩餘地契年限、樓層、朝向。一套120萬但位置好、樓層好、地契還剩70年的房子，可能比一套100萬但房齡新、地契剩90年的房子更合適。
百萬組屋是新加坡房地產市場的一個熱點話題。有人看了覺得焦慮，有人看了覺得機會來了。但數據告訴我們，這個市場比很多人想像的要理性。
大多數成交價接近估價，這些買家也沒有瘋狂加價。買房子的是正常換房的中青年人，是賣掉私宅優化資產的退休人士。他們買的是居住需求，是對好地段的認可，是對晚年生活的安排。
別被「百萬」嚇到，也別跟風搶。
清楚自己的需求和預算，做好功課，再考慮也不遲。
