新加坡（EDGEPROP）——隨著全球旅行被不斷變更的限制和規則所束縛，常乘飛機旅行的富豪們不得不尋找另一種方式來轉化他們的旅遊癖。因在家裡關得太久而產生的無聊的驅使下，他們已用更熟悉、更安全的方式——讓購買品牌商品來取代探索一個新國家的願望。
奢侈品零售商現在正將重心轉向亞太地區——到目前為止，該地區已占全球奢侈品開店量的38.9%，其中18.8%的開店量來自於2020年1月至10月期間的中國。（圖片來源:Albert Chua/the Edge Singapore）
在2020年上半年，路易威登、赫姆斯、古馳和普拉達等奢侈品品牌在中國的銷售額激增，其在中國的門店在中國結束封鎖後重新開業。尤其是愛馬仕廣州分店，在四月重開的第一天就賺了270萬美元（合360萬新元），創下了新紀錄。
消費者無法前往巴黎、米蘭和倫敦購買品牌商品，這一事實也推動了銷售額的增長。因此，他們轉而前往當地商店購買。
2020年6月19日至12月28日，在新加坡阻斷措施實施第二階段重新開放期間，Paragon購物中心裡的購物者們（圖片來源:Albert Chua/The Edge Singapore）
作為響應，奢侈品零售商現正將重心轉向亞太地區。據第一太平戴維斯商業研究公司的數據顯示，到目前為止，該地區在全球奢侈品新開門店中所占的份額為38.9%，其中在2020年1月至10月期間，18.8%的新開門店來自中國。
儘管奢侈品品牌的實體店已經不受零售業低迷的影響，但在整個2020年，關於高檔品牌關閉實體店的報道成為了頭條新聞。亞洲地區值得關注的倒閉企業包括服裝零售商Esprit和希臘珠寶商Follie Follie，它們都退出了亞洲所有市場；服裝零售商Topshop從新加坡和香港退出；化妝品品牌NYX關閉了在馬來西亞和香港的所有門店；服裝零售商Esprit關閉了除中國以外的所有亞洲門店。
小品牌可選擇在阜南購物中心內的零售亭簽訂更短、更靈活的租約，這些零售亭是購物中心內的專用開放空間（文件照片攝於2019年6月重新開業的阜南購物中心）（圖片來源:Samuel Isaac Chua/the Edge Singapore）
零售趨勢
今年，隨著疫苗接種方案在主要國家展開，旅行有可能被恢復，這反過來又會增加可自由支配的消費支出。但世邦魏理仕新加坡和東南亞研究主管戴斯蒙德•辛姆提醒說，要想改變旅遊業的發展趨勢，馬來西亞和泰國也需要復甦，因為中國遊客很少把新加坡當作唯一的旅遊目的地，而通常是以旅遊套餐的形式前往這三個國家。
在此背景下，他預計零售市場的復甦將是一個漫長的過程。
關閉和合併預計也將在今年持續很長一段時間。不過，儘管新冠疫情加快了亞太地區實體店輸給在線零售商的速度，但這並不意味著失去了所有希望。
首先，消費者需求是存在的，儘管現在的表現有所不同，亞太地區的整體消費支出也一直在快速增長。管理諮詢公司貝恩公司（Bain & Company)最近的一項研究顯示，該地區目前約占全球零售銷售增長的四分之三，這意味著「傳統零售份額的萎縮適用於快速擴張的蛋糕，」城市土地研究所(ULI)在與普華永道(PwC)聯合發布的一份報告中強調。事實上，據市場研究公司eMarketer估計，去年亞太地區的網上銷售額占全球網上銷售額的62.6%。
疫情也使消費者轉向了電子商務。據谷歌、淡馬錫和貝恩公司（Bain & Company)的一份報告估計，在2020年，東南亞六個國家（越南、泰國、菲律賓、馬來西亞、新加坡和印尼）約有4000萬人首次上網。相應地，在新消費者中，34%的人購買了電子產品，30%的人購買了服裝，32%的人購買了美容產品，而47%的人在網上購買了雜貨。
邊緣新加坡
其他諮詢公司認為，這部分購物中心具有韌性，並呈現出增長態勢。據世邦魏理仕在亞太地區進行的一項調查顯示，郊區零售物業的業主對前景更為樂觀，因為即便在經濟低迷時期，他們在必需品上的消費支出仍在持續。
然而，新加坡中心地區的購物中心受到了雙重打擊，因為遠程工作的採用使得潛在的消費人群留在了家裡，而旅遊禁令也仍然有效。
購物中心的租金表現亦受到人流下跌的影響。據高緯物業（Cushman & Wakefield）估計，就2020年全年而言，新加坡的零售租金下降了約7%至10%，而主要郊區的零售場所的租金降幅較小，約為3%至5%。世邦魏理仕觀察到，在去年第四季度，與烏節地區的租金年同比下降7.9%相比，主要郊區的租金年同比下降了0.5%，而城市邊緣地區的租金年同比下降了12.9%。
有諮詢公司表示，今年的零售租金不太可能受到即將推出的新零售供應的影響，因為新供應相對稀缺，預計三年內將有約40萬平方英尺的零售空間落成。世邦魏理仕的辛姆指出，這大大低於2015年至2019年五年歷史平均水平的137萬平方英尺。
預計今年完工的一些開發項目包括：Grantral Mall @ M acpherson；綜合開發資本融資中的零售部分；以及升級後將重新開業的I12加東購物中心。
在新加坡樟宜機場，購物中心獲得了一些公司作為其主要景點的冠名權合作夥伴，其中包括滙豐銀行雨漩渦（如圖）（圖片來源:Albert Chua/the Edge Singapore）
更具個性化和創意
由於競爭加劇，購物商城運營商在吸引人群方面一直很有創意。據ULI觀察，目前亞太地區的購物中心正在減少品牌店的數量，採取更積極和有意義的方案，歡迎以本地顧客為目標的商店。這與新加坡郊區購物中心的強勁表現相一致，這些購物中心服務於當地的集水區。
ULI說，促銷活動也更加注重於營造一種地方感，而不是作為一種吸引遊客的途徑。報告中的一位受訪者談到了零售運營商：「他們現在更多考慮的是城鎮中心，而不是購物中心。它們仍然被叫做購物中心，但有一個構想：你是一位積極的策劃人，更像是一位鎮長，以確保你在更大的基礎上獲得不同的顧客。」
ULI補充說，過去傾向於大型購物中心的趨勢也被更多小型、地理分散的購物中心所取代。建築面積較小的購物中心在個性化服務和門店方面具有更大的優勢，可滿足利基需求，從而刺激競爭。
人們普遍認為，體驗式零售將在實體商場中占據更大的份額。諮詢公司大多預計，未來購物中心的零售需求將由餐飲、美容、健康和娛樂等以活動為基礎的租戶們來推動。
租賃需求也證明了這一點。在去年第三季度，占據新加坡零售空間的品牌包括：運動零售商迪卡隆；體育用品店Footlocker；漢堡連鎖店Shake Shack；以及科技零售商蘋果（見表）。
然而，這並不意味著體驗式零售部分就能躲過疫情的肆虐。在去年6月，像KidZania這樣的公司就關閉了聖淘沙島上8.1萬平方英尺的互動景點公園。新加坡最大的室內遊樂場之一SuperPark Singapore也於10月關閉。同月，本土連鎖咖啡館Bakerzin也關閉了經營了22年的五家門店。
在不久的將來，融合了線上線下零售的全渠道策略有望獲得更多推廣。在這方面，ULI建議業主們們要找到有創意的方法，使零售商盈利，這些銷售至少部分應在網上進行。此構想是，實體店起到了展示廳的作用，讓顧客可以試用產品，領取購買的物品或退貨，這將有利於銷售。如果購買者在訪問商店後決定只在網上購買產品，實體商店也應該從購買中獲得提成。
ULI表示，零售商已開始考慮收取全渠道的租金，以獲取一部分與實體零售空間相關、一部分與在線購買相關的銷售額的提成。但到目前為止，這些措施很難實施，特別是在人口稠密的城市，因為要界定集水區將是一個棘手的問題。
世邦魏理仕指出，除了依靠零售租金外，業主們實現收入來源多元化的另一個新途徑是商場內廣告和贊助。例如，新加坡樟宜機場的一些主要景點如滙豐銀行雨漩渦、資生堂森林谷和宏利天空之網等，已成為一些公司的冠名權合作夥伴。
零售市場的未來會更加艱難，很明顯的一點是，該領域的商家必須在方法上更具創意和靈活性，以求得生存。規模較小的購物中心可能比規模較大的購物中心有更大的優勢，後者可能會被認為是普通的、平淡無奇的。在這種情況下，規模越小越好。
