新加坡訊：房地產分析師於3月4日表示，即將推出的珍珠山（Pearl’s Hill）組屋建購計劃（BTO）可能面臨高達20%的補貼返還率，這一比例將超越目前最高的貝拉雅住宅（Berlayar Residence）的14%。
補貼返還是指購買「加值」與「優選」戶型的家庭在出售房產時，需向建屋發展局（HDB）返還的部分補貼金額。這類戶型因享有更高補貼而價格更親民，但也附帶更嚴格的購買條件，例如至少10年的最低居住期。
新加坡ERA房地產公司執行長林志偉（Eugene Lim）指出，珍珠山項目是逾四十年來該地區首個BTO計劃，同時也是新加坡最高的HDB住宅項目，樓高超過60層，將提供約1,700套兩房靈活型、三房及四房單位，以及超過140個公共租賃單元。
分析師認為，鑒於其優越的市中心地段，該項目將需要巨額補貼。根據HDB 2025年第三季度最新數據，市中心四房單位的中位轉售價格已達到約135萬新元（約合100萬美元）。林志偉表示，考慮到鄰近的Pinnacle@Duxton轉售價格居高不下，為確保符合條件的買家負擔得起，必須在售價中充分納入補貼。
他補充道，在考慮家庭收入上限為14,000新元，以及BTO申請者普遍的儲蓄與流動性水平後，補貼需求更為迫切。
以貝拉雅住宅為參照，林志偉指出，珍珠山項目的房價預計如下：兩房靈活型約21.8萬至36.9萬新元，三房約42萬至56.2萬新元，四房則介於57.8萬至78.8萬新元之間。「因此，該項目極有可能推出更高、更新的補貼返還機制，我們預估其範圍將在18%至20%之間。」
Huttons數據分析師高級總監李思德（Lee Sze Teck）也估計，補貼返還率可能高達20%。「由於需要更深的地基，建造成本將顯著上升，HDB必須提供更大補貼以維持價格可負擔性。」他指出，參考貝拉雅住宅，四房單位起價可能達60萬新元。
「相較Pinnacle@Duxton平均超過140萬新元的四房轉售價，珍珠山BTO將顯著更親民，大幅提升新加坡人入住核心城區的機會。」
黃金地段優勢
分析師一致認為，預計在未來數年內推出的珍珠山項目地處黃金地段，極有可能被列為「優選」（Prime）項目。
Realion集團首席研究員兼策略師孫 Christine 表示，目前歐南（Outram）地區新組屋供應嚴重短缺，導致Pinnacle@Duxton的轉售價格持續攀升。增加新單位供應將有助於減緩該區HDB轉售房價的增長速度，使更多居民能負擔得起靠近市中心的住宅。
「符合條件的買家將更傾向選擇這些高度補貼、位置優越且鄰近地鐵站與未來商場的新BTO單位，而非二手市場。」她補充道。
Huttons的李思德指出，BTO單位可能享有俯瞰烏節路與遠眺聖淘沙的壯麗景觀。
2023年，市區重建局曾表示，該區居民將可享受與歐南公園地鐵站整合的綜合用途發展項目所帶來的多元配套。
李思德表示，該開發計劃將為居民提供更豐富的生活設施。
林志偉也認同，該項目的區位優勢因歐南公園地鐵站的三線交匯而大幅提升——該站連接湯申—東海岸線、東西線與東北線，可直達中央商業區、寶泉（Buona Vista）和烏節等核心經濟節點。
孫女士指出，未來居民還可享受周邊成熟社區如牛車水和丹戎巴葛提供的豐富零售、餐飲與生活方式配套，滿足日常所需。
