這是我們新增加的一個欄目，#每月的市場分析#，及時更新市場動態，幫助市場從業者和參與者找到合適的位置及策略。
這個是第七期,每期的側重點會不同，根據目前市場的熱點來決定內容。
這期的側重點是，
市場動態；
如何選擇二手樓盤；
總結。
01 市場動態
新加坡市場的基本面良好
支撐房產市場的基本面表現在幾個方面，主要是政治穩定，經濟逐步發展，體現在民生就是低失業率 和逐步增加的家庭收入。
新加坡的失業率比起很多已開發國家都低很多，一直在2.x%左右，在疫情期間失業率略有上升，目前已經回到疫情前水平。
經濟持續穩定的發展，也使得家庭收入逐年增高，過去十年提高了50%。越來越多的家庭有多餘資金投資房產。
以上因素為房產市場提供了持續穩定的支撐。
加息和通貨膨脹，以及土地價格增長
使得房價不斷上漲
左邊是Fed interest,右邊的黑色是Fed interest,橙色曲線是新加坡三個月的SORA,藍色是新加坡三個月的SIBOR.
隨著美國不斷的加息去抑制國內通脹，新加坡的利息，用3個月的SORA來表示，也在跟隨聯邦利息Fed Interest不斷上調，近期剛公布美國的加息目標是3%-3.5%。根據我們的分析，這樣的利息不會在短時間內降下來，大概還有一年的時間處於這樣一個歷史時期。
加息實際上增加開發商的融資成本，相比房屋購買者來說，開發商是大規模貸款，加息的作用更明顯，這部分成本的其中一部分會轉到消費者身上，造成房價上漲。
不僅是美國，新加坡的通貨膨脹率也是高居不下，目前在5%左右，通貨膨脹不僅使得日常生活各項消費更貴，也使得人工，材料等，開發商的開發成本更高，間接造成房價上漲。
最重要的還有土地成本的不斷上漲，這部分占了房價上漲的主要部分。
我們所觀察到的目前OCR的開盤已經是達到2100的尺價，以 AMO residences為例，開盤價在1890，中間尺價在2100每方尺，如果您覺得這也太貴了，市場如何接受，那麼開盤的成交量說明了一切，高達98%。這個成交量說明了市場接受度超過想像。
再看最近RCR的Lentor Modern, 開盤價格在1856-2538每方尺, 開盤售出84%，市場接受度同樣超出想像。
另外即將開盤的Lakeside apartments OCR,價位會在2402每方尺， 還有Dunearn road RCR，價位會在2540每方尺。
為什麼市場接受度如此之高？主要還是我們提到的第一點，市場的基本面太好了，完全支撐了房價的不斷上漲。儘管開發商在土地，人工，通膨，加息各種因素下，不得不提高房屋售價，市場還是可以消化和吸收。
一級市場或者新公寓市場如何投資
一級市場是供應非常有限的一個市場，開發商就是供應那些固定的樓盤，我們甚至從賣地信息都可以知道會開盤哪些，價位在怎樣的範圍。非常的透明。也容易分析。
目前供應有限，加上RCR和OCR價格不斷增長的情況下，核心區CCR的價值逐漸顯現出來，成為性價比非常高的一個選擇。這個結論我們在一年前就不斷的強調和呼籲大家入手核心區CCR。
8月份一級市場的表現，證實大家意識到這一點，做出了積極反應，具體分析可以看這裡，根據排名合理選擇核心區CCR樓盤。
02 如何選擇二手樓盤
紅色條狀是新公寓的供應量，紫色線是二手公寓的價格
當新公寓的供應量達到新低的時候，很多買家會轉向二手市場，一是因為二手市場選擇多，再一個單價會比較低，這就促進了二手市場的價格上漲。
二手公寓的分布是全國性的，跟新公寓不同，不是說就這個幾個地方有新的。所以我們在選擇上的標準不太一樣。
首先，二手樓盤我們不能去限定說一定要選中心，東部或者西部，不能在地理位置上限制太死。因為這是很靈活根據買家的需求是靠近父母，工作單位，還是喜歡的地方來決定。在根據買家需求確定大致地理位置的基礎上，我們在找出幾個點可以確保購買的屋子不僅滿足自住需求，還可以滿足持續增值的需求。
根據從2022年1月到2022年8月，增值最高的5個二手公寓我們總結出選擇的標準。
第一 MRT 離地鐵站500米以內
以上5個價格基本在今年前8個月內就翻倍的公寓，雖然分布在新加坡不同的地點，但距離最近的地鐵站都在500米內。
西部的The Mayfair是離Chinese Garden MRT 400米內，東北部的Kovan Melody 離高文地鐵站180米內，中部的Kerrisdale離Farrer Park MRT 300米內,東部的Mandarin Gardens 離即將建成的Siglap 站400米。東部的Cote D'Azur離Marine Parade 站220米。
不論在買二手公寓時選擇哪個地理位置，儘量靠近地鐵站500米內，也不論是目前或者將來的地鐵站。這條其實也是適合新公寓的。大家如果想進一步驗證可以搜索下靠近地鐵500米內和500米以外的公寓漲幅對比。
第二 School 知名小學兩公里內
根據新加坡的小學入學標準，1公里內以及1-2公里內的公民有優先權。這就構成了學區房的概念。嚴格來說名校一公里內是最好的，因為優先級別最高。
再看下這5個公寓的附近學校情況。
西部的The Mayfair是在Princess Elizebath 小學一公里內，東北部的Kovan Melody是在Holy Innocents 小學1-2公里內，Kerrisdale 是在ACSJ 英華小學一公里內,東部的Mandarin Gardens 在Victoria 中學一公里內(這個有爭議，中學沒有學區房概念）。東部的Cote D'Azur在Tao nan 道南一公里內。
第三 Expressway 新的高速路
這5個樓盤本來附近就有高速路，新的高速路KPE的開通增加了交通的便利性，從而提高了樓盤的價格。
如果考慮這一條對公寓價格的影響，大家可以參照正在建設中的高速路—南北高速North South Expressway 選擇附近的樓盤來投資。
第四 Mall 500米內有購物商城
這條非常容易理解，就是周邊有購物商城，日常生活比較方便。
平時生活的便利性得到滿足，這條不是硬性指標，但會給生活帶來很多便利。
總結 - 選擇
這個列表給大家一個很好的選擇思路，簡單來說可以從MRT地鐵，School名校，Mall商城，Expressway高速這四個方面考慮。這裡給出的標準是：
第一 MRT 離地鐵站500米以內
第二 School 知名小學兩公里內
第三 Expressway 新的高速路
第四 Mall 500米內有購物商城
在具體選房時，可以根據自己的要求把標準進一步的微調，更嚴格或者放鬆，比如很多買家就要求名校必須在一公里內做到萬無一失。也有買家對地鐵站要求在一公里內就行，適當放寬只要是好的區域。
03 總結
新盤來講，供應受限，選房儘量選擇核心區，因為性價比較高。
二手樓盤，根據自己需求選擇合適的地理位置，畫大圈，再根據地鐵，學校，高速，商城這四條標準來選擇具體樓盤，條件可適當放鬆或收緊，根據自己最需要的來排優先級。
其實新盤在核心區這個區位固定情況下，也是根據 地鐵，學校，高速，商城，來選擇最優解。甚至還要加上永久這條。
這篇文章的目的只是給讀者提供一個思路，然後可以更好跟經紀溝通，一起把優先級的條件排好，不僅可以精準選擇樓盤，還可以縮短選擇路徑。在瞬息萬變的房產市場，以最快的速度找到屬於自己的最優解。
